私道・公道・公衆用道路はどう違う？それぞれの特徴や確認方法を解説

不動産売却にあたり、特に一戸建てなどの不動産はどのような道路に接しているかが重要です。これから不動産の売却を検討している方の中には「相続した家を売却したいけど、接している道路がどの道路は私道と公道と公衆用道路のどれ？」「公衆用道路に接している建物は売れるの？」と、その土地に接する道路が一体どんな道路なのか気になっている方もいらっしゃるでしょう。たしかに接する道路の種類は、その土地の運用に大きく関わってくる要素であるため、どのような道路であるかを把握しておくことは非常に重要です。

しかし、道路には私道や公道、公衆用道路などさまざまな種類があり、その違いをしっかりと理解できていないという方も少なくありません。これらの違いを知らずに土地を売却すると、売却して損をしてしまう可能性もあります。

そこでこの記事では、私道・公道・公衆用道路の違いや確認方法などについて解説していきます。

なお、所有する不動産に接する道路が私道だった場合には様々なリスクがあります。トラブルに巻き込まれないよう事前に備えておくことが大切ですが、個人間での契約は時間も手間もかかりやすく、負担を感じる方も少なくありません。そのような私道に接する土地や空き家などに関するお困りごとやお悩みを抱えている方は、取引実績が豊富な『空き家パス』にお気軽にご相談ください。

私道と公道は管理主体によって区別される

日頃生活する上では、私道と公道の違いを意識することはあまりないでしょう。

しかし、その土地に接する道路が私道と公道のどちらであるかという点は土地運用に大きく関わり、不動産の売却価格への影響も大きいため、正確に把握しておく必要があります。

まずは、私道と公道はどのように区別されるかについて解説していきましょう。端的にいうと、私道と公道はその管理主体によって区別されます。より詳しく見ていきましょう。

公道は国や自治体が管理する道

公道は、国や地方公共団体、自治体などが所有および管理する道です。公共の用に供される（公共に利用されることを目的とした）道路であるため、誰でも通行・利用できます。

国が管理する公道なら国道、市が管理する公道なら市道です。このように、公道は管理主体が国や自治体であるため、道路の舗装工事をしたり、道路に埋設された上下水道管の保守管理をしたりする場合は、国や自治体が税金を投じて対処しています。

私道は国や自治体以外の個人や団体が管理する道

私道は、国や自治体以外の個人や団体が所有および管理する道です。国や自治体以外の個人や団体が私的に所有・管理する道路であるため、原則として、所有者以外の通行・利用は禁止されています。

したがって、私道の舗装工事や上下水道管の維持管理は、管理者（所有者）が費用を負担して行われます。ただ、一部の私道では上下水道管が公営の場合もあり、その場合には国や自治体などが対処することが一般的です。

私道持分にも、一人が所有するケースと複数人が共有名義で所有する「共有私道」というケースも存在します。「共有私道」に関する詳細はこちらの記事でご確認ください。

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公衆用道路とは、一般公衆の交通のために利用されている道路

公衆用道路には公道と同じく「公」という字が使われているため、「公道と同じ扱いじゃないの？」と勘違いする方も少なくありません。

しかし、実際には必ずしも公共の道路とは限らないため注意が必要です。

公衆用道路とは、一般公衆の交通のために利用されている道路のことです。

公衆用道路は、あくまで登記簿上の地目

そもそも、公衆用道路とは、あくまで登記簿上の地目の一つです。

不動産登記事務取扱手続準則では23種類の地目を定めていて、そのうちの一つに公衆用道路があります。地目とは、土地の用途や種類のことです。登記官により「この土地は◯◯の用途で使う」と認定され、地目として登記されます。

（地目）
第６８条
(21) 公衆用道路 一般交通の用に供する道路（道路法（昭和２７年法律第１８０号）による道路であるかどうかを問わない。）
（引用：不動産登記事務取扱手続準則｜法務省）

つまり、公衆用道路という言葉は、公道と私道の区別のために使われるものではないのです。

一般交通の用に供する道路であれば、私道でも公衆用道路になる

不動産登記事務取扱手続準則の定義によれば、一般交通の用に供する道路として、高速道路や国道、県道や市町村道、農道や林道もすべて公衆用道路に含まれます。

そして、個人や団体が所有する私道であっても、一般交通の用に供する道路であれば公衆用道路になります。

ただし、公衆用道路と登記されている私道はあくまで個人の所有であることに変わりはないため、その道路の権利を持たない第三者が管理者の許可なく利用することはできません。例えば、自動車や工事車両による通行を制限される可能性があります。

さらに、私道に接する土地を購入した買主がマイホーム新築のために私道に上下水道管を埋設する工事が必要になったとしても、私道の所有者から埋設工事や掘削工事を拒否される可能性もあります。土地売却後にこのようなトラブルへと発展してしまうと、買主からクレームが来たり、売買契約そのものが流れてしまうということも考えられます。

買主や私道所有者とのトラブルを避けるためにも、私道の利用者と所有者の間で「私道の通行承諾書・掘削承諾書」をあらかじめ締結しておきましょう。

または、私道に接する土地の取扱実績が豊富な不動産会社や専門家に相談して、手続きを代行してもらったり、最善策を提案してもらうという方法もあります。

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私道・公道、公衆用道路を見分ける方法

ここまで説明してきた私道・公道、そして公衆用道路は道路を見ただけで見分けることはできません。

所有あるいは購入予定の土地は、どのような道路に接することになるのか、道路の種類は土地運用に関わってくる要素であるためあらかじめ把握しておく必要があります。

ここからは、道路の種類を見分ける方法について詳細を見ていきましょう。

私道か公道かは、役所で確認するか公図を見て確認する

私道か公道かを見分ける方法は主に2つあります。

まず、「各市町村の役所で確認する」という方法です。役所の主な窓口は、道路を管理する道路管理課、建築確認を行う建築審査課などです（部課名は自治体により呼称が異なる）。

役所の窓口で調べたい土地の住所や地番を伝えれば、対象不動産の前面道路が私道か公道かを回答してもらえます。また、建築基準法42条2項道路の場合は、「セットバックが必要か否か」も教えてもらえます。

もう一つの方法が「公図を見て確認する」というものです。公図とは、法務局に備え付けられた法的な図面のことです。公図には、土地の大まかな位置や形状が記載されています。また、隣接土地との境界線も表されているため、隣接地との位置関係も把握できます。

公図は、法務局の窓口やインターネットで申請し、所定の料金を支払うことで、誰でも取得可能です。

公図を見て道路の種類を区別する際の手順は以下のとおりです。

1. 公図を見て、対象不動産の場所を確認する
2. 敷地の前面道路に該当する部分の不動産登記情報を取得する
3. 所有者が「国」「県」「市」なら「公道」、「個人」「団体」なら「私道」

なお、公図は法務局の窓口やインターネット以外に、郵送で取り寄せることもできます。郵送申請の手続き詳細は各法務局のホームページにてご確認ください（参考：熊本地方法務局）。

公衆用道路かどうかは登記所（法務局やその支局・出張所）で確認する

公衆用道路は「対象の道路を管轄する登記所」で確認できます。登記所とは、法務局やその支局・出張所のことです。

登記所で、対象となる道路の地番で登記事項の証明書を申請すると、地目を確認できます。地目に公衆用道路と表記されていなければ、対象となる道路は公衆用道路以外の他22種類のいずれかに該当する、ということになります。

ここまで公道・私道・公衆用道路の見分け方や確認方法をお伝えしてきました。ところで、所有する土地に接する道路が公道・私道・公衆用道路のいずれかで、不動産の売却価格にはどのように影響するのでしょうか。結論としては、接する道路が公道の場合の評価額を100とすると、私道に接する場合の評価額はそのほとんどが100を下回ります。私道の状況や地域により異なりますが、場合によっては、30〜40程度にまでマイナスされる可能性もあります。公衆用道路に接する場合は、その公衆用道路が公道か私道かによって評価が異なるため、その道路がどちらに該当するかを市役所や公図で確認しましょう。

まとめ

この記事では、私道・公道・公衆用道路の違いを中心に、特徴や確認方法などを解説してきました。

私道と公道は管理主体によって区別され、原則として、公道は誰でも通行・利用することができますが、私道は所有者以外の通行・利用はできません。また、公衆用道路は登記上の地目の一つであるため、公衆用道路だからといって私道か公道かを区別することはできないため注意が必要です。

私道・公道・公衆用道路を見分けることはできないため、どの道路にあたるのか、私道・公道なら市役所窓口や法務局の公図で確認し、公衆用道路かどうかは法務局で確認しましょう。

私道利用や私道に接する土地の売買取引にあたっては、トラブルに巻き込まれないよう事前に備えておくことが大切です。「私道の通行承諾書や掘削承諾書」締結もその一つですが、個人間での契約は時間も手間もかかりやすく、負担を感じる方も少なくありません。そのような私道に接する土地や空き家などに関するお困りごとやお悩みを抱えている方は、取引実績が豊富な『空き家パス』にお気軽にご相談ください。

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