私道持分とは？私道持分のメリット・デメリットと想定されるトラブル
建物が接している道路には、「公道」と「私道」があることをご存じでしょうか。
私道部分の一部の所有権を有することを私道持分といいます。
本記事では、私道持分とは何かという概要を中心に、私道持分のメリットやデメリットなどについて触れています。私道に接する不動産の購入を検討している方はぜひ参考にしてください。
- 私道持分とは
- 私道持分の種類
- 私道持分を持つメリットとデメリット
- 私道持分に関するトラブル
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「私道持分」とは？
そもそも「私道持分」とは一体何なのでしょうか。
まず、私道持分を解説する前に「私道」とは何なのかを見ていきましょう。
そもそも「私道」とは？「公道」との違いについても解説
国や各自治体が所有している道路が「公道」と呼ばれるのに対し、それ以外の個人や企業・団体などが所有している道路を「私道」と呼びます。
基本的に、公道は国や自治体が維持・管理を行いますが、私道は私道の所有者が維持・管理を行わなければなりません。
そもそも、建物を建てるためには基本的に建築基準法の第42条で定められた道路に接している必要があります。
その建築基準法上の道路は、42条1項1号道路（幅員4m以上の道路法による道路で国道・県道・市道などを指す）や42条1項2号道路（開発道路）、42条1項5号道路（位置指定道路）など、その他にも種類はさまざまです。
上記の42条1項1号道路以外の道路の場合、公道と私道いずれの可能性もあるため、不動産の購入を検討する場合は、その敷地が公道と私道のどちらに接しているのかを調べる必要があります。
複数人で不動産を共有する際の「持分」とは？
不動産の持分とは、1つの不動産を複数人で共有する場合、各共有者が有する所有権の割合のことです。
例えば、夫婦で不動産を購入する場合に、それぞれが住宅ローンを組んで購入するなど2人で住宅購入資金を負担するケースがあります。その場合、不動産購入の負担割合に応じて所有権を有し、2人で共有することになります。5,000万円の不動産を、それぞれが2,500万円ずつ負担して購入した場合、夫の持分は2分の1、妻の持分も2分の1です。
「私道持分」とは、私道に接する土地の所有者が持つ私道の持分
私道は、基本的に、私道所有者または私道所有者が通行を認めた者だけが利用できます。
私道持分とは、1つの私道に複数の敷地が接している場合に、その私道に接しているすべての敷地の所有者がその私道を利用できるように分配された所有権のことです。
私道持分には2つのパターンがあります。それぞれのパターンについては、以下で見ていきましょう。
私道持分にも2つのパターンがある
私道持分には、①民法で定められている共有（共同所有） の規定が適用されるものと、②登記上で複数に分筆された私道をそれぞれ所有し相互に利用させ合うものとがあります。
上記の①を「共同所有型」、②を「相互持合型」といいます。
1つの私道を均等な持分割合で共有する「共同所有型」
共同所有型の私道持分とは、1つの私道全体に接している敷地の所有者全員で、同じ持分で私道を共有する状態を指します。
つまり、1つの私道が共有名義になっている状態です。
分割された特定の区画をそれぞれが単独所有する「相互持合型」
相互持合型の私道持分とは、私道全体を複数に分筆して、分筆されたそれぞれの私道の所有権をその私道に接している敷地の所有者たちで所有している状態を指します。
つまり、1つの私道が登記上で分筆されており、分筆された各筆を所有している状態です。あくまで、共有ではなく、各筆を合わせて1つの私道が成り立っている状態です。公道に出るために、他の使用者が自分の土地を通行することになるため、使用にあたっては「通行地役権」を設定することになります。
関連記事：私道の通行権とは？通行権の種類やよくあるトラブルについても解説
私道持分を持つ場合のメリットとデメリット
購入を検討している不動産が私道に接していて、不動産購入後に私道持分を持つ場合、メリットとデメリットがあることも踏まえて不動産の購入を考えなければなりません。
メリット：接する私道の通行・建て替え・売却が可能
私道持分を持つ大きなメリットは、道路使用の権利を持てることにあります。私道の所有権があることで、道路使用の権利を主張する根拠になるため、通行だけでなく、建て替えや売却など自由に土地を活用することが可能になります。
なお、指導持分がないからといって再建築ができないわけではありません。
デメリット：接する私道の修繕費用や固定資産税を負担する必要がある
私道持分を持つ大きなデメリットとしては、私道の整備に対する修繕費用の負担や、固定資産税を負担する必要がある、などが挙げられます。
公道であれば、道路の維持管理について、国が所有している道路なら国が行い、市が所有している道路なら市が行います。
ところが、私道の場合は、道路の亀裂や陥没などが発生した場合、自治体は関与しないため、私道所有者が共同で費用を負担しなければなりません。また、私道に対しても、毎年、土地と建物以外に私道部分の固定資産税を支払う必要があります。
私道持分がない場合に想定されるトラブル
前述の通り、私道持分を持つ場合はコスト面でのデメリットがあるため、「私道持分はなくてもいいのではないか」と考えてしまう人もいらっしゃることでしょう。
しかし、私道の共有持分がないと多くのトラブルが想定されるため、私道持分はあった方がいいと考えるのが一般的です。なお、該当する物件の私道持分の有無は公図や登記簿で確認できます。
ここでは、私道持分がない場合に想定されるトラブルについて解説していきます。
通行料がかかったり、そもそも私道の通行承諾が得られなかったりする
基本的に私道は、私道所有者のみが通行できるものであるため、私道持分がない場合は私道所有者に対し通行の承諾を得なければなりません。
その際、私道の通行料がかかる場合があります。通行料に関する規定は民法に定められていませんが、近隣の通行権の使用料や土地勘定金額、近隣の駐車場使用料などを参考に決められるのが一般的です。
関連記事：囲繞地（いにょうち）通行権とは？
または、そもそも私道所有者からの通行承諾が得られないことも考えられ、その場合、出入りができなくなるリスクがあります。
私道を掘削する権利がないので、水道やガスの配管が通せない
私道の場合、通行だけでなく水道やガスなどのインフラ工事を行うための道路掘削承諾を私道所有者から得る必要があります。
私道持分がない場合、その道路掘削の許可を得られなければ、私道を掘削する権利がないため、インフラ設備の配管工事を行うことはできません。例えば、古くなって漏水した水道管の補修工事を行いたくても、私道所有者からの承諾を得られず工事ができないといったトラブルにつながる可能性があります。
担保価値が低く、住宅ローンが組めないこともある
私道の持分がない場合、通行や道路掘削などを自由に行うことができないため、私道持分のある場合と比べて、不動産としての価値が下がるケースがあります。
不動産の価値が下がるということは、金融機関からの住宅ローンを借り入れる際の不動産の担保としての価値が下がることになるため、結果として住宅ローンを組めない場合もあります。
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まとめ
ここまで解説してきた通り、私道に接する土地は、私道持分の有無に関わらず面倒なことが多いものです。そこで、私道に接する土地の管理に困った際には、その売却を検討してみることをおすすめします。
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