底地の買取相場は？相続税対策や買取業者の選び方まで解説！
第三者に賃貸され、借地権が発生している土地のことを、借りている側からは「借地」、貸している側からは「底地」と呼びます。
地主からすると、底地は所有者が利用できない状況にあります。そのことから、底地は通常の宅地と比較して安価な時価で取引される傾向にあります。
このコラムでは、底地に関して詳しく説明していきます。
- 底地の相場価格は設定されている借地権の種類により異なり、普通借地権が最も安価になる傾向にある。
- 底地がいくらで売れるかは実際に売りに出してみないと分からないが、 路線価方式・倍率方式を使えば簡単に目安を把握することができる。
- 底地買取業者であれば無料査定とスピード買取の対応ができるため、早急に現金化したい場合は売却先として検討するのがよい。
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目次
底地とは
まずは、底地と借地の違いなど、基本的情報を確認していきましょう。
底地と借地の違い
底地、借地は、土地が貸し借りされている状態に発生する権利です。土地所有者が土地を第三者に貸し、その第三者が土地の上に自らの建物を建てて利用する場合、地主に底地権、借地人に借地権という権利が発生します。
底地権は、所有している土地を貸すことで地代と呼ばれる家賃収入や、建物の建て替え承諾料、契約の更新料を収受できる権利です。
借地権は、上記の地代その他を支払うことで土地を借り、建物を建て利用する権利です。
その観点で、底地と借地は一つの土地に二つの権利が共存するセットの関係にあります。なお、借地権は建物を建てなければ成立することはありません。借りた土地で家庭菜園をしたとしても、建物を建てなければ借地権は認められません。
底地価格の決まり方
不動産業界においては、地主が持つ底地権のみ、借地人が持つ借地権のみが売買の対象となることがあります。
とくに、その土地の完全な所有権を得ようとする目的で、地主と借地人が売主・買主となり、もう一方の底地権(借地権)を買い取る事例が多いです。
底地は、賃料はもらえるものの地主が自らで使うことができない点で、通常の土地より評価は下落する傾向にあります。
借地権の種類と底地価格の関係
1992年に借地借家法が施行され、契約更新がない「定期借地権」が新設されました。それ以前からの借地は普通借地権と呼ばれ、地主からの更新拒絶が難しい傾向にあります。そういった関係から、普通借地権は定期借地権より底地価格が低くなる傾向にあります。ここでは、普通借地権、定期借地権、使用貸借の3つの種類について説明します。
普通借地権
普通借地権は、契約の更新がある借地権のことを指します。普通借地権では地主からの解約に正当事由が必要とされています。この正当事由は地主がその土地を必要とする理由のことを指し、立退料の支払いなども入ります。しかし、この正当事由が認められるのはハードルが高く、実質的に地主からの解約は難しいのが実情です。このことから、普通借地権の底地の価格は低い傾向にあります。
定期借地権
定期借地権は、借地期間が定まっておりその期間終了とともに地主が土地を返してもらえる借地権のことを指します。定期借地権はさらに「一般定期借地権」、契約満了時に地主が建物を買い取る旨の特約がついた「建物譲渡特約付借地権」、事業用の用途に限って10年という短期間の借地権を設定することができる「事業用定期借地権」に分類できます。
それぞれの借地権の概要を確認していきましょう。
| 普通借地権 | 一般定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 | 事業用定期借地権 | |
|---|---|---|---|---|
| 借地権の存続期間 | 30年以上 | 50年以上 | 30年以上 | 10年以上50年未満 |
| 契約更新 | あり 1回目20年・2回目以降10年 |
契約更新なし | 契約更新なし | 契約更新なし |
| 利用目的 | 制限なし | 制限なし | 制限なし | 事業の用途に限る |
| 契約書式 | 規定なし | 公正証書等の書面 | 規定なし | 公正証書 | 借地人の建物買取請求権の有無 | あり | 特約で排除できる | あり | 存続期間が30年以上50年未満の場合、特約で排除できる |
定期借地権の場合、期間満了までの残存期間が少ないほど更地に近い価格で売却することができます。
使用貸借
使用貸借とは、地代収入や権利金などのお金を支払わずに無料で土地を借りることを指します。使用貸借は借主が無償で利用できるという代わりに、借地借家法などにおける借主を保護する制限は適用されません。そのため、借主の死亡や、締結している契約期間の終了、使用・収益をするのに足りる相当期間が経過したのちなどの場合、地主から申し入れをすることで契約を終了させることが可能です。このように、使用貸借は地主からの要望により土地を返してもらうことができることから、売却価格はほぼ更地価格に近い傾向にあります。
底地の買取価格相場と計算方法
不動産の売買は売却方法や買い手により異なります。しかし、おおよその価格を把握するための方法として、路線価方式と倍率方式で算出することができます。
路線価方式
路線価方式とは、国が策定する路線価という基準をもとに価格を算出する方式です。路線価は国税庁のHPで公表されている路線価図で確認することができます。例えば、路線価図において土地のある前面道路に「140D」と記載されている場合、その土地は1平方メートルあたり140千円の価格で設定されていることがわかります。これに奥行価格補正率と面積を掛けると、その土地の価格が分かります。
借地権が設定されている場合は、ここから更に借地権の分だけ土地の評価を割り引く必要があります。先ほどの「140Ｄ」の「Ｄ」が借地権割合が60％であることを表わしており、底地の価格は残りの40％となります。
例えば、完全な所有権の土地であれば1億円で売却できる土地があったとします。借地権割合が60% の場合、地主の底地権は残りの40%となるため、おおまかに4,000万円となります。
倍率方式
郊外など、路線価の設定がされていない土地では、倍率方式により評価します。倍率方式は、土地に設定された固定資産税評価額に対して、国税局が定める倍率を掛けて算出する方式です。固定資産税評価額は固定資産税の通知書に記載があるほか、役所でも確認することができます。倍率は国税庁のHPで市区町村ごとに公表されています。例えば令和4年分における兵庫県神戸市北区赤松台１・２丁目の倍率は1.2倍・借地権割合50％です。固定資産税評価額が1億円の場合、底地の価格は1億円×1.2倍×50％＝6,000万円がおおまかな価格となります。
底地買取相場の決め手
ここまで目安となる2つの算出方法について説明しましたが、実際の価格はその物件から期待できる年間利回りなどの収益性や、立地、経済状況により異なります。具体的な価値が知りたい場合は、一度不動産会社へ売却の相談をするのがよいでしょう。
底地買取を検討した方が良い理由
これまでご説明した通り、底地は地主が自由に利用できないことから評価が低い傾向にあり、一般への売却はしづらい傾向にあります。そこで利用できるのが、底地を専門に買い取っている不動産会社です。ここでは底地買取により売却を検討したほうがよい理由を説明します。
相続税対策
一つ目に挙げられるのが、相続税対策です。不動産は相続税評価が高く相続税が発生しやすい傾向にあります。特に底地は売却した金額が相続税評価額より低くなる場合も多く、売却したほうが支払う相続税は低くなる傾向にあります。底地はすぐに売却することができないことから、底地買取業者に売却し、相続税を支払う現金を確保することが理由として挙げられます。
底地は売却するのが困難
2つめの理由が、売却が困難であることです。自由に利用することができない底地を購入しようと考えている買主は少なく、一般市場において売却するのが難しい傾向にあります。借地人や不動産業者が主な買主となるため、借地人が買い取る意思がない場合は底地買取業者に査定を依頼するのがよいでしょう。
底地買取のメリットとデメリット
底地買取業者は早く買い取ってくれるメリットと、一般市場への売却だと値が付かないような物件も買い取ってくれるメリットがあります。反面、借地人に買い取ってもらうよりは安価になりやすいデメリットもあります。それぞれ詳しく説明します。
借地人に買い取ってもらうメリット
借地人に買い取ってもらうメリットは、高く売却できる可能性が高いことです。借地人が買い取ることで借地権は解消され、その土地の利用の自由度と担保価値が向上します。そういったことから、借地人に買い取ってもらうのがもっとも高く売却出来る可能性が高いと言えます。売却したい場合、まずは借地人に打診するのがよいでしょう。ただし、両者が直接交渉で話し合いをするとトラブルになることもあることから、事前に不動産仲介会社に交渉の仲介を依頼しておくのがベストでしょう。
買取業者に依頼するメリット
底地買取業者に依頼するメリットは、現金を一括で手早く手に入れることができる点です。買取業者は底地を活用するノウハウに長けており、査定から売却成立、現金受け取りまでのスピードが早い傾向にあります。一般市場への売却だとこうはいかないため、すぐに売却したいということであれば買取業者に依頼するのがよいでしょう。
おすすめの底地買取業者選び
底地買取業者を選ぶ際には、押さえておきたいポイントがいくつか存在します。おすすめの買取業者選びのポイントを解説します。
底地買取実績の豊富さ
最も大切なのが、買取実績です。底地買取は借地人への配慮が必要な点で更地とは異なるノウハウが必要です。そういった点で、底地買取の実績が豊富な業者のほうが、トラブルなく進めることができます。業者のホームページで買取実績を確認するようにしましょう。
口コミや評判の良さ
昨今はGoogleマップや口コミサイトで、不動産会社の評判を確認できるようになりました。不動産会社の名前で検索し、口コミを確認しましょう。ただし、インターネット上の口コミが全てという訳ではありません。実際に相談する中で、信頼できる会社なのかを自らの目で見極めるようにしましょう。
相談から買取までのスピード
底地買取業者を選ぶメリットとして、買取までのスピード感が早いことを挙げました。もし現金化を急ぐ理由がある場合は、いつまでに現金化できるかを確認しておくようにしましょう。買取の手順は主に、問い合わせ、物件調査、査定金額の提示、売買契約の締結、決済（土地の引渡し）となります。もちろん、資料の準備などにより時間がかかる場合もありますが、最短で数日で買い取る事例もあることから、スピード感を重視する場合は確認しておくとよいでしょう。
底地買取の成功事例
底地買取の成功事例として、買取業者のホームページに紹介されているものを2つ紹介します。
事例紹介
事例①第二種住居
東京都のある底地の買取りです。両親が亡くなったAさんは、相続した底地を売却することにしました。再建築ができない底地だったため一般市場への売却はできなかったのですが、買取業者には無事900万円で売却をすることができたそうです。買取業者の担当者に、相続登記や相続税の支払いのことなどサポートしてもらい、スムーズに売却できたそうです。
事例②第二種住居の売却
また、兵庫県のある土地では、両親が老人ホームに入る費用が必要になったということで、所有する底地を売却する方がいらっしゃいました。ちょうどそのタイミングで借地権者との借地契約更新のタイミングが重なったのですが、買取業者の担当者に、借地権者との交渉も含めてサポートしてもらい、無事1,500万円で売却できたそうです。
底地買取の手続きと注意点
底地買取業者に底地を買い取っていただくための手続きはシンプルです。ただし、売却で得た収入については確定申告をしなければなりません。ここではその手続きと注意点を説明します。
査定依頼から契約までの流れ
まずは、買取業者に査定依頼を行います。ホームページなどから問い合わせを行いましょう。その際、その底地の情報が分かる書類があればスムーズに査定が進みます。もし借地権者との土地賃貸借契約書があればそのコピーを用意しておき、契約内容を説明出来るようにしておきましょう。
買取業者がその土地の調査を行ったあと、買い取り額の提示があります。その金額に納得できれば、買取業者と売買契約を締結します。
一般的な底地買取で必要な書類は以下の通りです。
※対象の不動産が複数人の共有名義の場合は、共有者の同意や書類が人数分必要となりま
す。
決済・引き渡し
売買契約で取り決めた契約条件が整い次第、代金の決済と引渡しを行います。決済は銀行振込により行われるのが一般的です。また、引渡しは不動産の登記済権利書または登記識別情報を渡すことで成立します。
底地の場合、売買の対象となるのは土地だけなので、家屋のように動産の片付けなどをする必要がなく、査定から決済まで手早く完了する傾向にあります。
確定申告
売却後の処理として、確定申告があります。
不動産売却で得た譲渡所得には、所得税（住民税・復興所得税含む）が発生します。この所得を確定申告しなければなりなりません。譲渡所得の計算式は以下の通りです。
取得費用とは物件購入時にかかった費用（物件の本体価格を含む）、譲渡費用とは物件売却時にかかった仲介手数料などの費用のことを指します。例えば売却金額1億円、取得費用8,000万円、譲渡費用400万円の場合、差し引いた1,600万円という利益に対して税率をかけ、所得税が算出されます。もしこの計算において損失が出ている場合、原則として確定申告は不要です。
不動産の譲渡所得に関する確定申告には、添付書類として売買契約書のコピーや建物・土地の登記事項証明書が必須です。不安であれば、税理士などの専門家の力を借りながら行いましょう。
まとめ
今回は、底地の売却について説明しました。
第三者へ賃貸している土地は、自ら自由に利用することができない点で不動産としての評価が低い傾向になります。特に普通借地権は地主からの契約終了がしづらく、売却が難しい傾向にあります。
そういったことから、底地の購入者は借地権者か、底地買取業者になることが通例です。不動産買取業者の多くが無料相談を受けているので、まずは気軽に依頼してみるのがよいでしょう。空き家パスでは無料のフォームでご相談を承っています。お気軽にご相談ください。
