空き家の行政代執行が適用されるケースとは？
空家等対策特別措置法により全国の市区町村で可能になった行政代執行。耳慣れない方が多く、どのようなものなのか知らないのではないでしょうか。そこで、本記事では行政代執行とは何か、空き家が行政代執行されるまでの流れなどを詳しく解説していきます。空き家を持っている方は、行政代執行が適用される可能性があるため、ぜひ参考にしてください。
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目次
行政代執行とは？
行政代執行とは、行政が命じた業務を果たさない人に対して、地方自治体などの行政機関が代わりに撤去や排除を強制的に行う行為のことを指します。つまり、法律で命じられたことを無視する人がいたら、行政が代わりに行うことが可能です。
例えば、行政が建物を取り壊せと命じたのにも関わらず、取り壊さなかった場合、行政が取り壊すことができます。
また、その際に発生した費用に関しては、建物所有者に請求できると定められています。平成27年に空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、空き家法）が施行されて以来、一般の方でも行政代執行が降りかかる可能性が出てきました。
空き家法の最終的な目的は、その名の通り空き家を減らすことです。空き家法が制定された背景には、少子高齢化に伴う空き家の増加があります。空き家は放っておくと、敷地内にゴミが不法投棄されたり、犯罪者が出入りし治安が悪化するなど、社会的な問題になる可能性が高いです。
そのため、空き家法では建物の所有者に対して空き家を自主的に取り壊すように促しています。社会問題になる可能性が高い空き家を、指導や勧告などにより、段階的に是正を促していきます。
それでも、一向に改善されない場合は、最終的な手段として行政代執行によって空き家を取り壊すのです。先ほど取り壊す際にかかった費用は建物の所有者に請求できると説明しました。
しかし、中には払えない人も少なくありません。その場合は、土地が差し押さえられてしまいます。そして土地は、最終的に公売と呼ばれる売手続きが行われます。公売が終わると、いよいよ土地が売却されます。
つまり、行政代執行によって建物だけでなく、土地までも失う可能性が出てくるということです。
行政代執行と直接強制の違い
上記では行政代執行について詳しく説明しました。それと似た内容で、直接強制という言葉があります。行政代執行と直接強制は義務の不履行が前提となっていますが、実際はそれぞれ別のものです。
まず、行政代執行は基本的に個人に対して行う行為です。それに対して直接強制は、必ずしも個人だけが対象になるとは限りません。また、直接強制は義務者の不履行に対して、直接義務者の体や財産などに実力行使して、直接的に義務を果たせようとする強制手段のことを指します。
例えば、行政が義務者に対して、感染症にかかっているため入院することを命じたとします。しかし、義務者が入院しようとしなかった場合、行政は義務者の身柄を拘束し、無理矢理病院に連れて行き入院させることが可能です。
しかし、直接強制は人権が侵害される恐れがあるため、法律が認めているのはわずかです。他の手段で目的が達成できる場合は、直接強制を採用することはできません。
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空き家が行政代執行される流れ
空き家が行政代執行されるのは、特定空き家に認定されてからすぐというわけではありません。先ほど説明したように、行政からの指導や勧告を受けても一向に改善されない場合、最終手段として行政代執行によって空き家が取り壊されます。
下記では空き家が行政代執行されるまでの流れについて詳しく解説していきます。
①特定空き家に指定される
まず近隣住民からの苦情などにより、市区町村が建物の状況を調査します。特定空き家に指定されるのは、劣化がひどく進んでいる、敷地内にゴミが散乱しているような物件です。
そのため、人が住んでいない場合でも、人が住める状態であったり、適切に建物が維持管理されていれば、特定空き家に指定されることはほとんどないと言えます。
②行政から助言・指導・勧告・命令を受ける
空き家法に基づき、行政から助言・指導が入ります。それでも一向に改善されない場合は、指導よりも効力の強い勧告・命令の流れとなります。勧告が行われると、居住用に適用されている固定資産税の減税がなくなるので覚えておきましょう。
③戒告書・代執行令書による通知
勧告・命令の流れでも状況が変わらなかった場合、行政代執行が可能となります。戒告書・代執行令書による通知を経て、代執行を実施する手続きに入ります。
④行政代執行の実施
建物を取り壊す際、行政が業者の選定から契約まで全て行います。そして代執行にかかった費用が確定すると、建物の所有者に請求します。
行政代執行するときに費用はかかる？
上記でも説明したように、行政代執行で空き家を取り壊す際にかかった費用は、建物の所有者に請求することができます。処分内容にもよりますが、数十万円から数千万円と幅広く、払えない場合は財産差し押さえや公売などによって強制的に徴収されます。
行政代執行が決まってしまうと、工事費の安い業者を自分で選ぶことができません。そのため、費用が高くなる可能性があります。またかかった費用は、税金債務と同様に扱われるので、財産や給与の差し押さえで徴収されるだけでなく、自己破産しても免責されることはないのです。
行政代執行されないためには？
行政代執行によって空き家が取り壊されるのは、最終手段であることがわかりました。では、空き家を持っている場合はどのようにすれば行政代執行を回避できるのでしょうか。下記では、回避する方法を4つ紹介します。
自分で解体する
特定空き家に指定されてしまった場合は、自分で解体するのがおすすめです。自分で解体してしまえば、行政代執行にかかることはありません。解体費用の相場は、木造戸建住宅の場合、坪4〜5万円が一般的です。しかし、自分で業者を選ぶことによって、費用を抑えられる可能性があります。
行政の指導に従う
特定空き家に指定されてしまった場合は、とにかく行政の指導に従うことが大切です。行政代執行が施行されるまでには、助言・指導・勧告・命令の4段階があります。
勧告からは、固定資産税の減税が受けられなくなってしまうので注意が必要です。そのため、助言または指導までの段階でしっかりと対応するようにしましょう。
特定空き家に指定されないようにする
空き家でも、しっかりと管理されていれば特定空き家に指定されることはありません。自分で管理する、もしくは人に貸すなどの対策を行えば、空き家はきちんと維持されます。
特定空き家に指定される物件は、人が住めない状態なので、ボロボロになるまで放置せず、管理することが大切です。
売却する
住む人が見つからない、空き家を管理するのが大変という場合は、売却も検討するようにしましょう。最終的に行政代執行で取り壊されることを考えれば、売却した方がお得です。
また、状態が良いほど売却時の値段も高くなるので、できるだけ早く決断することをおすすめします。空き家を売却する際は、最初から業者を一つに絞るのではなく、数社を比較してから選ぶようにしましょう。
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まとめ
今回は行政代執行とは何か、空き家が行政代執行されるケースについて詳しく解説しました。行政代執行は最終手段であるため、そうなる前に回避するようにすることが大切です。もし、空き家の管理が大変という場合は、できるだけ早く売却を検討するようにしましょう。
