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空き家は駐車場にした方が得?メリット・デメリットを解説

利用するあてのない空き家、取りこわして駐車場にすれば貴重な不労所得となるかもしれません。
一般的に、車1台を駐車する為に必要な面積は、バックや切り替えしに必要な面積も含め1台あたり約20㎡と言われています。敷地面積が180㎡の場合、9台分の駐車場を作ることができる計算となります。
今回は、空き家を更地にして駐車場にしようかと検討している方に向けて、そのメリット・デメリットや実際にかかるコスト、月極駐車場とコインパーキングのどちらがおすすめなのかなど、幅広くお伝えしていきます。
やり方を間違えると、土地の固定資産税が高額になってしまうという落とし穴もあります。これを機に一つずつ確認していきましょう。
空き家の固定資産税についてはこちらで解説しております。ぜひご覧下さい。


空き家を駐車場にするメリットとデメリット

まずは、空き家を駐車場にするメリットとデメリットを確認していきましょう。

メリット

  • ・建物を建てない分、マンション経営に比べ少額の投資で始められる。
    ・青空駐車場であれば建設費用も安い。
    ・駐車場運営会社にすべてお任せでき、素人でも始めやすく不労所得化しやすい。
    ・老朽化した空き家の倒壊リスクを無くすことができる。

デメリット

  • ・マンション経営に比べると、収益性が低い。
    ・駐車場利用が少ない場合、ランニングコストを賄えない可能性もある。
    ・砂利敷きの青空駐車場の場合、固定資産税が高額になる場合がある(後述)。

つまり、他の不動産投資と比べ、収益性は劣るものの少ない投資額でできる、“ローリスクローリターン”が駐車場投資の特徴と言えます。

 駐車場にかかる費用ってどんなもの?

それでは、空き家を駐車場にした際、どういったコストがかかるのかを見ていきましょう。

イニシャルコスト(初期費用)

空き家の解体費用

空き家の解体費用は構造体によって異なり、相場としては、1坪あたり木造で約25,000~40,000円、鉄骨造で約30,000円~50,000円、RC造で約35,000円~60,000円と言われています。

土地の整備費

土地の形が変形していたり、激しい高低差があったりする場合は、土地を整地する造成工事が必要となります。
空き家が既にある場合は造成工事が済んでいることがほとんどですが、田や畑など宅地以外の用途で利用されている場合は必要となる場合があります。予め、駐車場運営会社に必要となる造成工事の内容と費用感を確認しましょう。

土地舗装費用

土地をアスファルト舗装する工事です。費用の相場としては、1㎡あたり約5,000円と言われています。

ランニングコスト

固定資産税

ランニングコストの中で最も大きな割合を占めるものです。毎年地方公共団体から送付される固定資産税納税通知書を確認し、年額を確認しましょう。

修繕費

月極駐車場の場合はアスファルトや塀くらいのものなのでほぼ発生することはありませんが、自前で用意した施設や設備が壊れた際、修繕費がかかります。

損害保険料

必ずしも加入しなければいけないというわけではありませんが、運営する駐車場の不備で第三者に損害を与えてしまった際、その損害金が補償される「施設賠償責任保険」というものがあります。

借入金の支払利息

駐車場運営においてローンを借りる場合は、月々の返済額に支払利息が上乗せされます。

マンション経営と比較しても、コストの項目が少なく理解しやすいので、初心者向けといえますね。

固定資産税が6倍に?!青空駐車場の落とし穴

ランニングコストの中で注意すべきものとして、固定資産税が挙げられます。
土地に対しての固定資産税は、土地に家屋などの構造物がある場合軽減されるという措置があります。この軽減措置の効果は大きく、200㎡以下の土地が更地になった場合、税額は6倍も増える可能性があります。
駐車場においては、税法上、砂利敷きは構造物とみなされません。アスファルトやコンクリートで整地することで構造物と見なされますので、軽減措置を利用するためには整地することを検討しましょう。

月極駐車場orコインパーキング 、どちらにする?

それでは、駐車場の選択肢として、月極駐車場とコインパーキングのどちらにするのが良いのでしょうか。2つの特徴をお伝えしながら、どの程度の収益の差が出るのか、確認していきます。

月極駐車場のメリット・デメリット

月極駐車場は、土地オーナーが借り主と直接賃貸契約を交わし、駐車スペースを月額で貸し出す方法です。例えば、月極駐車場の利用料金が1台当たり10,000円の場合、最大で10,000円×9台=月9万円を安定的に収入として得ることができます。
メリットとしては、契約が継続している間は毎月安定した収入が見込めることと、特殊な設備が必要なくスタートできることが挙げられます。
一方デメリットとしては、契約が終了すると次の利用者が見つかるまで収入が減少すること、自己管理する場合は利用者の募集や契約手続きを自分でしなければならないことが挙げられます。
駐車場運営会社に委託することも可能ですが、その場合の手数料の相場は「毎月の駐車料金の10%程度」と、「新規契約者が契約する度にの1ヶ月分の駐車場利用料金」だそうです。結構な金額を取られることになるので、一度は自分で調整してみるのも良いかもしれません。

コインパーキング

コインパーキングは、精算機などの設備で管理される時間貸しの駐車場です。利用者は数時間毎に入れ替わるため収入は変動しますが、高い稼働率をキープできれば月極駐車場より高い収入を得ることも可能です。例えば、コインパーキングの利用料金が1日最大1,000円の場合、最大で1,000円×9台×30日間=月27万円を最大で得ることができます。
コインパーキングの運営は精算機などの設備を必要とするため、タイムズ・三井のリパークなどの駐車場運営会社と契約を締結するのが一般的です。
契約形態は、「一括借上方式」と「管理受託方式」の2種類に分かれます。

一括借上方式

土地を一括で駐車場運営会社に貸すことで、初期投資を抑え毎月定額の賃料を受け取ることができる方式です。
駐車場にするまでの全工事、定期的な清掃、利用者からのクレーム対応など、全ての運営を駐車場運営会社が行います。
オーナー負担となる費用は建物解体費、アスファルト舗装費、外構工事費などの土地を整える費用です。一方、駐車場運営会社の負担となるのはそれ以外の駐車場の機械類や看板類の設置・撤去費用となります。
賃料収入は月当たり1台〇万円と固定であり、運営会社が駐車場としての価値を査定し提示してくれます。

管理受託方式

オーナー側で工事費用の全てを負担し、駐車場運営会社に運営を委託するという方式です。
コインパーキング用の機械の設置・維持含め全ての投資はオーナー負担となる代わりに、駐車場の利用料金は駐車場運営会社の委託費用を除き、全てオーナーのものとなります。
ハイリスクハイリターンであることから最大の収入を得る可能性がありますが、周辺のコインパーキングとの値下げ競争に巻き込まれた場合は収入減に直結します。
自身の土地の競争力を正確に見極め、慎重な判断が求められます。

 

月極駐車場orコインパーキング?周辺環境から最適な形態を選ぼう。

2つの特徴をお伝えしましたが、どちらの形態を選択すればよいのでしょうか。その判断基準は、「物件の周辺にどのような施設があるか」です。
月極駐車場の需要が高いのは、土地の周りに住宅地やビジネス街があり、特定の人が反復しての利用が見込まれる土地です。
一方、コインパーキングの需要が高いのは、土地の周りに人気のレストランや観光地、施設があり、一時利用で訪れる人が多い土地です。
周辺環境や、既存の駐車場の利用状況を事前に確認し、最適な選択を取るようにしましょう。

まとめ

今回は、空き家を駐車場にするメリット・デメリットと、費用や方法を解説しました。
駐車場はマンション経営などと比較するとローリスクでできる投資ですが、その分ローリターンになりやすいという欠点もあります。また、周辺環境をよく見て、自身の物件がそもそも駐車場に向いているのか、駐車場ならば月極かコインパーキングどちらがよいのかということも慎重に判断しなければなりません。
駐車場運営会社の調査・提案には費用が掛からない場合もありますので、まずはそういった会社に調査を依頼し、需要があるかを確かめることも手です。
空き家のリノベーションについてより詳しく知りたい方は、下記記事をご参照ください。

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