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不動産を売却したときにかかる譲渡所得税とは?

不動産を売却した際には売却金額によっては譲渡所得税が課税されるケースがあります。しかし、譲渡所得税は必ず必要になるわけではなく税控除などを含めた計算をして譲渡所得税は決定されます。

譲渡所得税が課税されるケースと課税されないケースや譲渡所得税が課税される場合の計算方法について説明していきます。

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譲渡所得税は「短期」と「長期」の2種類ある

短期と長期

譲渡所得税が課税される際には「短期」「長期」の2種類があり、自分自身の所有している不動産がどちらに当てはまるのか確認が必要です。

短期と長期の違いについては不動産所有期間が5年未満であれば短期、5年超であれば長期に当てはまります。

不動産所有期間が短期か長期によって譲渡所得税は異なってくるので注意してください。短期の場合は譲渡所得×39.63%で求め、長期の場合は譲渡所得×20.315%で求めることが可能です。

譲渡所得税には税控除が適用される

税控除

譲渡所得税には税控除が適用されるので一般的には譲渡所得が課税されるのは珍しいと言えます。例えばマイホームや居住用財産を売却した場合には3,000万円の税控除を適用することが可能です。

売却した不動産の種類によって税控除額は異なるので、自分自身が売却予定の不動産種類について確認してからどの税控除金額が適用されるか確認するのをオススメします。

いくつか例を挙げると、公共事業などのために土地・建物を売却した際には5,000万円、特定地区整理事業などのために土地を売却した際には2,000万円などが適用されます。

税控除後の課税所得額の計算方法

税控除後の課税所得の計算をするためには不動産を購入した際の取得費用と売却した際の売却価格が必要です。

取得費用とは土地代・建物代以外にも不動産取得税や仲介手数料なども取得費用としては認められます。基本的には取得する際に支払った経費は取得費用として認められるのであらかじめ確認してください。

次に売却価格については不動産が売却できた金額をそのまま適用すれば良いですが、不動産を売却する際に支払った仲介手数料や印紙代などの経費についても譲渡費用として計算することが可能です。

そのため税控除後の課税所得額の計算方法については(売却価格-取得費用-譲渡費用-税控除額)×税率=譲渡所得税になります。

例えばマイホームを売却するとして、売却価格4,000万円、取得費用2,800万円、譲渡費用200万円、不動産所有期間10年の長期で計算します。

(売却価格4000万円-取得費用2800万円-譲渡費用200万円-税控除額3000万円)×20.315%=0円になるため譲渡所得税は課税されません。

そのためマイホームを売却した際に譲渡所得税が課税されるケースは非常に珍しいので、売却を決めた時には最初にだいたいの金額で大丈夫なので譲渡所得税を計算することをオススメします。

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3000万円控除の申請方法とは

3,000万円控除自体を受けるための条件や申請方法については誰でもできる簡単なものですが、それぞれいくつか注意点があります。

3000万円控除を受けるための条件としては3つあり、1つ目が過去3年以内に住んでいた居住用の不動産であること、2つ目が3000万円控除は3年に1回しか受けれないので過去2年間で3,000万円控除を利用していないこと、3つ目が特定の親族や同族会社に売却しないことです。

全ての条件を満たしていなければ3000万円控除を受けることはできないので、全ての条件を満たしているかを確認してから申請してください。

3,000万円控除を受けるためには不動産を売却した翌年に確定申告を行わなければなりません。確定申告を忘れてしまうと3,000万円控除は適用されないので譲渡所得が発生する可能性が高くなります。

課税所得は確定申告が必要

確定申告

課税所得は確定申告が必要ですが詳しい申請方法や必要書類について説明していきます。

まず、確定申告の時期は不動産売却を行った翌年の2月16日から3月15日の間です。確定申告時期をしっかりと把握していないと延滞税などが追加課税されることもあるので注意が必要です。

確定申告の際には譲渡所得の内訳書と住民票に2点が求められるのであらかじめ準備しなければなりませんが、確定申告の書類を揃えるに当たって専門知識がある程度は必要になるので不安なら税理士に依頼するのも有効な手段です。

確定申告は管轄税務署に期間内に書類を提出することによって完了します。

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まとめ

不動産売却にかかる税

不動産を売却した際には一般的には譲渡所得税がかかる方が珍しいです。しかし、譲渡所得税についてしっかりと理解していないと、本来課税対象であることに気づかないなどのトラブルが発生する恐れもあります。

また、譲渡所得自体は控除を受けるために不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告が必要なことも考えて早めに必要書類を揃えたり、税理士に確定申告を依頼するなどの工夫が大切です。

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