相続登記の義務化はいつから？過去の相続も対象？罰則や過料などを解説

相続登記が義務化されることをご存じでしょうか。

相続により不動産を得たとき、行政手続きの一つとして相続登記があります。これまでは、相続登記を行わなくても罰則はありませんでした。また、費用がかかり、手続きが煩雑という理由から、相続登記の手続きをしない方も多く見受けられました。

ところが、民法改正により2024年4月1日から相続登記が義務化され、正当な理由なく登記しない場合は罰則が科されるようになります。また、相続登記の期限は3年以内であり、法改正以前の相続に対しても適用されるのです。

「相続した不動産は空き家のまま放置していた」
「そもそもどうして相続登記が義務化されるのか背景がわからない」
「万が一相続登記できなかったときはどんな罰則があるのか知りたい」
という方も多いことでしょう。

そこでこの記事では、相続登記が義務化される背景や概要、相続登記ができない場合の対応方法などを分かりやすく解説していきます。

不動産の相続でどのような税金がかかるのか、計算方法や軽減特例についてはこちらの記事で詳しく紹介しています。

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相続登記はいつから義務化される？

民法と不動産登記法などの法律が改正されることにより、これまで義務ではなかった不動産の相続登記が義務化されることになりました。

相続登記の義務化が開始されるのは、2024年（令和6年）4月1日からです。相続登記義務化の対象となる人は「不動産を取得した相続人」です。

相続登記が義務化される背景

一般社団法人国土計画協会の所有者不明土地問題研究会から、「2040年には所有者不明の土地が北海道本島の土地面積（約780万ヘクタール）に匹敵する720万ヘクタールになる」という試算が出されています。

所有者不明土地の増加防止に係る新たな取組が進まない場合、所有者不明土地は着実に増加。現在の所有者不明土地の探索が行われないとすると、2040年には約720万haに相当。（参考：北海道本島の土地面積：約780万ha）
（引用：所有者不明土地問題研究会最終報告概要｜所有者不明土地問題研究会）

現に近年は、所有者が亡くなったにもかかわらず相続登記されず、不動産登記簿を確認しても持ち主が見つからない、また、不動産登記簿から持ち主が判明したとしても、持ち主の所在がわからず連絡がつかないといった事案が全国各地で発生しています。

このような「所有者不明土地問題」がここまで深刻化した理由は大きく2つです。

1つ目は、これまで相続登記の申請が義務化されておらず、仮に相続登記をしなかったとしても当事者に何も不利益がなかったためです。罰則や過料などはなく、放置していても相続した人には大きな影響はありませんでした。

2つ目は、人口が都市部に集中し、地方都市の人口減少や高齢化が進んだことで、当事者の不動産所有者としての意識が薄まったためです。所有者意識がないため、「土地を有効活用しよう」というニーズも低下し、売却や賃貸されることもなく放置されてきました。

仮にこのまま相続登記を義務化せずにいると、不動産の所有者が分からず、空き家やいわゆるボロ戸建てのような維持管理が不十分な建物が放置され、雑草が生い茂っただけの土地などが増える、土地の利活用はおろか、災害の復興事業や不動産の売買取引などが阻害されてしまいます。

政府としては、このような「所有者不明土地問題」を解決し、今後も発生させないために、相続登記を義務化しました。

相続登記義務化の概要を分かりやすく解説

相続登記義務化という言葉だけ聞くと、とても難しいことのように感じますがご安心ください。

ここでは相続登記義務化の概要を次の4つのポイントで分かりやすく解説していきます。

• 相続登記は3年以内が期限
• 3年以内に登記しない場合は罰則がある
• 土地も建物も義務化の対象になる
• 過去の相続も対象になる

一つずつ見ていきましょう。

相続登記は3年以内が期限

【図1】

相続により不動産を取得した相続人は、相続開始があったことを知り、かつ、相続（遺言を含む）により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません【図1】。

また、遺産分割により不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から3年以内に登記申請することが義務付けられました。例えば、遺産分割協議が開始してから1年後に決着した場合、その日から3年以内に登記申請しなければなりません。

3年以内に登記しない場合は罰則がある

相続と遺産分割協議いずれの場合であっても、正当な理由なく3年以内に登記しない場合には罰則があります。

罰則とは、10万円以下の過料が科されるというものです。この取扱いは、遺言などの遺贈により（相続人への遺贈に限る）不動産を取得した人にも適用されます。

3年以内に登記しなかった場合でも罰則対象とならない、正当な理由とは何でしょうか。法務省では以下が例示されています（表1）。

【表1】

（参考：知っていますか？相続登記の申請義務化について｜宇都宮地方法務局）

相続や遺産分割協議などは、各人の事情により3年以内に登記申請を行えない場合もあるため、そのような個別事情を加味した内容となっていることがわかります。

上表は一例に過ぎませんが、今後は「正当な理由」が明確化され、通達などを通じて周知される予定です。

土地も建物も義務化の対象になる

相続登記の義務化の背景には「所有者不明土地問題」の解決と防止があることをお伝えしましたが、義務化の対象は土地と建物の両方です（図2）。

【図2】

したがって、「相続や遺産分割によって土地や建物などの不動産を取得したら、所有権が自分にあることを知った日から3年以内に相続登記を行わなければならない」と記憶しておけば分かりやすいでしょう。

過去の相続も対象になる

今回の法改正による相続登記義務化のポイントとして忘れてはならないのが、「過去の相続も相続登記の対象になる」ということです。遡及適用ともいわれます。

つまり、法改正前に相続し、相続登記をしていない不動産がある場合、登記しなければ罰則の対象となります。

６　第二号新不動産登記法第七十六条の二の規定は、第二号施行期日前に所有権の登記名義人について相続の開始があった場合についても、適用する。この場合において、同条第一項中「所有権の登記名義人」とあるのは「民法等の一部を改正する法律（令和三年法律第　　号）附則第一条第二号に掲げる規定の施行の日（以下この条において「第二号施行日」という。）前に所有権の登記名義人」と、知った日」とあるのは「知った日又は第二号施行日のいずれか遅い日」と、同条第二項中「分割の日」とあるのは「分割の日又は第二号施行日のいずれか遅い日」とする。
（引用：民法等の一部を改正する法律　附則第5条6｜法務省）

そして、法改正前の相続に関しては、①相続や遺産分割協議により不動産を取得したことを知った日と②改正法の施行日、①②いずれか遅い日から3年以内に相続登記しなければなりません（図3）。

【図3】

相続登記ができない場合はどうする？

相続に関する手続きはとても複雑です。また、相続や遺産分割協議などが難航して手続きが進められなかったり、相続人が手続きできない状態だったりという状況も十分に考えられます。

もしも、相続登記ができない場合、罰則を免れることはできるのでしょうか。

罰則を免れることはできる？

特に、遺産分割協議は難航し、相続人同士の合意形成がうまく決着しない場合は少なくありません。

そのような速やかに相続登記の手続きが進められない場合に罰則を免れる制度として、相続人申告登記という制度が新設されました（※「相続人申告登記」という名称は仮称）。

相続人申告登記の流れ

相続人申告登記とは、「自らが相続人である旨」と「登記簿上の所有者に相続が開始した旨」を法務局（登記官）に対して申告することで、相続登記の義務を一時的に果たしたと見なされる制度です。

相続人申告登記
①登記簿上の所有者に相続が開始
②自らが相続人である
①②を登記官に申し出る制度です。
（引用：相続登記の義務化｜水戸法務局）

法務局（登記官）は、その職権により申告した者の氏名や住所などを登記簿に記録します（図4）。

【図4】

相続人申告登記では、相続人が複数存在する場合でも、特定の相続人が単独で申し出ることができます。また、他の相続人の分も含めて代理で申し出ることも可能です。

なお、手続きに関して具体的なことは決まっていませんが、「自らが相続人である旨」を申し出る際には、以下が添付書類になると推測されます。

• 除籍謄本（被相続人の死亡の旨が記載された）
• 戸籍謄本（被相続人と申出人（相続人）のつながりが分かる）
• 住民票（申出人（相続人））

保存行為による相続登記

もう一つの方法が保存行為による相続登記です。保存行為とは、相続する財産の価値を保存し、現状を維持するための行為を指します。

例えば、相続した住宅の修繕や管理などは保存行為です。一方、相続した住宅が老朽化して倒壊の恐れがあるからといって建物を壊す場合は保存行為ではなく、処分に該当します。

相続登記の手続きは相続人全員が申請人となって行うことが一般的です。しかし、法定相続分で登記する場合には、保存行為として特定の相続人が他の相続人を含めた全員のために手続きすることが認められています（図5）。そして、保存行為は、他の共有者の同意なく行える行為です。

【図5】

したがって、遺産分割協議が3年以内にまとまらないような場合には、相続人が単独あるいは全員で保存行為による相続登記をすれば、罰則を免れることができます。

ただし、自分の持分についてのみ登記手続きすることはできません。あくまで、共有者全員のために申請できるだけです。相続した不動産は共有状態となるため、後々の管理や売却時のトラブルにつながるため、安易に保存行為を行うことはおすすめできません。

相続した空き家は売却するのがおすすめ

築年数の経過した、いわゆるボロ戸建て、長い期間手入れのされていない空き家などを相続した場合、「相続登記だけ済ませて放置しておいても平気だろう」と考える人は少なくありません。

例えば、「今後住む予定がない」あるいは「遠方にあるから管理できない」というケースです。

しかし、相続後に空き家を放置することには非常に多くのデメリットがある、ということは念頭に置いておく必要があります。

不要な土地を国に譲渡できる「相続土地国庫帰属制度」も存在しますが、空き家や建物が立っている土地、相続以外の売買などで購入した土地などは対象外です。したがって、相続した空き家に住む予定がなく管理できないのであれば、売却することをおすすめします。

「相続土地国庫帰属制度」についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

>>相続土地国庫帰属制度とは？概要・メリット・手続きの流れなどを解説

相続後に空き家を放置することのデメリット

相続後に空き家を放置することのデメリットとして、以下が挙げられます。

• 維持管理コスト（固定資産税、庭木の剪定費用など）
• 老朽化による市場価値の低下
• 近隣住民からのクレーム
• 周辺環境への悪影響
• 自然災害による被害
• 損害賠償を請求されるリスク
• 倒壊や屋根崩落のリスク
• 特定空き家指定のリスク
• 犯罪に利用されるリスク
• 放火や火災のリスク

相続した不動産が空き家だった場合、実際に住んでいないとしても所有者に対しては固定資産税の納税義務があります。また、庭木や雑草などを剪定し、空き家の状態を保つように維持管理コストがかかります。

維持管理せずに放置すれば、建物の老朽化により不動産の市場価値が下がり、「いざ売却してみたら、売却価格よりもトータルの維持管理コストが高くなってしまった」というケースも存在するほどです。

また、空き家が台風や地震のような自然災害や積雪などが原因で倒壊し、第三者に怪我を負わせたり、近隣住宅を破損した場合、損害賠償を請求される可能性があるため注意が必要です。

さらに、倒壊や屋根崩落の恐れや、近隣住民や周辺環境へ悪影響を及ぼすリスクがあると自治体から判断された場合、特定空き家に指定されます。特定空き家に指定されると、所有者は、固定資産税を6倍多く納税しなければいけなくなったり、建物の解体費用を納めなければならない状況になります。

犯罪に利用されたり、放火や火災、積雪による倒壊などのリスクを考えると、利活用する目的がないのであれば、相続した空き家は速やかに売却することをおすすめします。

空き家を損せず売却するためのノウハウに関しては、こちらの記事でご確認ください。

>>空き家の買取とは？損せず売却するためのノウハウをプロが解説

空き家の売却なら空き家パスにご相談ください

空き家には、袋地で再建築できない物件（再建築不可物件）や長期間放置され居住できる状態ではない物件など、さまざまなケースがあります。

したがって、「価格がつかない」や「売買実績がない」という理由で、そもそも不動産会社が空き家の売却に対応してくれないこともあります。

ただし、多くのデメリットやリスクがある空き家をいつまでも所有し、放置することは得策ではありません。

当社運営の『空き家パス』にご相談いただければ、他社で断られてしまった空き家や価格がつかないと言われた空き家でも高額買取します。当社は空き家買取専門業者で、直接不動産を買取するため、仲介手数料もかかりません。

また、『空き家パス』は、相続登記が完了する前であっても、ある程度目処が立っているなど状況にもよりますが買取契約に対応しています。相続登記の手続きでご不安な方向けに、司法書士を斡旋することも可能です。

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まとめ

この記事では、相続登記の義務化について、いつから開始されるのか（2024年4月1日）や概要、相続登記ができない場合の対処法などを中心に解説してきました。

政府は「所有者不明土地問題」を解決・防止し、土地活用を活性化させるために、3年以内という期限、相続登記申告制度（仮称）や罰則などを設け、相続登記を義務化しました。

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