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空き家を高く買取してもらうには?損せず売却するためのノウハウを一挙解説
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日本の空き家は増加傾向にあり、空き家が放置されるケースも珍しくありません。空き家の放置には、維持管理費用の負担増加や建物の倒壊といったリスクがあります。また、近隣住民からのクレームや犯罪に巻き込まれるなど、さまざなトラブルを招く要因でもあります。

そして、空き家所有者の多くが「空き家の買手が見つからない」「空き家は使い道がなく、維持管理の費用と手間だけかかって処分に困っている」と頭を抱えていることも事実です。

このように、買手が見つからず処分に困る空き家ですが、実は空き家の買取サービスというものが存在します。

本記事では、空き家を高く買取してもらうための方法や損せず売却するためのノウハウを中心に解説します。活用をおすすめしたい空き家買取サービスを紹介しますので、空き家処分にお困りの方はぜひ参考にしてみてください。

この記事で分かること

  • 空き家を持つリスク
  • 空き家買取のメリット
  • 空き家を高く買取してもらう方法

目次

空き家を持つリスクとは?

空き家を所有している場合、空き家の所有者や空き家の近隣住民にさまざまなリスクがあります。以下では空き家を持つリスクについて解説していきます。

維持管理に費用がかかる


まず、空き家を維持管理するための費用がかかることです。誰も住んでいない空き家といえども、老朽化や不法侵入などを防ぐために定期的に手入れする必要があります。

維持管理にかかる費用の具体例は以下のとおりです。

維持管理の費用(例)

  • 固定資産税
  • 水道光熱費
  • 火災保険
  • 修繕費(畳の張り替え費用など)
  • 草刈りや植木伐採、剪定の費用
  • 交通費
  • 管理会社へ支払う報酬

今回は、固定資産税と庭木の剪定費用の2つを例に挙げて見ていきましょう。

固定資産税

不動産の所有者は、固定資産税を納税する義務があります。

固定資産税とは、毎年1月1日時点における不動産が所在する市区町村に納める税金です。市区町村が定めた不動産の固定資産税評価額に一定の税率(一般的には1.4%)を掛けて算出します。

例えば、固定資産税評価額が1,200万円の建物では、以下の計算で算出します。

式)1,200万円×1.4%=168,000円

さらに、その土地が住宅用の土地で敷地面積が200㎡以下なら、固定資産税評価額が6分の1になる優遇措置を受けられます。その土地の固定資産税評価額が2,400万円の場合、以下の計算で算出します。

式)2,400万円×1/6×1.4%=56,000円

仮に、これらの建物と土地を所有している場合、合計で年間224,000円の固定資産税を負担しなければなりません。

式)【建物】168,000円+【土地】56,000円=【固定資産税】224,000円

「住んでいない家なのに税金を払わなければいけないの?」と思われるかもしれませんが、不動産という資産を所有する者としての義務なので、払わなければいけません。

なお、具体的な金額については、毎年5月頃に市区町村の役所・役場から送られてくる固定資産税の納税通知書などで確認できます。

草刈りや植木伐採・剪定の費用

庭の雑草や植木、枝葉などは空き家か否かとは無関係に伸びてしまいます。放置すれば、景観を崩したり害虫が発生したりする原因となり、近隣住民とのトラブルに発展する可能性があります。

したがって、空き家では草刈り、植木の伐採、庭木の剪定などの手入れを定期的に行う必要があります。もちろん、自分自身で手入れをできれば問題ありませんが、遠方に住んでいたり、手入れするエリアが広かったりすると植木屋や便利屋などに依頼せざるを得ないでしょう。そのような業者に依頼した場合は、それらの諸費用を負担しなければなりません。

草刈りや植木伐採、剪定などの費用は、庭の広さ、植栽の大きさや量、樹種などによって異なりますが、数万から数十万は必要になります。庭木の剪定は年2回程度が理想的とされ、1回10万円の費用がかかる業者に依頼すれば、年間20万円を負担する必要があります。

また、敷地からはみ出した植栽や雑草を自分自身で手入れする場合も、剪定ばさみや手入れの道具を揃えたり、自宅から空き家までの往復交通費などがかかったりするため、0円で手入れができるケースというのは極めて少ないでしょう。

老朽化して市場価値が下がる


続いてのリスクは、老朽化により不動産の市場価値が下がることです。

空き家としての期間が長くなるほど、建物の老朽化が進むため建物の価値は下がります。

人が住んでいる建物は窓の開閉や換気を行うことで空気の流れが発生しますが、空き家の場合は防犯上、窓を締め切った状態にするため空気の流れが発生しません。そのため、換気不足となり、特に湿気の多い梅雨や夏の時期は湿度が高くなり、建物にカビが発生しやすくなります。湿気やカビは木材を腐食させる原因です。湿気やカビを放置すると、空き家の老朽化が進みます。

空き家の老朽化が進めば、建物の状態にもよりますが、建物の市場価値がなくなることもある点は念頭に置いておきましょう。

近隣からクレームが来てしまう


空き家が適切に管理されていないと近隣からクレームが来てしまうこともあります。

想定される近隣からのクレームは以下のとおりです。

  • 空き家の敷地内にある庭木や植栽が隣接地に越境している
  • ゴミの不法投棄がされていて景観が悪くなる
  • 犯罪集団の隠れ家になる可能性がある
  • 不審者の不法侵入、空き家を狙った放火など治安に悪影響が出る

空き家に対してネガティブなイメージを抱く人は少なくありません。空き家を持つ限りは、定期的な手入れや継続的に近隣住民とのコミュニケーションを図り、不安な感情を払拭していくしかないでしょう。

特定空き家に指定されるリスク


特定空き家とは「空家等対策の推進に関する特別措置法」に定義される空き家です。以下の状態のいずれかに該当すると、特定空き家として指定される可能性があります。

「特定空家等」は、この「空家等」のうち、法第2条第2項において示すとおり、以下の状態にあると認められる「空家等」と定義されている。
(イ) そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
(ロ) そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
(ハ) 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
(ニ) その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

(引用:「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針
(ガイドライン)|国土交通省)

簡潔に言い換えると以下のとおりです。
(イ) →倒壊、屋根や外壁の崩落、擁壁の老朽化などが見られ危険な状態
(ロ) →ゴミの放置や不法投棄、臭気や害虫などが発生した衛生上有害な状態
(ハ) →外壁や擁壁の落書き、割れた窓ガラスなど景観を損なっている状態
(ニ) →空き家に棲みついた動物の糞尿、敷地内の立木の倒壊などによって周辺住民の生活環境を妨げている状態

特定空き家に指定されるデメリットは大きく2つです。

・自治体から修繕や保全に関する指導や勧告を受ける(従わない場合、50万円以下の過料)
・固定資産税の優遇措置が受けられない(先述の例の場合、固定資産税評価額が6分の1になる優遇措置が受けられない)

特定空き家として指定されても、その原因となった不適切部分を改善すれば解除してもらうこともできますが、手間も費用もかかるため、指定されないように日頃から空き家を適切に管理する必要があります。

放火や火災のリスク


空き家はゴミや庭木など燃えやすいものが放置され散乱していることが多いため、空き家を狙った放火の可能性が高まります。住民の目がなく、ドアや窓が施錠されていないため、いたずらで火を投げ入れられてしまうこともあります。

日頃から、ゴミや庭木の管理を適切に行う、灯油やガソリンなど燃えやすいものを放置しない、ドアや窓の施錠を行うなどの対策が必要です。

損害賠償の請求をされるリスク


放置された空き家は、先述のとおり、老朽化が進み建物が倒壊したり庭木が敷地を越境したりするため、近隣住民に被害を与える可能性があります。

つまり、損害賠償の請求をされるリスクがあります。

倒壊や屋根などが崩落する可能性

日本家屋のほとんどは木で造られています。木は、シロアリによる侵食、換気不足によるカビや湿気、腐食などでどんどん劣化していきます。構造物としての役割を果たさず、ふとしたきっかけで倒壊する可能性があるのです。

また、外壁や屋根、擁壁などは常に直射日光や雨風にさらされています。空き家は、見た目上は問題なかったとしても、建物の劣化に気付きにくく、何をきっかけとして、いつ崩落してもおかしくはありません。

空き家の倒壊、外壁や屋根の崩落などによって、近隣住民を含む第三者へケガを負わせたら、被害者の治療費や通院費を負担しなければなりません。休職せざるを得ないようなケガであれば、その補償を求められる可能性もあります。また、隣接する土地や住宅を破損したら、修繕費や慰謝料を支払う必要があります。

台風や大雨の際の被害リスク

老朽化した空き家は、台風や大雨、集中豪雨や地震など自然災害によって倒壊するリスクがあります。

空き家自体が倒壊するだけなら自費で修繕すれば問題ありませんが、倒壊や屋根の崩落、空き家の窓ガラスの飛散や庭木の倒木によって、近隣住民に怪我を負わせたり、近隣住宅を破損したりする可能性があります。

空き家の所有者として賠償責任を負っているため、実際に住んでいなかったとしても損害賠償請求には応じなければなりません。

さらに、空き家は一般的に古い建物であることが多く、特に耐震基準が改正された昭和56年以前に建てられた建物は耐震性が著しく不足していることが多いため、倒壊や崩落には十分注意が必要です。

空き家を売却するメリットとは

空き家を売却するメリットとは
ここまでのお話で、空き家が抱えるさまざまなリスクをご理解いただけたのではないでしょうか。空き家を所有する具体的な理由がないのであれば、売却を検討しましょう。

「ボロボロの空き家なのに売却するメリットなんてあるの?」
「売れるまで何年も待たなきゃいけないなら売らないでいいのでは?」

という空き家所有者の方もいることでしょう。

そのような方にぜひとも知っていただきたい、空き家を売却するメリットについて解説していきます。

現金化できる


空き家を売却して得られる最大のメリットは、現金化できることです。

人口減少や過疎化などの背景から、賃貸需要は先細りが予想されています。また、一般的に、不動産価値は年月の経過とともに下がるため、所有している空き家の不動産価値が将来にわたって変動しないという保証はありません。むしろ、不動産価値は下がるリスクをはらんでいると考えておくべきです。

現時点での不動産価値に基づいて現金化をしておけば、そのようなリスクを回避することができます。

維持管理の費用や手間がなくなる


空き家を放置すると、雑草が伸びたり、柱や屋根の腐食が進んだりするため、自分自身で維持管理をできない場合は不動産業者や知り合いなどに管理を依頼する必要があります。

近所に住んでいれば頻繁に訪問できますが、遠方の空き家を所有している場合は、訪問のたびに交通費が発生し時間がかかります。

また、どれだけ維持管理を徹底していても、倒壊や犯罪に巻き込まれるリスクはなくなりません。空き家であることがわかれば、不法侵入される可能性は高いです。

さらに、空き家の所有者は、固定資産税や都市計画税といった不動産価値に基づく税金を毎年納める義務があります。住んでいないからといって免除されるわけではないため注意が必要です。

このように、空き家を売却すれば、維持管理の費用や手間から解放されることはもちろん、「犯罪に巻き込まれるのでは?」という心理的な負担からも解放されます。

近隣からのクレームがなくなる


空き家を放置することで近隣住民との間でトラブルになるケースは年々増加しています。近隣住民からのクレーム事例を下記にまとめました。

【クレーム事例】

  • 犯罪に利用されそうで怖い
  • ゴミの不法投棄のせいで景観が悪化した
  • 屋根材や外壁材が落下しそうで危険である
  • 空き家の雑草や落ち葉が敷地をまたいでいる
  • 空き家があることで近隣の不動産価値が低下する

空き家に対してネガティブなイメージを持つ人もいるため、近隣住民に迷惑がられたり、不安を抱かせたりしてしまう可能性があります。したがって、空き家として放置するよりは、適正な不動産業者へと売却した方が得策でしょう。

そもそも空き家の買取とは?

空き家を売却する方法には、主に「買取」と「仲介」の2種類があります(※両者の違いについては後述します)。

そもそも空き家の買取とはどのような意味なのでしょうか。

空き家を不動産業者に直接売却すること

空き家の買取とは「空き家を不動産業者に直接売却すること」です。不動産業者が空き家の買主・買手を探して販売する「仲介」とは異なります。

「買取」では、直接不動産業者が空き家を買い取ります。つまり、空き家の所有者(売主・売手)からすると、空き家を売る相手は不動産業者ということです。

このような空き家の買取では、買い取った不動産業者が空き家をリノベーション・リフォームして再び販売したり、更地にしたりして活用します。

そして、空き家を専門に取り扱う不動産業者が査定して買取まで行うため、仲介に比べて売却期間が短い傾向にあります。手間をかけずに空き家を現金化できる処分方法です。

空き家の売買相場の調べ方は?

売却の話が具体化した際に「うちの空き家は高いの?適正に評価されているの?」と気になるところです。

しかし、ほとんどの人はいくらで売れるのか検討がつかないことでしょう。

そこで、ここからは空き家の売買相場の調べ方を紹介していきます。

大前提、条件が近い物件の成約価格がなければ相場が形成されない

まず、大前提ですが、相場は過去の成約事例に基づき形成されていきます。

空き家に限らず、不動産の売買相場を知るためには、物件と条件の近い過去の成約事例がなければ、その売買相場が形成されない点は念頭に置いておきましょう。

条件とは立地や築年数など多岐に渡るため比較が難しい

物件の条件は、さまざまな要素が組み合わさって決められるため、比較が難しいです。

条件は主に以下のとおりです。

  • 立地(駅からの距離、徒歩で歩ける距離かバスが必要か)
  • 建物の築年数(築年数が浅いか、数十年経過しているか)
  • 敷地の広さ
  • 建物の延床面積 など

これらの条件を考えると、一つとして同じ物件というものは存在しません。

特に、空き家の場合は、空き家全体の相場ではなく、個々で売却したい空き家の相場を知る必要があります。

リフォーム履歴や残置物の有無でも評価が異なる

建物の築年数が古くても、リフォームをして一度綺麗にしている場合は、建物の価値が上がる場合もあります。

しかし、反対に、残置物が残っていることで、残地物の撤去にかかる費用分、建物の価値が下がる場合もあります。

つまり、リフォーム履歴や残置物の有無で評価が異なるのです。

大まかな相場情報を知りたい場合の調べ方

空き家のおおまかな相場が知りたい場合は、以下の方法で調べることができます。

ポータルサイトで近隣の物件情報を見てみる

売出中の物件情報が掲載されている不動産ポータルサイト(スーモやアットホーなど)で、空き家周辺の物件情報を確認してみましょう。

空き家の周辺にある条件の近い物件(築年数、間取りなど)を見てみれば、売却時の金額をイメージしやすいでしょう。

REINS Market Informationで該当エリアの情報を調べる

REINS(レインズ)とは、不動産業者が利用する不動産データベースです。不動産業界のプロも利用するサイトで、情報量が充実しています。

このうち、REINS Market Informationというサイトがあり、不動産業者ではない一般人も利用できます。過去の成約事例を絞り込み検索できます。

運営・管理は、国土交通大臣指定の不動産流通機構が行なっているため、悪質なおとり物件が掲載されておらず、安心して近隣の物件情報や過去の成約事例などを検索できます。

国交省の土地総合情報システムで該当エリアの情報を調べる

土地総合情報システムも参考にすると、より豊富な情報を得られます。同システムは国土交通省が運営する不動産データベースです。

過去5年間の成約事例について、間取りや構造別で体系的に検索することができます。

買取と仲介の違いってなに?

買取と仲介の違いってなに?
不動産を売却する場合、主に「買取」と「仲介」の2種類の方法があります。

「買取」は主に不動産業者が買主になり、売主(不動産の所有者)から不動産を直接買い取る方法です。

「仲介」は不動産仲介会社が売主(不動産の所有者)に代わって買主を見つけ、売主と買主の間に入って不動産を売却する方法です。

それぞれの違いについて詳しく見ていきましょう。

「買取」は不動産業者が直接買い取る

「買取」は、売主から直接、不動産業者が不動産を買い取ることをいい、売主と買主である不動産業者との間で条件が合えばすぐに買い取ってもらうことができます。売主は直接、買い手である買取業者に条件の交渉を行うことができます。

仲介は不動産会社がの買手(エンドユーザー)を探す

「仲介」は、売主と買主の間に仲介専門の不動産業者が間に入り、買主を見つけ、売主・買主の条件を擦り合わせて不動産売買を行うことをいいます。その際の買手は主にエンドユーザーになります。エンドユーザーとは、簡単に言えば、不動産業者ではない個人や一般人です。

「仲介」では、買主が見つかるまで広告を出すなどの販売活動を行いますが、いつ買主が見つかるかは分からないため、計画通りに不動産の売却が進まないこともあります。

仲介手数料が発生するかどうか

不動産の売買や賃貸契約などでは、仲介手数料についても考慮する必要があります。

仲介手数料とは、不動産業者に仲介業務(売主と買主の間に入って条件の擦り合わせなどをサポートしてもらう)を依頼した場合に、不動産業者に支払う報酬・手数料のことです。

「買取」の場合、不動産業者が不動産を直接買い取るため「仲介手数料」は発生しません。

一方で、「仲介」の場合、買主が見つかり無事に契約と引き渡しが済んだ時点で、不動産仲介業者に対して報酬として「仲介手数料」を支払わなければなりません。

仲介手数料は宅地建物取引業法で以下のように上限が定められています。

売買価格 報酬額
200万円以下の金額 取引額の5%以内
200万円超400万円以下の金額 取引額の4%以内
400万円超の金額  取引額の3%以内

ここで注意したい点は、売買価格は消費税を含まない価格であることと、仲介手数料としての報酬額には別途消費税がかかることです。

売買金額が大きくなればなるほど、不動産仲介業者に支払う報酬額も高くなります。不動産売却の際に、不動産仲介業者に間に入ってもらうと売買代金をそのまま受け取れるわけではなく、別途仲介手数料を支払わなければならないことに注意が必要です。

仲介で売却したほうがいい空き家とは?

不動産を売却する場合、主に「買取」と「仲介」の2種類の方法があることをお伝えしました。

「買取」を選択した場合、売却した代金をそのまま受け取れるわけですが、仲介手数料を支払ってでも「仲介」で不動産売却をした方が良い物件もあります。

築15年以内などの比較的新しい物件

築15年以内の比較的新しい物件は、新たに内装工事やリフォームをする必要がありません。

築年数が浅ければ、エンドユーザー(業者ではない個人や一般人)が購入したあとも、そのまま住み続けることができ、そもそもの需要があるため、比較的高値で売れることもあります。

この場合、不動産業者に買い取ってもらうよりも「仲介」で売却をしたほうが良いでしょう。

駅前などの需要の高い位置にある物件

駅前などの立地が優れている物件は、希少価値が高くエンドユーザーからの需要も高いため、「仲介」で売却したほうが良いです。

「仲介」の場合、自分の売りたい価格で販売することができるのに対して、「買取」の場合は基本的には不動産業者の提示する購入金額でしか売ることができません。

「仲介」による不動産売買で、買主がエンドユーザーの場合、市場価値に適した価格で売却することができます。したがって、比較的新しい物件や駅前の立地の需要が高い物件は、不動産仲介会社を通して買主を見つけてもらうほうが、物件をより高く売却することができます。

仲介で空き家を売却するデメリットとは?

仲介で空き家を売却する場合にもデメリットは存在します。ひとつずつ見ていきましょう。

売却に時間がかかる傾向

仲介の場合、買取に比べると売却までに時間がかかる傾向にあります。

仲介では一般的に、不動産仲介会社と媒介契約を締結した後に物件の広告活動を行います。広告を見た人から問い合わせがあり、内覧を希望した場合は、実際に現地の内覧をします。その後、購入の申込みがあれば仲介会社の宅地建物取引士による重要事項説明書の説明が行われ、契約締結の流れになります。

しかし、買主が住宅ローンの申請をする場合は、審査に通らなければ売買代金を受け取ることができないため、住宅ローンの審査にかかる時間などを含めると、空き家を現金化するまでに3か月程度はかかるでしょう。

早期の売却(現金化)を希望している場合は、計画通りに進まない可能性があります。

内覧の立ち会いの手間がある

内覧の希望があった場合、内覧に向けた準備が必要になります。

内覧によって買主は購入後の生活イメージを膨らませることができ、売主は物件のアピールができて早期の売却にもつながるため、双方にとって内覧の機会は重要です。

しかし、内覧前には物件の印象を良くするための室内清掃や庭木の手入れ、また、買主候補の内覧希望日に合わせて自身の予定を調整する必要もあります。

そして、必ずしも内覧したからといって成約につながるわけではありません。立ち会いのための準備と手間が生じる点は仲介のデメリットといえます。

契約条件の調整に時間がかかることも

基本的に、仲介の場合、市場価値に適した自分の希望価格で物件を売り出すことが可能ですが、さまざまな契約条件の調整を求められるケースも少なくありません。

どのような調整が必要か、具体例は以下のとおりです。

  • 買主からの購入希望価格の調整
  • 契約日の調整
  • (買主が住宅ローンを利用する場合)審査結果を待って引き渡し日の調整

売主と買主で双方が求める条件や妥協できる条件などは異なるため、不動産の売買に向けてさまざまな条件を擦り合わせる必要があり、どうしても調整に時間がかかる傾向にあります。

買取業者への売却が向いているケースとは

ここまで説明してきた不動産の仲介による売却は、需要の高い物件には向いています。一方で、不動産売買においては買取業者への売却が向いているケースが存在します。

例えば、再建築不可の物件や、物件に特殊な問題がある場合などは、仲介ではなく買取業者への売却が向いています。ケースごとに詳しくみていきましょう。

袋地など再建築ができない物件

袋地とは?旗竿地との違いは?
幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接道していない物件は、基本的に再建築ができない物件(再建築不可物件)に該当します。また、土地が整形地でなかったり、袋地(他の土地に囲まれていて道路に出られない土地)だったりすると、あまり需要がないため、買手が見つかりにくい傾向にあります。

建物の再建築ができない物件は、住宅ローン審査が通りにくいため、仲介の形式でエンドユーザーが住宅ローンを利用して購入することは困難です。現金を用意できるエンドユーザーは非常に少ないためです。

このケースでは、現金一括購入が可能な買取業者への売却が向いています。

雨漏りやシロアリの害などがある物件


雨漏りやシロアリの害があり、建物の主要な構造部分に欠陥がある物件は、その事実を告知せずに売却すると、買主から損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。告知をして売却した場合に比べて、結果として大きな損失を被ることになります。

さらに、雨漏りやシロアリ被害を正直に伝えても、エンドユーザーから値下げ交渉をされ、安値で買い叩かれる可能性は否定できません。

そして、雨漏りやシロアリの害などのダメージが大きい場合は、リフォームすれば売却できる可能性は高まりますが、そのためには多額のリフォーム資金が必要です。

このような被害を受けている物件は、買取専門の不動産業者に売却した方が得策といえます。

荷物が残ったままになっている物件


前居住者の荷物が残ったままになっているケースがあります。いわゆる「残置物」です。

代表的な残置物には以下が挙げられます。

  • 照明
  • エアコン
  • 冷蔵庫
  • ガスコンロ
  • ガス給湯器
  • 物置
  • 植栽や植木

生活に必要な残置物だけではなく、ゴミが放置されていることもあります。これらの残置物はもはや設備ではなく粗大ゴミや不用品となるケースが多いため、処分するにも専門業者を呼ぶか自分で対応するかしかありません。

このような残置物がある物件については、買取専門の不動産業者に売却すれば自分で片付けをしたり、専門業者を手配したりする必要がなく、総合的なコスト面を考慮するとお得になることがあります。

事件や事故が起きてしまった物件


事件や事故が起きてしまった、いわゆる「訳あり物件」や「事故物件」は、買手が見つかりにくい物件です。

近年は「訳あり物件」や「事故物件」と紹介されても、相場より安い価格で購入できることから買手が見つかることもありますが、一般的には、不動産仲介会社に仲介を依頼しても売れないケースは珍しくありません。

また、事件や事故によって出来た汚れや生じた臭いについては、特殊清掃やリフォームをしなければエンドユーザーへ売却することは困難です。

一方、買取専門の不動産業者であれば、買取後に特殊清掃やリフォームを施してくれるため、そのままの状態で売却することができます。

近隣トラブルを抱えている物件


不動産の売主は買主に対して「説明義務」があり、不動産売買に関する重要事項を売主から買主に対して説明しなければなりません。

重要事項とは、雨漏りや設備不良などの物理的瑕疵、買主が心理的に購入を差し控えたくなる事件や事故(心理的瑕疵)なども含まれます。

敷地の境界線や騒音、ゴミの異臭など近隣トラブルといってもさまざまですが、近隣トラブルは環境的瑕疵と呼ばれるほど軽視できない問題です。

また、説明義務を果たして「近隣トラブルがある」と正直に伝えたからといって、必ずしも購入してもらえるとは限りません。むしろ、エンドユーザーには買い控えられてしまうでしょう。

このような近隣トラブルを抱えている物件については、買取専門の不動産業者に売却することが望ましいです。

空き家の期間が長く居住できる状態ではない物件


空き家として放置されていた期間が長い不動産は、雨漏りやシロアリ被害、湿気やカビによって腐食や老朽化が進んでいるため、居住できる状態ではないことが多いです。

犯罪集団の拠点として利用されていたり、不審者が侵入していたりして設備や建物自体が破損していることもあります。

そもそも居住できる状態ではない物件を買いたいと申し出てくれる買主が見つかればいいですが、現実はそう甘くはありません。また、腐食や老朽化が進んでいる物件は、市場価値が低く評価されるため、希望額で売却できる可能性は低いです。さらに、仲介では値下げ交渉をされ安く買い叩かれることもあります。

居住できる状態ではない物件であっても、買取専門の不動産業者に売却すれば、不動産業者が必要に応じてリフォームや解体を施すため、現状のまま売却することができます。買取業者への売却を選択すれば、余計な費用や手間をかけずに売却できるでしょう。

とにかく早く手放したい方


不動産には固定資産税や都市計画税、庭木の剪定費用や設備の保全費用などさまざまな維持管理費用が必要です。

また、空き家であれば、犯罪に巻き込まれないように定期的に見回りをしたり、放火や火災を未然に防ぐために雑草や植栽の手入れなどをする必要があります。

仲介による売却を選択すれば、買主による内見、ローン審査や条件の擦り合わせに時間を要するため、売買完了までに時間がかかってしまい、しばらくの間は費用も手間もかけなければなりません。

買取専門の不動産業者であれば、内見やローン審査などが不要で、条件の擦り合わせにもさほど時間がかからないため、スピーディな売買が可能です。

売却後にトラブルになることが心配な方


不動産仲介会社を仲介してエンドユーザーに売却する場合、売主は「契約不適合責任」を負います。

「契約不適合責任」とは、引き渡された物件が契約内容と異なる場合、売主が買主に対して負う責任のことです。つまり、売却後に不具合や契約内容と異なる点を指摘され、不適合と認められた場合、買主は売主に対して修繕費用や損害賠償を請求できます。

買取専門の不動産業者であれば、契約することで「契約不適合責任」を免責してくれる場合も多いため、売却後にトラブルになることが心配な方は仲介よりも買取業者への売却を選択し条件の擦り合わせをした方がよいでしょう。

空き家買取のメリットとは?

空き家買取、つまり、買取専門の不動産業者に売却することのメリットをひとつずつ見ていきましょう。

早期売却できる

空き家買取の最大のメリットは早期売却できることです。短期間に空き家を売却できるため、すぐに現金化できます。

空き家買取では、買主が個人ではなく不動産業者であるため、条件の擦り合わせや内覧などの諸手続きにあまり時間はかかりません。

一方、仲介による売却では買主が見つかるまでに1年以上かかることも珍しくなく、特に古い物件では需要が少ないため、必要期間はなるべく長く見積もっておく必要があります。

売却の手間がかからない

個人間の売買では必要とされる内覧も、不動産業者であれば不要または1度で済むことが多いです。

また、契約締結直前にトラブルが生じて契約がなかったことになる可能性もあります。理由はさまざまで、例えば、買主の住宅ローンの融資審査が通らなかった、条件が合致しなかった、空き家物件で新たな瑕疵が見つかったなどです。

仲介の場合は、売却の手間がかかるものですが、空き家買取の場合は不動産業者が直接買い取ることになるため、仲介に比べて売却するための手間がかかりません。

売った後のトラブルの心配がない

個人と個人が買主と売主の場合、物件を売った後に何らかの欠陥や不具合、故障などのいわゆる「瑕疵」が見つかり、トラブルに発展するケースは珍しくありません。特に中古物件では、実際に住み始めてみないとわからない瑕疵がトラブルの原因になりがちです。

売主は、買主の請求に基づき不具合を解消するための責任(契約不適合責任)を負うため、空き家を売った後も、すぐに金銭的・心理的な負担がなくなるとは限りません。

一方、空き家買取の場合は買取専門の不動産業者が買取前に事前調査を行ったうえで買い取るため、契約上で売主の契約不適合責任を免除してもらうことができます。売った後のトラブルの心配がないため、金銭的・心理的な負担から解放されるでしょう。

物件によっては買取の方が好条件の場合も

以下のような物件では買取の方が好条件な場合があります。
・築年数がかなり経過している物件
・立地条件が悪い物件
・敷地が整形地ではなく歪な形をしている物件
・袋地のような再建築不可物件
・空き家期間が長く居住できない物件
・事故や事件によって住めなくなった「訳あり物件」
・広告活動をせず近隣住民に知られないで売却したい物件

このような物件は仲介で募集をかけても、買主が現れないことが多いです。長期間に渡って売れない可能性も十分あるため、その都度何度も価格改定を迫られることも覚悟しておく必要があります。

長期間にわたり売れ残っていると市場価値が下がるだけではなく、その期間は現金化もできないため、買取専門の不動産業者に買取依頼を出した方がよいでしょう。

解体やリフォームに費用がかからない

空き家買取では、修繕やリフォームが不要です。なぜなら、不動産業者が空き家物件を買い取った後に、自社で行うからです。また、ある程度の残置物であれば、それらの処分も含めたうえで買取を検討してくます。

また、あまりにも状態が悪い建物については、「解体して更地になった土地だったら購入してもよい」という買主も存在します。この場合、解体費用を売主が負担しなければならず、不動産の売却価格から差し引くことになるため、手元に残るお金は少なくなります。

空き家買取の場合、解体やリフォームに費用がかからないため、最終的に手元に残るお金が多くなりますし、一時的な出費や負担がないため家計にも大きな痛手はありません。

老朽化した空き家は更地にすべきか

老朽化した空き家は更地にすべきか
老朽化して住むことができなくなった空き家を更地にしてから買取してもらうという方法もあります。

空き家をそのままの状態で買取してもらう場合に比べて「買主が見つかりやすいのでは?」と思われがちですが、悪手になるケースも存在します。

空き家を更地にするのは悪手になることも

空き家を更地にすると土地の固定資産税が高くなります。老朽化していて誰も住めなくなった空き家とはいえ、建物であることに変わりはありません。

土地+建物の両方がある敷地の方が固定資産税の優遇措置を受けられるため、土地だけがある敷地に比べて、税金面の負担が少ないのです。例えば、その土地が住宅用の土地で敷地面積が200㎡以下なら、固定資産税評価額が6分の1になります。

売却できるまでの期間が長くなれば長くなるほど、負担額が増えるため、空き家を更地にすることが悪手になることもあるという点は念頭に置いておきましょう。

更地にしてはいけない空き家の特徴とは

今ある建物を取り壊して更地にしてしまうと新たに建物を立てられない不動産も存在するため、注意が必要です。このような物件を「再建築不可物件」といいます。

更地にしてはいけない空き家である「再建築不可物件」の特徴は以下のとおりです。
・敷地が建築基準法上の道路と接していない(袋地)
・敷地が建築基準法上の道路と接しているものの、接道の幅が2m未満である(旗竿地)
・敷地が法定外道路に接している(建築基準法で認められた道路ではない)

「再建築不可物件」を更地にしてしまうと、家を建てるための土地を探している人は買主から除外されるため、結果として、買主の候補者数を減らしてしまうことになります。

買取専門の不動産業者は、空き家が建っているまま買い取って、その後リフォームや修繕をして再び販売できるため、安易に空き家を解体して更地にしない方が得策です。

空き家を買取してもらう流れ

空き家を買取してもらいたい場合、どのような手順が必要になるのでしょうか?順を追って見ていきましょう。

相談する業者を選ぶ

まず、空き家売却の相談する業者を選びます。インターネットで検索すると、空き家の買取を行なっている業者が出てきます。

空き家やその他特殊な物件を専門に買取を行っている業者もありますので、買取実績が多くある業者をいくつかピックアップしましょう。

査定の申込み

業者の候補が決まったら、査定の依頼をします。近場であれば、直接窓口に行くのもいいですし、インターネットで査定の申し込みができる業者もあるため遠方であればインターネットのサイトから査定の依頼をするのもいいでしょう。

空き家の所在地や築年数、土地の広さなどの物件情報、申込者の情報などを入力するだけで、簡単に査定依頼ができます。

窓口に行った場合はその場で机上査定を行ってくれますし、インターネットから査定依頼を行った場合は数日でおおまかな査定金額の回答が届きます。

現地査定

いくつかの買取業者からの査定金額の回答が来たら、実際に現地を見て査定をしてもらう現地査定をお願いしましょう。

現地査定では、実際に周辺環境や土地の形状、建物の状況などを確認していきます。

売買契約

査定後に、買取業者から購入価格やその他条件の提示がされます。

それら条件に納得できれば、売却申込書に署名・捺印を行い、直接、買取業者と売買契約を締結します。契約の際は、売主が処分しなければならないものはあるのか、残置物はそのまま買い取ってくれるのかなど、細かい条件を確認しておきましょう。

また、一般的には、契約日当日に売買代金の一部として先に手付金を受領します。

引き渡し・売買代金の受け取り

残代金の決済・引渡し日当日は、売買代金から手付金を引いた残代金の受け取りや、固定資産税などの精算、鍵や関係書類の引渡しを行います。

買取のメリットでもある、物件が現金化されるまでのスピードが早い分、物件の必要書類の準備や引渡し準備に追われることが予想されるため、あらかじめ不動産会社と売買スケジュールについて相談しながら進めていきましょう。

不動産の名義変更

物件の引渡しとは別に、引渡し日当日の日付で、所有権移転の登記をする必要があります。

売主から買主へと空き家の所有権が移った証明として、所有権移転登記をします。所有権移転登記の手続きは、司法書士に代行してもらうのが一般的です。

空き家の売却を任せる業者の選び方

空き家の売却を任せる業者選びは非常に大切です。

空き家の売却を失敗しないためにも、慎重に買取業者を選びましょう。以下では、買取業者を選ぶコツや見るべきポイントについて説明します。

空き家の買取に強い業者を選ぶ

空き家の買取に強い業者を選びましょう。手広くさまざまな案件の取引をしている買取業者もありますが、空き家の取引はどれくらいの実績があるのか、いくつかの買取業者で比較してみましょう。実績が多くある業者のほうが、売却までの流れもスムーズです。

複数の業者に相談してみる

不動産の売却をする場合、必ず複数の業者に相談しましょう。一つの業者の言っていることがすべて正しいとは限りません。複数の業者に相談をして、売却したい空き家の価値や査定額など、さまざまな情報を集めることが大切です。

担当者との相性や雰囲気も見る

物件の査定額だけでなく、担当者の対応や不動産の知識、対応のスピードの早さなど、信頼できる担当者かどうかを見極めましょう。空き家の売却を成功させるためには、担当者との相性や、担当者の雰囲気を見ることも大事です。

空き家の売却でよくある失敗例

ここでは、空き家の売却でよくある失敗例を挙げていきます。空き家の売却に失敗しないように、事前に把握し注意しておきましょう。

依頼した業者から半年以上音沙汰がない

買取の依頼をしたのに、業者から半年以上連絡がない事例もあります。空き家を早く手放したいのに連絡が取れないために、売主もどう動いて良いか分からなくなります。

責任感を持って取引に応じてくれるのか、買取の依頼をする場合に担当者や会社の対応を見極める必要があります。

リフォームしたら売れると言われてリフォームをしてしまった

まず、リフォームをしたら売れるというのは間違いです。リフォームをしたら、リフォームにかかった費用を上乗せして販売価格を設定したくなりますが、価格に上乗せしたことで相場よりも高くなり、なかなか買主が現れないこともあります。

また、買主にとって、リフォームの好みがマッチしているとは限らないですし、空き家を安く購入して自分好みにリフォームしたいと考える人もいます。安易にリフォームをして見栄えをよくしたからといって、必ずしも売れるわけではないことに注意しましょう。

解体しないと売れないと言われて解体してしまった

解体しないと売れないというのも間違いです。築年数の古い空き家でも、リノベーションや用途によっては空き家のままで購入してくれる業者や個人もいます。

大きな瑕疵や安全上に問題のある建物でない場合は、空き家の活用方法についても調査し、すぐに空き家を解体してしまうのは勿体ない場合があります。

空き家バンクに掲載したが売れずにいる

空き家バンクとは、主に自治体が主体となって運営しており、所有する空き家を貸したい人や、売りたい人が登録し、自治体が情報を提供するサービスのことです。

通常の仲介だと手数料を支払う必要がありますが、空き家バンクの場合は、営利目的ではないため売主・貸主、買主・借主のお互いが格安で物件を購入または貸借することが可能なシステムです。

しかし、空き家バンクに掲載しても必ず買主が見つかるとは言えず、基本的には不動産仲介会社のような広告をすることもないため、掲載したまま売れずにずっと残り続けることもあり、すぐに現金化できない状態になります。

お得に空き家の買取をしてもらうには?

お得に空き家の買取をしてもらうには?
空き家を買取してもらう時に少しでも高く買取してもらえれば嬉しいですよね。

お得に空き家を買取してもらうためのポイントを押さえておきましょう。

物件の情報をできるだけ細かく把握しておく

毎年いくらの固定資産税を払っているのか、新築当時の間取り、過去にリフォームなどの修繕の履歴はあるのかなど、物件の情報を細かく把握し、買取業者に伝えることが大切です。相場だけでなく、物件の情報を正確に伝えることで事実に基づき、より適正な価格で買取してもらえる可能性があります。

ただ、相続した空き家では、それらの書類が全て手元に残っていないこともあるでしょう。その場合は、ある書類のみ用意できれば問題ありません。

できる限りの荷物の整理はしておく

空き家内にある残置物や荷物はなるべく整理しておくほうが良いです。

不要な家財・家具もまとめて買い取ってもらえることが買取の魅力の一つでもありますが、残置物がある場合、買取業者は残置物の処分費用も考慮して買取金額を提示します。そのため、残置物をできるだけ処分しておくことで、買取価格が高くなる可能性があります。

しかし、不用品撤去業者に依頼すると撤去費用が高額になるケースもあり、結果的に残置物も含めた業者買取のほうが損をしない場合もあります。

先にお金を掛けて残置物の撤去をしておくべきか、残置物も含めて撤去をしてもらうかを買取業者にも相談しながら決めると良いでしょう。

空き家の買取なら空き家専門の空き家パスへ

この記事では、空き家を持つリスクや空き家買取のメリット、空き家を高く買取してもらう方法についてお伝えしました。

所有している処分したい空き家が買取がいいのか、仲介にお願いしたほうがいいのかを見極めながら、もし、買取での売却を考えている方がいれば、空き家専門に買取を行っている「空き家パス」へお気軽にお気軽にご相談ください。

他の買取業者で売れなかった空き家でも買い取った実績も多くあり、全国エリアに対応しているので、地方の物件でも対応可能です。