住んでいない家を売却すると税金はいくら？空き家売却前に確認すべきポイント
「相続した実家をそろそろ売りたい」「親が施設に入ったので、誰も住んでいない家を手放したい」。そんなとき、気になってくるのは売却にかかる税金ではないでしょうか。
家を売ると、売却によって得た利益に税金がかかることがあります。ただし、一定の条件を満たせば、税金の負担を軽減できる特例を利用できる場合もあります。
たとえば、よく知られている「3,000万円の特別控除」も、その一つです。ただし、住んでいない家であれば、どのような場合でも利用できるわけではありません。以前誰が住んでいたのか、いつ住まなくなったのか、どのように取得したのかなどによって、適用の可否が変わります。
この記事では、住んでいない家を売却するときにかかる税金と、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例について詳しく解説します。あわせて、特例の適用条件や売却期限、古家付きと更地のどちらで売るか、仲介と買取のどちらを選ぶかといった売却方法についても紹介します。
- 住んでいない家の売却で3,000万円控除を使える条件
- 住んでいない家を売却したときにかかる税金と、手元に残る金額の計算方法
- 税金の控除を受けるための売却期限
- 古家付きと更地、仲介と買取のどちらがよいか
- 住んでいない家を売却するときに、まず確認したいこと
空き家パスでは、税金が気になる空き家の売却相談を受け付けています。売却時にかかる税金や、解体費などを含めた費用が気になる方も、まずはお気軽にご相談ください。売却するかどうか決めていない段階でもご相談いただけます。
住んでいない家を売却するときの税金や特例についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
本記事では、売却時にかかる税金の金額や控除の期限、売却方法の選び方など、売却前に確認しておきたいポイントを解説しています。
目次
住んでいない家でも売却時に3,000万円控除は使える？
不動産を売却したときに使える「3,000万円の特別控除」は、マイホームを売って利益が出た場合に、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。
ただし、誰も住んでいない家であれば、どのような場合でも使えるわけではありません。通常の居住用財産の特別控除は、自分が住んでいる家や、以前自分が住んでいた家などが対象です。
そのため、自分が住んだことのない家を売る場合は、原則としてこの特例を利用できません。
一方、以前自分が住んでいた家や、亡くなった親などから相続した家であれば、一定の条件を満たすことで、3,000万円の特別控除を利用できる場合があります。
この章では、主に知っておきたい次の2つの特別控除について詳しく説明します。
- 居住用財産の3,000万円特別控除：以前、自分が住んでいた家を売る場合
- 相続空き家の3,000万円特別控除：亡くなった親などが住んでいた家を相続し、売る場合
以前自分が住んでいた家なら使える可能性がある？
以前住んでいた家を売る場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」を使える可能性があります。
ただし、いつまでも使えるわけではなく、原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。建物を取り壊して、土地だけを売る場合は、さらに次の条件を満たさなければなりません。
- ✓ 建物を取り壊した日から1年以内に、土地の売買契約を結ぶこと
- ✓ 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- ✓ 建物を取り壊してから売買契約を結ぶまでの間、土地を貸駐車場などに使っていないこと
転勤や施設への入所をきっかけに空き家になった場合も、売却期限には注意が必要です。売却を考えているなら、まずはいつまでに売る必要があるのかを確認しておきましょう。
たとえば、譲渡による所得が1,000万円あり、長期譲渡所得の税率が適用される場合、単純計算では約200万円の税金がかかります。特例を使えるかどうかで、税負担に大きな差が出る可能性があります（筆者試算）。実際の税額は、所有期間などの条件によって変わります（国税庁 No.3302、No.3314。税率についてはNo.3208）。
親から相続した空き家ならどの特例を確認すればいい？
親から実家を相続した場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除」とは別に、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、いわゆる「相続した空き家の3,000万円特別控除」を使える可能性があります。
この特例は、相続した人がその家に住んだことがなくても、要件を満たせば利用できます。ただし、亡くなった方がひとりで住んでいたか、相続後に誰かが住んだり貸したりしていないかなど、いくつかの条件があります。
主な条件は次の通りです。
- ✓ 売却期限を守ること。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ現行制度の適用期限である令和9年（2027年）12月31日までに売却する必要があります。
- ✓ 区分所有建物ではないこと。分譲マンションなどは対象になりません。
- ✓ 相続または遺贈によって家屋と敷地を取得した相続人が売ること。
- ✓ 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。建築された時期に条件があるため、まずは建築年月日を確認しましょう。
- ✓ 相続開始の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいないこと。家族などが同居していた場合は、原則として対象になりません。
- ✓ 相続してから売却するまで、事業・賃貸・居住に使っていないこと。途中で人に貸したり、自分で住んだりすると対象外になる場合があります。家賃収入を得るために貸し出す前に、特例が使えるか確認しておきましょう。
- ✓ 売却代金が1億円以下であること。分割して売った場合や、ほかの相続人が売った分も合算して判定します。
- ✓ 建物を売る場合は、耐震基準に適合させるか、取り壊して土地を売ること。古い建物を売る場合は、耐震改修や解体が必要になることがあります。ただし、令和6年1月1日以後の譲渡では、売却後に買主が譲渡した年の翌年2月15日までに耐震改修または建物の全部の取壊しを行った場合も、対象になることがあります。買主の協力が必要になるため、売買契約の段階で取り決めておくと安心です。
控除額は最大3,000万円です。ただし、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、一人あたりの上限が2,000万円になります。たとえば、兄弟3人で実家を相続した場合は、通常の3,000万円控除とは上限が異なるため、注意が必要です。
また、亡くなった方が老人ホームなどに入所していた場合も、一定の要件を満たせば特例を使える可能性があります。施設に入ってから空き家になった家だからといって、すぐに控除を使えない、と諦めてしまう必要はありません。
※特例を使えるかどうかは、個別の事情によって異なります。最終的な判断にあたっては、税務署や税理士にご確認ください。
参考：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
参考：国税庁｜No.3307 被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の被相続人居住用家屋
住んでいない家を売ると税金はいくらかかる？
家を売ったときに税金がかかるかどうかは、売却価格ではなく、売却によって得た利益で決まります。購入時の価格や売却にかかった費用を差し引いて利益が残らなければ、税金は発生しません。
計算は、まず①譲渡所得（売却価格－取得費－譲渡費用）を求め、②特別控除を差し引いた課税譲渡所得に税率を掛けて税額を計算します。③手元に残る金額の目安は、売却代金から、実際に支払った譲渡費用と税額を差し引いて求めます。
譲渡所得はどう計算する？
譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。取得費には、購入代金や購入時に支払った仲介手数料などが含まれます。建物については、減価償却した後の金額を使います。
譲渡費用に含まれるのは、売却時の仲介手数料や印紙代、測量費、建物の解体費などです。売却するために直接かかった費用かどうかが、判断する際のポイントになります。
税率は、所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、5年未満であれば短期譲渡所得となります。本記事執筆時点での税率は、長期が20.315%、短期が39.63%です。
相続した家の場合は、亡くなった方が所有していた期間を引き継ぎます。たとえば、親が30年間所有していた家なら、相続した翌年に売却しても、長期譲渡所得として扱われるのが一般的です。
長期と短期では税率が倍近く異なるため、所有期間を確認しておくことは、手元に残る金額を考える上でも大切です。
参考：国税庁｜No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
参考：国税庁｜No.3211 短期譲渡所得の税額の計算
参考：財務省｜令和8年度税制改正の大綱。
取得費が分からない場合はどうする？
購入時の資料が残っていない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算する方法があります。親が昭和に建てた家などでは、購入時の契約書が見つからないことも珍しくありません。ただし、この方法では取得費が実際よりも少なくなり、譲渡所得が大きく計算されることがあります。
たとえば、1,200万円で売却した家について、実際の購入金額を確認できる資料が見つからず、実額を示せない場合は、売却価格の5%にあたる60万円を取得費として計算できます。ただし、建物部分は減価償却後の金額になるため、書類が見つかった場合でも、取得費を確認する効果が出やすいのは主に土地部分です。
売却の準備を進める際は、次のような書類が残っていないか探してみましょう。取得費を確認できれば、税額が変わる可能性があります。
- ✓ 購入時の売買契約書：実際にかかった取得費を確認するための重要な資料です。
- ✓ 住宅ローンの金銭消費貸借契約書：借入額から購入価格を確認する手がかりになります。
- ✓ 建築時の工事請負契約書：建物の取得費を裏付ける資料になります。
- ✓ 通帳の振込記録や売買代金の領収書：実際に支払ったことを示す資料になります。
押し入れの奥から契約書を1枚見つけるだけで、税額が数十万円単位で下がるケースもあります。室内が散らかっていて書類を探すのが難しい場合は、貴重品や書類の捜索に対応する業者に依頼する方法もあります。ただし、費用がかかるため、必要に応じて利用を検討しましょう。
参考：国税庁｜No.3258 取得費が分からないとき
参考：実家の片付け・遺品整理の業者を探すならみんなの遺品整理
結局いくら手元に残る？
架空のケースを使って、実際に計算してみましょう。親から相続した築50年の木造戸建てを1,200万円で売却する想定です。取得費の資料はなく、残置物を処分して建物を解体したうえで引き渡します。
| 項目 | 特例が使えない場合 | 相続空き家の特例が使える場合 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 1,200万円 | 1,200万円 |
| 取得費（概算5%） | 60万円 | 60万円 |
| 譲渡費用（仲介手数料約46万円・解体費150万円・残置物処分30万円など） | 約230万円 | 約230万円 |
| 譲渡所得（控除前） | 910万円 | 910万円 |
| 特別控除 | なし | 3,000万円 |
| 課税対象となる譲渡所得 | 910万円 | 0円 |
| 所得税・住民税（長期20.315%） | 約185万円 | 0円 |
| 手元に残る金額 | 約785万円 | 約970万円 |
※数値は説明のための架空ケースです。実際の税額は取得費や費用の内容で変わります。
※税額の試算はあくまで目安です。実際の申告内容については、税務署や税理士にご確認ください。
この例では、どちらも1,200万円で売却していますが、特例を使えるかどうかで手元に残る金額に約200万円の差が出ています。査定額が同じでも、税金や売却にかかる費用によって、最終的な手取りは変わります。
査定額だけを比べて売却先を決めると、手元に残る金額を正しく把握できないことがあります。税金や売却にかかる費用も含めて比較することが大切です。
住んでいない家はいつまでに売却したほうがいい？税金控除の期限に注意
税金の控除を受けたいなら、制度ごとの期限に間に合うよう、早めに売却の準備を始めましょう。
自分が住んでいた家と相続した家では、期限の起算日や適用条件が異なります。どちらも「3年」が目安になる制度がありますが、数え始める日が違うため注意が必要です。買主探しや解体には数か月かかることもあるので、期限から逆算して計画を立てましょう。
以前住んでいた家にはどんな期限がある？
以前住んでいた家を売却して3,000万円の特別控除を受けるには、原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。引っ越した日ではなく、実際に住まなくなった日が起点です。期限を確認するため、その日が分かる資料も探しておきましょう。
たとえば自身が施設に入所して自宅に住まなくなった場合は、入所日から3年を経過する日の属する年の12月31日が期限です。年末が期限になるため、12月に売買契約を急ぐと、売却条件を検討する時間が足りなくなる恐れがあるので注意です。
売却日をいつとみなすかは、引渡日と契約日のどちらで扱うかによって変わる場合があります。期限ぎりぎりになりそうなときは、早めに税務署や税理士へ確認しておきましょう。期限を過ぎると、原則として控除は使えません。
相続した空き家にはどんな期限がある？
相続した実家の場合は、以下の2つの期限を両方とも満たす必要があります。
ひとつは、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。たとえば3月に相続した家なら、相続した年の3年後の12月31日が目安になります。
もうひとつは、この法制度そのものに設けられた適用期限です。記事執筆時点では令和9年12月31日までに売る必要があります。
法制度側の期限は、延長や見直しが行われることがあります。相続から3年の期限に余裕があっても、法制度側の期限が先に来る場合があるため、売却を考えた時点で最新の内容を確認しておくと安心です。
また、相続空き家の控除特例を受けるには、確定申告で、売った資産の所在地の市区町村長から交付を受けた被相続人居住用家屋等確認書を添付する必要があります。
書類集めにも時間がかかるため、期限の半年から1年前を目安に動き始めると、余裕を持って進められます。
相続税を払った場合に確認したい特例は？
相続税を納めている場合は、取得費加算という制度を確認します。納めた相続税のうち、売却した財産に対応する部分を取得費に上乗せできる仕組みで、譲渡所得を減らせます。上乗せできる額は譲渡益が上限です。
適用を受けられるのは、相続開始のあった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合です。相続税の申告期限は相続開始から10か月以内なので、おおむね相続開始から3年10か月が目安になります。
この取得費加算は、同じ不動産については、相続空き家の控除特例と併用できません。どちらが有利になるかを比べて選ぶようにしましょう。
取得費加算の特例の具体的な計算手順やシミュレーションについては「【図解】相続した土地を3年以内に売却で節税できる！相続税控除の特例を解説」も合わせてご確認ください。
参考：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
古家付きのまま売る？解体して更地にしてから売る？
まず「古い家だから」という理由だけで解体してから売却を検討するのは避けた方が賢明です。建物を解体するかどうかは、解体費をかけることで売却条件がどれだけよくなるかを考えて決めることが大切だからです。先に解体をしてしまうと、買主が見つからなかった場合、解体費の負担だけが残ってしまいます。
こうしたリスクを避けるため、古家付きの現況と解体後の両方で査定を取り、査定額の差と解体見積もりを比較してから、どうするか決めるのがよいでしょう。
売却準備でやりがちな失敗や事前確認の注意点については、「家の売却でやってはいけないこと16選！空き家売却の注意点と成功のポイントを解説」もあわせてご確認ください。
古家付きで売却するメリット・デメリットは？
古家付きのまま売るメリットは、売り出す前に解体費を負担しなくて済むことです。売却が長引いた場合も、解体費を先に支払う負担を避けられます。
建物が残っていることで、購入を検討する人の幅が広がる場合もあります。中古住宅として住みたい人や、DIYで修繕して使いたい人、賃貸や再生を前提に購入する投資家などは、建物がある状態を前提に検討するためです。
再建築不可の土地では、建物を残したほうが評価されることもあります。更地にすると新しい建物を建てられず、駐車場や資材置き場など、土地の使い道が限られるためです。
また、固定資産税には住宅用地の特例があり、古家を残していれば、原則として土地の税負担が軽くなります。
ただし、空き家法に基づき管理不全空き家の勧告を受けた場合や、使用の見込みがなく、自治体から住宅と認められない状態だと判断された場合は、この住宅用地の特例が外れることがあります。取り壊しを予定している場合の取り扱いは自治体によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
一方、デメリットとしてまず考えられるのは、あまりに建物の傷みが激しかったり、残置物が多かったりすると、購入を検討できる人が限られる点です。また、金融機関の融資を受けにくく、現金で購入できる人に買主が限られる物件もあります。現状のまま購入したい人がいるかどうかが、売却方法を考える上でのポイントです。
解体して売却するメリット・デメリットは？
更地にすると、新築の家を建てるために土地を探している人に検討してもらいやすくなる場合があります。買主が解体費や解体手続きの手間を負担せずに済み、建築プランも立てやすくなるためです。住宅地で周囲に新しい家が並ぶエリアでは、更地にした方が問い合わせなどの反響が増えるケースもあります。
一方、デメリットは、売却より前に解体費の出費が発生することです。更地にしても買主が見つからなければ、売却できていない状態で解体費の負担だけが残ります。
また、建物がなくなると固定資産税の減税の特例から外れ、翌年の土地の固定資産税が6倍に上がることもあります。更地にしてから売却までに時間がかかればかかるほど、税負担は大きく膨らんでしまいます。
大切なのは、解体することで、かけた費用を回収できるほど売却条件がよくなるかどうかです。
たとえば、解体見積もりが150万円で、現況の査定額が1,000万円、更地にした場合の査定額が1,100万円だったとします。この場合、査定額の差は100万円ですが、解体費として150万円を支払うため、手残りは約50万円減る計算になります。
解体する前に何を確認すればいい？
解体を依頼する前には、次の項目を確認しておきましょう。
- ✓ 使える可能性のある特例の要件：
相続空き家の特例では、買主が譲渡の翌年2月15日までに建物の取壊しや耐震改修を行う方法も認められています。売主が自費で解体しなくても済む可能性があります。 - ✓ 再建築ができる土地かどうか：
接道義務を満たしていない土地は、いったん建物を取り壊すと、原則として新しい建物を建てられず、価値が下がる可能性があります。 - ✓ 現況と解体後の両方の査定額：
査定額の差が解体費を上回るかどうかを確認すると、解体するメリットがあるか判断しやすくなります。 - ✓ 解体見積もりを複数社から取ること：
建物の構造や前面道路の幅によって解体費は変わります。同じ建物でも、業者によって見積額に差が出ることがあります。 - ✓ 残置物の処分費が解体費に含まれているか：
家財などを別途処分する場合は、追加費用がかかります。
建物を早々に解体してしまうと、利用できたはずの制度が使えなくなったり、売りにくい土地になったりする可能性があります。解体を依頼する前に、利用できる特例の条件を確認しておきましょう。
※特例の要件は個別の事情によって変わります。解体を決める前に、税務署や税理士、不動産会社にご確認ください。
住んでいない家は仲介と買取のどちらで売るべき？
仲介は不動産会社を通じて買主を探す方法、買取は不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
どちらがよいかは、査定額だけでなく、売却にかかる費用を差し引いたあとに、手元に残る金額はいくらなのかで比べる方が多いです。
少しでも高く売りたいなら仲介が向いている？
仲介では、実際に住む人や物件を活用したい人など、幅広い買主から購入希望者を探せます。複数の買主が購入を希望すれば、不動産会社の買取よりも高く売れる可能性があります。
一方で、いつ売れるか分からない点には注意が必要です。古い空き家の中には、買主が住宅ローンを組みにくい物件もあり、売却まで1年以上かかるケースもあります。
また、売り出す前に費用がかかることもあります。残置物の処分やハウスクリーニング、境界がはっきりしていない土地の測量などは、一般的に売主が先に費用を負担するためです。
仲介が向いているのは、建物の状態や立地がよく、時間をかけて買主を探せる場合です。売却が決まるまで、固定資産税や管理費用を払い続けられるかどうかも考えておきましょう。
費用や手間を抑えたいなら買取が向いている？
不動産会社による買取では、物件によっては残置物や老朽化の問題を抱えたまま相談できます。不動産会社が買い取ったあとに物件を再生することを前提としているため、売主が事前に片付けや修繕をしなくても、売却の話を進められる場合があります。
売却価格や引き渡し時期が早い段階で決まり、手取り額の見通しを立てやすいこともメリットです。税金の特例を使える期限が迫っている場合も、売却までの予定を立てやすくなります。
ただし、買取価格は仲介で売る場合に想定される価格より低くなる可能性があります。不動産会社は、買い取った物件の再生にかかる費用や、売れ残るリスクを負うためです。こうした負担が買取価格に反映されます。
買取が向いているのは、建物の老朽化や残置物がある場合、遠方に住んでいて管理が難しい場合、売却前の準備に費用をかけたくない場合などです。
売却価格ではなく「手残り」で比べるには？
仲介と買取では、売却価格だけでなく、売却までにかかる費用も異なります。ここでは、地方にある築45年の木造戸建てで、残置物があり、境界も確定していないケースを例に比べてみましょう。
| 項目 | 仲介で売る場合 | 買取を選ぶ場合 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 1,000万円 | 850万円 |
| 仲介手数料 | 約39.6万円 | 0円 |
| 残置物処分・片付け | 30万円 | 0円 |
| 修繕・ハウスクリーニング | 20万円 | 0円 |
| 測量費 | 50万円 | 0円 |
| 売却までの保有コスト（1年分） | 15万円 | 2万円 |
| 差引後の金額 | 約845万円 | 約848万円 |
※数値は説明のための架空ケースです。譲渡所得にかかる税金は別途発生します。
このケースの場合、売却価格には150万円の差がありますが、準備費用や売却までの保有コストを差し引くと、手元に残る金額はほぼ同じになりました。このように、仲介の方が高い売却価格が付いても、最終的な手取り額では差がなくなることがあります。
特に、売却価格が低い物件や老朽化した空き家では、100万円高く売るために解体・片付け・修繕・測量で150万円かけてしまうと、費用を回収できないケースもあります。
査定を依頼するときは、「いくらで売れますか」と聞くだけでなく、「必要な費用を差し引くと、最終的にいくら手元に残りますか」と確認しましょう。売却方法が違っても、手残り額を基準に比較しやすくなります。
空き家パスでは、残置物や老朽化、境界未確定などの問題がある空き家も現況のまま買い取っています。売却前に費用をかけるべきか迷っている方も、手元に残る金額を比べたうえで検討できます。手残り額を踏まえて売却方法を考えたい方は、売却相談ページからお気軽にご相談ください。
住んでいない家を売りたいとき、まず何から始めればいい？
住んでいない家を売りたいときは、まず税金の特例が使えるか、いつまでに売却する必要があるかを確認しましょう。特例には適用期限があるため、先にその期限を把握しておくと、売却までのスケジュールを立てやすくなります。
あわせて、購入時や相続時の書類を探しておくと、税金の計算や売却の査定を進める際にも役立ちます。
その後、家を現状のまま査定してもらい、費用を差し引いた手取り額を比べていくと、不要な出費を抑えながらより良い売却方法を検討できます。
売却期限の確認に必要な日付と書類を整理する
まず、住まなくなった日、相続開始日、相続税の申告期限、売却予定日の4つを確認しましょう。あわせて、次の書類も集めておきましょう。
- ✓ 登記事項証明書：
所有者や持分、建築時期を確認できます。名義変更が済んでいるかどうかも分かります。 - ✓ 購入時の売買契約書や工事請負契約書：
取得費を実際にかかった金額で計上できれば、譲渡所得を小さくできる可能性があります。 - ✓ 被相続人の住民票の除票：
相続開始の直前まで住んでいたことを示す資料として使われます。 - ✓ 固定資産税の納税通知書：
評価額や所在地、土地の筆数を確認できます。 - ✓ 老人ホームの契約書や介護保険の認定書類：
施設に入所していた場合、特例の適用を判定する際に使われます。
これらをあらかじめ整理しておくと、使える特例や売却期限の確認がしやすくなります。
税金・費用込みの手残りを査定時に確認する
査定を依頼するときは、売却価格だけでなく、売却完了までに必要になる費用の内訳も確認しておきましょう。空き家の状態によって必要な作業は異なり、不動産会社によって査定に含まれる費用や売却の条件も違うことがあるためです。
確認しておきたいのは、現況のまま売る場合と解体後に売る場合の価格、仲介と買取それぞれの想定額、残置物の処分や測量にかかる費用の有無です。
それぞれの条件をそろえて比べることで、どの売り方なら手元に多く残るかを検討しやすくなります。
解体や片付けをする前に現状のまま相談する
売却前に家の中をすべて片付けたり、建物を解体したりしてから相談すると、かけた費用を回収できないことがあります。
まずは現状のまま相談しておくと、片付けや解体に費用をかける価値があるか、査定額を元に検討することができます。残置物がある状態で査定してくれる会社もあるため、相談する前にすべて処分する必要がない場合もあります。
売却までの流れは、次の順番で進めるとスムーズです。
よくある質問
一度も住んだことのない相続した空き家でも、3,000万円控除は使えますか？
自分が住んでいた家でなくても、特例を利用できる可能性はあります。ただし、亡くなった方がひとりで住んでいたか、昭和56年5月31日以前に建築された家かなど、複数の要件を満たす必要があります。
購入時の契約書がなく、取得費が分かりません。
売却価格の5%を概算の取得費として計算する方法があります。ただし、実際の購入額よりも取得費が小さくなることが多く、その分、税額が増える可能性があります。通帳の記録やローンの契約書など、購入額を確認できる資料が残っていないか探してみましょう。資料が見つかれば、税額が変わる可能性があります。
解体と売却の相談は、どちらを先にすべきですか？
先に売却の相談をしておくと、選べる方法を残しやすくなります。建物は解体すると元に戻せません。特例の要件や買主の需要によっては、建物を残したまま売るほうが手取り額が多くなるケースもあります。
仲介と買取で、かかる税金に違いはありますか？
譲渡所得にかかる税金の計算方法そのものは変わりません。ただし、売却価格や仲介手数料、売却前の準備費用などが異なるため、結果として税額や手取り額に差が出ることがあります。
まとめ：まずは売却期限の確認と現況査定から
税金の特例控除を受けて空き家を売却するためには、まず住まなくなった日や相続日、相続税の申告期限、売却予定日を整理しましょう。その上で、解体や片付けをする前に今の状態のままで査定を受け、売却にかかる費用を差し引くといくら手元に残るのかを確認します。解体の見積もりや片付けの手配は、その後に検討しても間に合います。
住んでいない家でも、税金の特例を利用できる可能性があります。ただし、以前自分が住んでいた家なのか、相続した親の家なのかによって、確認すべき制度が異なります。
特例を利用できるかどうかや適用期限は、建築年や居住状況など、個別の事情によって変わります。最終的な判断をする前に、所轄の税務署や税理士、家屋の所在地の市区町村に確認を取るとよいでしょう。
「解体したほうが売れるはず」「残置物をすべて処分しなければ売れない」と決めつけて、先に費用をかける必要はありません。まずは今の状態で売却価格と必要な費用を確認し、手元に残る金額を比べてみましょう。
空き家パスでは、まだ売却を決めていない段階のご相談にも対応しています。残置物が残っている状態や、建物を解体していない状態でも、売却価格や必要な費用についてご案内できます。今のまま売った場合にいくら手元に残るのか知りたい方は、売却相談ページからお申し込みください。
