家の売却でやってはいけないことは？失敗・後悔しないために注意点を解説

「相続した一戸建てを売却したいが、どんなことに注意すればいいかわからない」
「家を売るときに、やってはいけないことはあるの？」

せっかく需要のある物件や優良物件を所有していても、売却時の注意点を見落とし、誤った売却方法や手順などを選んでしまうと、「こんなはずじゃなかった」と後悔したり、トラブルに巻き込まれたりする可能性が高くなります。

本記事では、所有する不動産の売却を検討中の方や、現在不動産の売却査定や契約手続きを進めている方向けに、家を売却するときにやってはいけないことを売却の手順ごとに解説していきます。自宅を含め、所有する不動産の売却に失敗して後悔しないために、基礎知識としてあらかじめ押さえておきましょう。

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家を売却する前の準備期間にやってはいけないこと

まずは、家を売却する前の準備期間にやってはいけないことから見ていきましょう。

家を売却する前の準備期間は、不動産業者選びが中心になりますが、資金計画や金融機関への相談をしておくことも重要なポイントです。

一社だけに不動産査定を依頼する

不動産会社の一社のみの売却査定だと、査定価格が妥当かどうかが分かりません。査定額にも相場価格は存在しますが、不動産会社によって変動します。複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれを比較することが大切です。

直接、不動産会社の窓口に相談に行くのもいいですし、来店の前にインターネットで複数社に無料査定を依頼できる一括査定サイトもあるため、利用してみるのもいいでしょう。

「マイホームがたったの400万円？」と驚くかもしれませんが、来店時に仲介業者から説明を受ければ納得できる理由が聞けるかもしれません。

売却にかかる諸費用を計算しない

不動産を売却する際は、諸費用がかかります。

例えば、仲介手数料、ローンの繰上げ返済手数料、抵当権抹消費用などです。さらに、不動産売却により生じた譲渡所得には、譲渡所得税が課税されます。

準備段階では、貯蓄と諸費用の総額・支出時期とを照らし合わせて、家計に無理がないかを確認しておくと安心です。

ローンを組んでいる銀行に報告せずに売却を進める

不動産売却時に住宅ローンの残債がある場合は、必ず事前に金融機関に相談しなければなりません。売却時には抵当権を抹消することが条件となり、売却資金で住宅ローンが完済できない場合には「任意売却」となり、金融機関の承諾が必要になります。その際は、新たな担保や保証人を提供したりするなどの条件が付く場合があります。

安易にリフォームを進める

家の売却の際に、「リフォームしたほうが高く売れる」「建物を解体して更地にしたほうがよい」など、アドバイスをしてくる不動産会社もありますが、リフォームやリノベーションをしなくても、十分に需要が見込める場合もあります。リフォーム工事には費用もかかるため、本当にリフォーム工事をしないと売却できないのかを準備段階でよく考えましょう。

相場を確認せずに売り出し価格を設定する

不動産会社に査定依頼をする際には、事前に自身でも相場価格を調べておきましょう。住宅情報サイトで近隣エリアの売却価格を検索してみるだけでも参考になるでしょう。必要書類を用意する必要もなく、物件情報を入力するだけで検索できるため、とても簡単に無料で相場をチェックできます。

相場を把握しないまま査定を依頼しても、自身である程度の妥当な金額なのかの判断できないと、売却の決断が遅れたり、適正な売り出し価格での売却時期を逃したりと、失敗を招く原因にもなります。

相場についてはこちらの相場情報も参考にしてください。

家の売却活動中にやってはいけないこと

売却活動中には、買主の内見対応や契約条件の交渉などを行う必要があります。ここでは、家の売却活動中にやってはいけないことを見ていきましょう。

不適切な売り出し価格で売り出す

売主側としては、少しでも高値で売却したいという気持ちがあると思いますが、高すぎる価格を設定して売り出して、買手がなかなか見つからないことがあります。買手も相場は把握しているため、あまりにも高い売り出し価格だと物件検討の段階で除外されてしまう可能性が高くなります。

定期的に不動産会社に進捗状況を確認しながら、反応が思わしくなければ販促や価格面の修正などを行い、市場価値に適した売り出し価格で売り出していく必要があります。

不動産会社に全てを任せきりにする

「媒介契約を締結しているから、すべて不動産会社に対応してもらう」というスタンスでは、家の売却に失敗する可能性が高まります。

売り出し中に不動産会社に作成してもらう不動産広告やチラシ、住宅情報サイトの掲載情報を変えるだけでも効果はあります。なかなか買い手が見つからない場合は、不動産会社から問い合わせの状況報告を一方的に受けるだけではなく、自分から見直しを打診してみるのもよいでしょう。

不動産会社との間には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約といった契約方法がありますが、いずれにせよ、担当者に丸投げせず、適宜コミュニケーションを図りましょう。

値下げ交渉に全く応じない

不動産の売買に条件交渉が少なからずあることを念頭に置いておきましょう。売却価格の値下げ・値引き交渉だけではなく、引き渡し日・時期などのスケジュール、修繕やクリーニングの有無などの契約条件を交渉することになります。

あらかじめ、条件交渉をされた場合に妥協できる部分とできない部分を決めておくことで交渉の際はスムーズに進められます。

不具合や不利な情報を隠す

中古物件や中古住宅の場合、土地や建物に何らかの不具合があることはよくあることです。しかし、不動産の不具合や不利な情報を隠して販売活動を行い売買することは、後々買主とトラブルになる可能性があります。事前に不動産の懸念事項は伝えるようにしておきましょう。

買主の内見対応が不適切

買主の内見・内覧対応は、内見後の契約条件の交渉に大きく影響を及ぼします。内見・内覧時に室内が乱雑であったり、購入検討者への受け答えがいい加減だったりしてネガティブなイメージを持たれてしまい、価格交渉が厳しくなります。最悪の場合、購入意思・購入意欲がなくなるリスクもあります。

契約・引き渡し後にやってはいけないこと

家の売却は契約・引き渡しで終了ではありません。引き渡し後も買主から質問があったり、新たな不具合が見つかる場合があります.。そのような事態も想定し、契約条項の確認や引き渡し時の確認はしっかりと行いましょう。最悪の場合、契約不適合責任を問われる場合もあるため、注意が必要です。

契約書を十分に確認しない

契約条項には法律用語が使われていて理解しにくいところもありますが、法律がからむ点や複雑な点については、不動産仲介会社の担当者に質問・相談し、契約前にクリアにしておくと安心です。

契約後のトラブルは契約書の条項に従って処理されるため、「設備に不具合があった場合にはどうなるのか」「シロアリ被害が発覚したら何をするのか」など、具体的なトラブルのケースを念頭において契約書を読み込みましょう。

契約内容を後から変更する

契約内容について、契約後に覆すことは買主の同意がない限りできません。仮に同意が得られたとしても、買主との信頼関係にキズが付くことは否めないでしょう。

基本的には、一度締結した契約の条項は修正・変更できないものと考えておいたほうが無難です。

残置物を適切に処理しない

買主は、残置物があれば撤去を請求できる権利があります。そのため、後々のトラブルを回避するためにも、残置物や室内の不用品はきれいに掃除しておくことが肝要です。

例えば、カーポートや物置など大きな残置物については、そのまま引き渡すのか売主の負担で撤去するのか、契約内容で決めましょう。

引き渡しの期日を守らない

引き渡しの期日も契約条項に含まれるため、引き渡しが間に合わないことによって生じた損害は、損害賠償対象になります。

買主が余計にかかった家賃を請求してくる可能性がありますし、決済時期のずれによる住宅ローン金利の再計算も必要になってきます。面倒なトラブルは可能な限り避けるべきです。

税控除の特例などを調べない

自宅を売却する時には、不動産売却にかかる譲渡所得について特別控除の特例があります。購入した自宅か、相続した自宅かによっても税金が異なってくることがあります。例えば、「マイホーム（居住用財産）を売った場合の3000万円の特別控除の特例」などです。この特例が適用されれば、不動産の売却益が200万円になった場合、税金は0円です。

申告時期になって資金計画が狂ってしまわないよう、事前に調べておきましょう。

参考：No.3223 譲渡所得の特別控除の種類｜国税庁

確定申告を忘れる

売却後の手続きで忘れやすいのが確定申告です。譲渡所得が生じる時にはもちろん、控除の特例を活用する時にも確定申告が必要になります。わからないところは税務署や税理士に相談して、申告手続きを忘れずに済ませましょう。

確定申告の具体的な方法は、国税庁サイトよりご確認いただけます。

参考：令和4年分譲渡所得の申告のしかた｜国税庁

相続した実家を売却する際はこちらの記事も参考にしてください。
【図解】相続した不動産を3年以内に売却で節税！具体的な税計算と使える特例を解説

家の売却を成功させるためのポイント

ここからは、家の売却を成功させるためのポイントを見ていきましょう。

自分でも相場を調べる

家の売却がはじめてだと、不動産会社の担当者が言ったことがすべて正しいと思いがちです。最初から不動産会社を一社に限定してしまった場合など、他社との査定価格の比較もできないため、担当者の意見が正しいのかどうか正確な判断が難しくなります。そのため、売却の検討を始めたら、自分でも家の売却についての知識をつけておくと安心できます。特に、相場観を身に付けておくことは、適正な売り出し価格を設定するためにも重要です。

実力のある不動産会社を選ぶ

不動産会社にも「マンションの売却に強い」「古家付き土地の売却に強い」「特殊物件の売却に強い」など、向き不向きがあります。また、大手不動産会社だけでなく、地元密着型の不動産会社も数多く存在します。再建築不可物件や市街化調整区域にある空き家などの売却実績が豊富な不動産会社もあり、得意不得意はさまざまです。

実力がある不動産会社や経験豊富な担当者かどうか見極めるためには、提案内容を比較するのがよいため、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、査定価格の他に、提案してくるサービスや担当者の印象なども確認するようにしましょう。これまでの取引事例、高値売却できた取引実績、類似物件などを提示してもらうのもおすすめです。

売り出し価格を適切に設定する

売り出し価格は適切に設定しましょう。複数の不動産業者に査定を依頼し、ある程度の相場を把握し、自分でも相場を調べるようにしましょう。土地の広さや建物の築年数・状態などから売り出し価格を適切に設定します。

高すぎると購入希望者となかなか成約に至りませんし、安すぎると自分が損をしてしまうなど、デメリットばかりです。

ホームインスペクション（住宅診断）を受ける

「ホームインスペクション（住宅診断・住宅検査）」とは雨漏りや建物の傾きといった住宅の施工不具合、耐震、劣化状態などを確かめるための建物調査のことです。

ホームインスペクター（住宅診断士）と呼ばれる住宅診断のプロが住宅の劣化状況や不具合、欠陥の有無、改修・メンテナンスすべき箇所を判断し専門的なアドバイスを行います。
契約不適合責任が課せられたことにより、売主の負担が増えましたが、インスペクションを行うことによって安心感を得られることはメリットです。

インスペクションを実施しておけば、売買契約書に建物の状況を明記することができますので、建物に関して契約不適合責任を負う心配が減ります。

家の売却に関するよくある質問

家の売却に関するよくある質問として、売却にかかる期間と費用があります。一つずつ見ていきましょう。

売却にかかる期間は？

売却活動を開始してから、一般的には売れるまで戸建ては早くて3カ月、遅いと1年以上かかります。売却の流れとしては、売り出し前の媒介契約の締結、売り出し後の販売の対応、買手が決まったあとの売買契約締結です。これには1カ月から3カ月か、売れなければそれ以上の期間がかかります。

売買契約を結んだ後は決算や引き渡しの手続きがあります。手付金や残金の精算があり、金融機関に売主、買主、司法書士などが集合して行います。これも日程を合わせたり、準備が必要なため売買契約を結んだ後、1カ月程度間を空けてから行います。

売却にかかる費用は？

家の売却には諸費用や手数料、税金がかかります。かかる費用としては以下のとおりです。

・仲介手数料：仲介した不動産会社に支払う手数料。売却価格によって手数料の金額は変わる。
・登記費用：不動産の所有者変更や、抵当権抹消といった不動産登記に関わる費用。
・司法書士に支払う費用：司法書士に登記手続きなどの依頼をした場合の司法書士への報酬。
・印紙税：売買契約書に貼る印紙の代金。印紙代は売却の金額によって異なる。
・譲渡所得税：家の売却で利益が出た際にかかる税金。家の所有期間によって税額が異なる。

家の売却でやってはいけないことと成功のポイント

家の売却でやってはいけないことは、家を売却する前の準備期間、 家の売却活動中、契約・引き渡し後のそれぞれのステップにあります。また、家の売却を成功させるためのポイントは、自分でも相場を把握すること、複数の不動産会社に査定の依頼をすることなど、事前に少しの手間をかけるだけで売却を成功させる可能性が高くなります。売却までのそれぞれの段階でやってはいけないことと成功のポイントを事前に把握して、家の売却を進めていきましょう。

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