住まない実家は相続してはいけない？理由と相続放棄・売却・活用方法を解説

「親がなくなり相続を検討しているが、自分には他に持ち家があり、住む予定がない」
「親の家があるがいらない、相続したくない」
など、実家の相続問題について悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

住まない実家を相続すると、維持管理のコストが負担になったり、トラブルに巻き込まれたりするリスクがあります。

本記事では、住まない実家を相続してはいけない理由と、売却・活用方法、家を相続しない方法について解説します。

「住まない実家は相続してはいけない」といわれる理由

まずは、住む予定のない実家を相続するときの問題点とリスクを見ていきましょう。

1. 一緒に住んでいなかった実家の相続は相続税が高い
2. 固定資産税や維持管理費がかかる
3. 隣人トラブルのリスクがある
4. 特定空き家に指定されペナルティを受けるリスクがある

住んでいない実家の相続は相続税が高い

自分が住んでいない実家を相続する場合は「小規模宅地等の特例」の対象外となるため、相続税が高くなる可能性があります。

小規模宅地等の特例では、相続した土地の評価額を80％まで減額できるため相続税の節税ができます。
ただしこの特例が使用できる条件は、相続人と被相続人が同居していることです。つまり、同居していない親の実家を子が相続する場合には適用されず、結果として相続税が高くなる可能性があるのです。

関連記事：小規模宅地等の特例とは？要件や手続き方法を分かりやすく解説！

固定資産税や維持管理費がかかる

不動産を相続すると、土地建物の維持管理の手間や毎年固定資産税の納税義務が発生します。固定資産税は土地や建物の所有者に納税義務が発生するため、たとえ住んでいない実家であっても、不動産の名義人となった人が毎年税金を納めなければなりません。

また、土地や建物を定期的にメンテナンスをしなければ老朽化が早まってしまうため、自身で足を運んで手入れを行うか、地元の管理会社に委託して維持管理をしていかなければなりません。

隣人トラブルのリスクがある

家は外壁や屋根などを定期的にチェックし、適切にリフォーム・修繕を行わないと老朽化が進み、地域の景観を損ねる可能性があります。
また、樹木や雑草が隣家に侵入したり、地震や台風で屋根が剥がれて近隣に被害を及ぼす可能性も考えられます。

このような隣人トラブルを未然に防ぐには、空き家のまま放置せずに売却や賃貸に出すか、家を解体して更地にするなどの対応が必要です。

関連記事：空き家が倒壊した時は所有者の責任？リスク回避の方法も解説

特定空き家に指定されペナルティを受けるリスクがある

日本国内では、空き家が年々増えており、問題視されています。2015年に施行された「空き家対策の推進に関する特別措置法」により、不適切に放置されている空き家の所有者にはペナルティが課されるようになりました。特定空家等に指定されると、住宅用地の特例措置が受けられず固定資産税が最大6倍に増額されるほか、自治体からの命令に違反すれば50万円以下の過料が科される可能性もあります。

関連記事：放置「管理不全空き家」で固定資産税が6倍はいつから？管理不全空き家の定義も解説

住まない実家を相続放棄する場合の注意点

住まない実家を相続するとさまざまなリスクがあるため、相続したくないと考える方は多いでしょう。
日本の法律では、「相続放棄」という制度があります。

相続放棄とは、亡くなった被相続人が所有するすべての財産について、相続する権利を放棄することです。相続放棄を選択すると、実家の維持管理の手間やコストがかからなくなり、老朽化で隣人トラブルや特定空き家に指定されるリスクも無くなります。
他にも、被相続人が有している負の財産の債務を一切支払う必要がなくなる、遺産分割協議への参加が不要になるため親族間同士の相続トラブルのリスクからが解放されるなどのメリットもあります。

一方で家を相続放棄するデメリットや注意点もあるため、確認しておきましょう。

実家のみの相続放棄はできない

相続放棄を行う場合は、相続財産を受け取る権利をすべて手放すことになります。これは実家などの不動産のみではなく、現金や預貯金、有価証券や動産なども含みます。
相続放棄は、プラスの財産・マイナスの財産すべてを放棄することになるため、相続財産の一部だけを放棄することはできません。

手続きが煩雑

相続放棄する場合は「相続放棄申述書」を家庭裁判所に提出します。その他に、「被相続人の住民票除票または戸籍附票」と「申述人の戸籍謄本」が必要です。

おおよそ必要な費用としては、収入印紙代で800円、郵便切手代として数百円〜1,000円程度、必要書類の交付手数料として数千円かかります。弁護士や司法書士に依頼する場合は、追加で3万円〜5万円の費用が必要になると考えておきましょう。

書類の提出後は、1週間〜10日ほどで家庭裁判所から「照会書」が送られてきます。照会書に申述人の意思と相続放棄に至った経緯を記載し返送します。照会書返送後、相続放棄が認められると1週間から10日ほどで裁判所から「相続放棄申述受理通知書」が送られてきます。この相続放棄申述受理通知書をもって相続放棄が完了します。

3ヵ月以内に相続放棄をしなくてはならない

相続放棄する場合、相続を知った日から3ヵ月以内に手続きを行う必要があります。
期間を伸長することは可能ですが、家庭裁判所で手続きを行い正当な理由が認められる必要があります。

住まない実家を相続して売却・活用する方法

相続はするが住む予定がない、いらない場合には、相続した土地や建物などの不動産を有効活用するのがおすすめです。
活用方法には以下が挙げられます。
1.実家を売却する
2.土地や建物を活用する
3.国に返す
それぞれ以下の章で詳しく解説します。

住まない実家を相続して売却する方法

維持管理の費用負担や手間をかけたくない場合は、不動産の売却も検討しましょう。寄付や国へ返還する（相続土地国庫帰属制度）などの選択肢もありますが、多くの方は売却を選択しています。

不動産の売却方法としては、「中古住宅として売り出す」「建物を解体して更地にして売り出す」などの方法があります。

中古住宅として売却する場合は、比較的少ない費用負担で売却できます。一方、更地にして売却する場合は、建物を解体する費用が必要です。売却時にどちらの状態のほうがメリットがあるのかを不動産会社に相談し決めるようにしましょう。

住まない実家を売却するメリット

住まない実家を売却するメリットとしては、以下が挙げられます。

反対に、住まない実家を売却するデメリットとしては、以下が挙げられます。

デメリットに比べて、メリットの方が大きいことがわかるのではないでしょうか。住まない実家を売却するメリットをひとつずつ見ていきましょう。

高値で売却できる可能性がある

築浅物件や都心に近い地域の中古住宅や一戸建て、最寄駅から徒歩圏内のエリアにある中古マンションなどは、比較的高値で売却できる可能性があります。また、築20年以内なら「古家付き土地」として販売活動を行えば、古民家カフェや古民家レストランなどといった需要も見込めます。

「住まないけど、売却するのはもったいない」と考えていると、資産価値は徐々に下がりますし、税金も支払う必要があるため、早めに不動産会社や仲介業者の窓口への相談、一括査定サイトなどで見積もりをチェックしましょう。

余裕を持った資産管理ができる

空き家にせよマンションにせよ、不動産は所有しているだけで固定資産税や都市計画税などの税金、維持管理の費用などがかかるものです。また、放置せずに、定期的な設備のメンテナンスや換気、清掃や建物内の点検なども必要で、とても手間がかかります。

住まない実家を売却すれば、一定程度の金額を現金化でき、さらに、早い段階で支出を軽減できるため、計画的な資産管理が可能になります。

近所トラブルから解放される

実家に住まず、空き家になっていることで近隣住民とトラブルになる可能性があります。空き家として放置されていることで、樹木や雑草が境界を越えて近隣の敷地に越境したり、地域の景観を損ねる可能性があり、不快に感じる近隣住民も一定数存在します。実家の売却をすれば、近所トラブルから解放されるメリットもあります。

住まない実家を売却する流れ

実際に売却を進めていく場合の売却方法と手順を押さえておきましょう。

売却を行うための準備

住まない実家を売却するときは、以下のような事前準備をしておくと安心です。

不動産仲介業者の選び方

優良物件を所有していても、適切な不動産仲介業者を選ばなければ、相場よりも低い売却価格にしかならない可能性もあります。

実力のある不動産会社や経験豊富な不動産仲介業者などの選び方は、以下のとおりです。

「大手不動産会社だから安心」「地域密着型の不動産会社だから信頼できる」というわけではありません。それぞれの不動産会社には、物件やエリア、立地や建物の種類などで、得意不得意があります。極端な話、駅近のマンションの売買実績が豊富な業者に、地方の古民家を仲介してもらうのは避けるべきです。

関連記事：【目的別】空き家買取業者20選！相続・訳あり・スピード・不用品回収に対応するならどこ？

高額売却のための戦略

不動産の売買価格は、少しでも高値で設定したいものです。そのためには、できることは戦略的に実践しておくとよいでしょう。

例えば、以下のような心がけや強みがあれば、積極的にアピールすることで高額売却の可能性は高まります。

また、不動産会社による直接買取よりも、仲介業者を介しての個人の買主に売却した方が高額売却できる可能性は高くなる点も、念頭に置いておきましょう。

住まない実家の土地や建物を活用する方法

実家を相続して自分が住まない場合でも、家を賃貸に出したり更地にして土地活用をするなどの方法もあります。
自分に最適な運営や維持管理方法を見つけていくことが大切です。

賃貸に出す

建物の状態や立地条件が悪くなければ、戸建て賃貸に出せる可能性も高まります。賃貸経営を行うことで毎月一定の家賃収入を得ることもできます。しかし、管理会社への委託費用もかかるため賃貸に出す場合は、収入と経営コストのバランスを考慮しなければなりません。

レンタルスペースやゲストハウスとして活用する

人が生活するには十分な設備が整っているため、一時的なレンタルスペースやゲストハウスとして活用できます。例えば、料理教室やコミュニティ空間、その他にパーティー会場など、時間貸しするのもよいでしょう。

地域の再生活動と連携する

自治体やNPO法人が取り組む地域の再生活動に実家を利用する方法もあります。空き家は、立地条件や建物状態がよくない物件や、再利用が困難なものの多いですが、地域のコミュニティの場としての需要は高く注目されています。

移住者への提供など地方創生へ貢献する

地方の実家など立地条件が良くない物件は、空き家バンクを活用するのもおすすめです。空き家バンクは自治体が主体となって運営しており、所有している空き家を貸したい人・売りたい人が登録し、空き家バンクを介して自治体が情報を提供するサービスです。空き家を借りたい人・買いたい人は、移住希望者が多いため、地方の過疎化が進んでいる地域にとっては、地方創生の貢献にもつながります。

解体して土地を活用する

実家の建物を解体して更地にし、駐車場経営、資材置き場などの土地活用に転用する方法もあります。駐車場経営や資材置き場では住宅用地の特例措置は受けられないため固定資産税は高くなりますが、更地に戻しやすいため、土地の売却や別の土地活用に転用しやすいというメリットがあります。

高齢者施設やトランクルームとして活用する

高齢化が進んでいる日本では、高齢者施設の需要も高まっています。ただし、高齢者施設は特別な設備が必要なため、一般の物件より建築費用がかかるため注意が必要です。その他に、敷地にコンテナを置いてトランクルームを経営する活用方法もあります。コンテナさえ設置してしまえば、維持管理の手間も比較的かかりません。また、一度契約すると長期間レンタルする人も多いため、安定した賃料収入が期待できます。

リースバック

リースバックとは、いったん住宅を売却することで所有権が第三者に移りますが、その後も賃貸住宅として同じ家に住み続けられる制度です。また、不動産の所有者が自分ではなくなるため、固定資産税の負担はなくなります。ただし、リースバックでの売却は、不動産仲介を利用する場合よりも売却価格の相場が安くなる傾向にあります。また、住み続けるには毎月家賃がかかることは念頭に置きましょう。

住まない実家を国に返す

国へ土地を返すという方法も最終手段として持っておきましょう。
2024年4月1日から相続登記が義務化されます。
また、相続によって取得した不要な土地を国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属法」も2023年4月27日から施行されています。

相続土地国庫帰属法は、将来、「所有者不明土地」が発生することを予防するため、相続又は遺贈（遺言によって特定の相続人に財産の一部又は全部を譲ること）によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度です。
審査手数料と10年分の土地管理費用を負担する必要はありますが、不要な土地を合法的に手放すことができるのは大きなメリットでしょう。ただし、申請できるのは相続によって取得した更地に限られ、抵当権の設定や争いがないなどの一定の要件が定められています。

よくある質問

住んでいない実家を相続したらどうなる？

固定資産税などの支出や、維持管理の手間が発生します。放置していると特定空き家に指定されるリスクもあるため、管理が必要です。賃貸やリフォームで活用するのか、不動産会社に売却するのかなど検討しましょう。

まとめ

親が残した実家の取り扱いに悩むケースは少なくありません。両親が亡くなったら金融資産と不動産のバランスを十分考慮し、相続するか相続放棄するかを判断しましょう。

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