事故物件の売却相場はどれくらい？高く売るためのポイントを解説

事故物件は通常の物件よりも売却が難しく、業者によっては仲介を断るケースもあります。
また、事故物件の場合は売主に告知義務が発生することになりますが、事故の内容によっては買主に告知する必要がないこともあります。
そのため、どのような場合に事故物件として扱うことになるのかを正しく知っておくべきといえます。
この記事では事故物件の定義と売却相場、高く売るためのポイントについて解説します。

事故物件とは？

そもそも事故物件はどのように定義されているのかを知っておくことで、告知すべき内容を精査することができます。
そのため、一般的な観点から事故物件に該当するケースを理解しておくことが大切です。

事故物件に関するガイドラインがある

国土交通省からは「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公開されており、以下の通り定義されています。
宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。

こうした事故物件は「訳あり物件」と呼ばれており、不動産売却における価格は相場よりも低くなる傾向にあります。
【参考サイト：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン】

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「告知事項あり」物件とは？知っておきたい告知事項あり物件について徹底解説
告知事項あり物件とは、その物件について告知すべき事項がある物件のことです。通常あるべき品質や性能を欠いている「瑕疵」のある物件です。一般的に「告知事項あり」は、「訳（ワケ）あり」「事故物件」「心理的瑕疵」と表現されている場合もあります。

事故物件の告知事項と告知義務

上記の定義に照らし合わせた場合、たとえば自殺や他殺、事故死、孤独死が発生した不動産は告知物件となり、自然死であっても長期間放置された場合は告知事項となります。
こうした事項は「心理的瑕疵（しんりてきかし）」と呼ばれ、人の死に関して買い手が心理的に嫌悪感を抱く事項として告知義務が発生します。
また、マンションなどの集合住宅で屋上から飛び降り自殺があった場合、マンション全体が事故物件として扱われるケースもあるため注意が必要です。

一方、事件性のない自然死や転倒事故、誤嚥、老衰といった日常生活における不慮の死であれば告知する義務はないとされています。
しかし、実際には事件性のない病死や事故であったとしても買主にとっては悪いイメージとなるため、告知しないことで大きなトラブルに発展することも考えられます。
場合によっては取引終了後に買主から損害賠償を請求されることもあるため、こうしたリスクを避けるためにも購入希望者にはありのままの状況を事実のまま報告することがおすすめです。

事故物件を売却する方法

瑕疵がある不動産はただでさえ売却は難しいとされており、その中でも事故物件においては査定や相談を嫌がる不動産会社もいます。
このことからも事故物件を売却するには通常の不動産よりもコツを押さえる必要があるといえます。
この章では事故物件の売却方法について、代表的な方法を紹介します。

不動産仲介業者に依頼して売却する

事故物件であっても買い手が絶対に見つからないわけではないことから、不動産会社に査定を依頼し査定額によっては一般仲介で売却することも可能です。
そのため、複数の不動産会社から査定書を入手し納得のいく提案をしてくれた会社に依頼することが重要です。
なお、その際には一括査定サイトを利用することで効率良く査定書を入手できるため、おすすめとなります。

不動産買取業者に買い取ってもらう

不動産仲介で買い手が見つかなかった場合、買取業者に買取を依頼するのが一般的です。
この方法は売却価格を自分で決めることはできませんが、確実に売却することができます。
また、買取を専門としている不動産業者も多く、中には心理的瑕疵だけでなく倒壊のおそれがある等の物理的瑕疵があっても買取してくれるケースもあります。
さらに、事故物件の残置物を片づけずにそのまま買取を依頼できることから、事故物件が売れずに困った場合は買取業者に相談すべきといえます。

【目的別】空き家買取業者20選！相続・訳あり・スピード・不用品回収に対応するならどこ？

事故物件を売却する時の相場は？

事故物件を売却する場合、一般仲介であればオーナーの売りたい金額で販売を継続することができますが、相場からかけ離れた価格の場合は販売期間が長期化してしまうというデメリットがあります。
また、事故物件をスムーズに売却するためには一般的な金額よりも安くする必要があることから、不動産買取を選択した場合であっても買取額が下がってしまいます。

このことからも、事故物件の売却相場は一般的な相場よりも安くなることを理解した上で、事故物件の相場を把握することが重要です。

事故物件の買取価格は相場の1〜5割になることも

買主にとって事故物件のメリットは価格が安いという点にあるため、買取価格も安くなります。
なぜなら買取業者は不動産を買取した後に利益を上乗せした金額で再販売することになりますが、再販売価格は事故物件の相場に設定するからです。
つまり、事故物件の買取相場は一般的な物件の買取よりもさらに安くなることからも、事故物件の相場に対して1〜5割に設定されることが多いといえます。
このように、事故物件の買取を依頼する場合は手残り額が想定よりも少なくなることをイメージしておくことが重要です。

買取価格は「心理的瑕疵の内容」による

事故物件の買取価格は「一般相場の〇割」と定められているわけではなく、心理的瑕疵の内容によって大きく変わります。
たとえば長期間放置された孤独死や火災による死傷者発生といった内容であれば比較的高い買取額になりますが、その一方で殺人や首吊り自殺などは買主が強い嫌悪感を抱く可能性が高いことから安くなります。
つまり、事故物件の買取価格は事故物件となった心理的瑕疵の内容が大きく影響するといえます。

相場を調べる方法

事故物件の相場を正確に調べたいのであれば、不動産会社に相談し査定額を算出してもらうのがおすすめです。
ただし、参考程度の査定額を知りたいのであれば自分で調べることもでき、その場合は不動産ポータルサイトに公開されている類似物件やレインズマーケットインフォメーションで公開されている成約事例の半額程度が査定額のイメージとなります。
そのため、まずは自分で事故物件の査定額をイメージした上で売却を検討し、売却を決めたタイミングで不動産会社に査定依頼するオーナーも多いです。
【参考サイト：REINS Market Information】

事故物件の売却を成功させるポイント

ネガティブなイメージがつきやすい事故物件ですが、少しでも買主に好印象を持ってもらうための工夫をすることで一般仲介でも売却できる可能性を高めることができます。
また、事故があった家屋を解体するかどうかも重要なポイントとなります。

この章では事故物件の売却を成功させるポイントについて解説しますので、参考にしてください。

掃除やリフォームで綺麗な状態にする

室内が汚れていたり庭の草が生い茂っている物件は一般的な物件であっても懸念されるため、特に事故物件はネガティブなイメージを抱えたまま内覧をすることになります。
そのため、念入りに掃除や草むしりをしておくべきです。
キレイな印象を与えることでポジティブなイメージに変えることができ、購入意欲を高めることができることから清掃会社にハウスクリーニングを依頼するオーナーも多いです。

ホームインスペクションを行う

ホームインスペクションは建築士が建物を調査し、劣化や破損部分を視覚化しレポートにまとめるサービスとなっています。
中古戸建てを購入する場合、多くの買主が「経年劣化」を気にします。
しかし購入検討者が内覧時にキズを発見したとしても、重大な欠陥かどうか判断することは難しいです。
そこで売主がホームインスペクションを実施し、どの部分を修繕すべきかを明確にすることで買い手は安心して購入することができます。
そのため、築年数が古い家屋が残存している事故物件はホームインスペクションがおすすめです。

安易に更地にしない

家屋内で自殺や死亡が起きた場合、縁起が悪いからといって建物を簡単に解体するのはおすすめできません。
なぜなら事件があった中古戸建てであっても残存していれば買取業者がリフォームし、再販売することができるからです。
つまり、建物が残っていれば買取業者に買取額の査定を依頼するという選択肢が増えることになります。
また、更地にしてしまうと解体費用がかかり、一般的には木造2階建て住宅で150〜200万円程度の解体費が相場です。
さらに土地の固定資産税が高くなるというデメリットもあり、建物を解体してしまうと宅地における税制優遇が撤廃されることから固定資産税が6倍になってしまいます。
このことからも建物を解体すべきかどうかは不動産会社に相談して決める必要があります。
ただし、倒壊する危険性が極めて高い場合はすぐに解体した方がリスク回避になるケースもあるため、注意が必要です。

事故物件の売却には情報の透明性や信頼性が重要

買主にとって事故物件は購入を検討すること自体リスクが高いことになるため、なるべく包み隠さず不動産に関する情報を公開することがポイントです。
また、都合が悪いことを隠すことでトラブルに発展するケースも多く、逆に全てを公開することで買主が安心感を得られるようになります。
そのため、売主と買主がお互い納得した上で事故物件の売買契約を締結するためにも、情報を全てオープンにすることが重要です。

事故物件の売却なら空き家パスにおまかせ

事故物件を売却することは一般的に難しく、価格の設定が重要なポイントとなります。
そのためにも事故物件がどのくらいの価格帯で売却できるのかを知っておく必要があり、価格相場の把握は大切です。
しかし事故物件を売却する方法はいくつかあり、家屋内の掃除や庭の草むしり、ホームインスペクションを実施することで買主が安心して購入できるようになります。
また、事故物件はネガティブなイメージを買主は抱えることから、事故物件となった経緯や状況などできるだけ詳しく報告することも大切です。
こうした工夫と姿勢によって事故物件は売却できることから、不動産会社のアドバイスを取り入れつつ買主の購入意欲が高まるような売却プランが重要といえます。

空き家パスを運営する株式会社ウィントランスは、空き家や訳あり物件の買取を専門に行なっている買取業者です。事故物件についてお困りの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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