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借地の地代の適正価格はいくら?損をしないために計算方法を解説!

借地権付き建物をこれから所有する予定の方はもちろん、すでに所有している方でも地主から請求される借地の地代(借地料)の計算方法を理解している方は少ないのではないでしょうか?

しかし、借地の地代の計算方法をしっかりと把握していないと、知らぬ間に相場から大きく外れた高額を請求されていたということも起こりえます。

そこで、この記事では借地権者の皆さまが損をしないよう、借地の地代の計算方法などについて解説していきます。ぜひご一読ください。

この記事で分かること

  • 借地の地代の種類
  • 借地権設定時の地代の計算方法
  • 契約継続時の地代の計算方法

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借地の地代は3種類ある

借地の地代は3種類ある

借地の地代と一言で言っても、実際には大きく3種類に分けられます。ここでは地代の種類について、一つずつ解説していきましょう。

1.通常の地代

「通常の地代」とは、借地契約締結時に「権利金」の授受がある場合、地主に支払われるべき地代のことを指します。権利金とは、契約締結時に一括で地主に支払われる一時金のことです。

なお、通常の地代の算出方法は以下の通りになります。

通常の地代=土地の価額×(1-借地権割合)×6%

2.相当の地代

一方「相当の地代」は、権利金の授受がない契約の場合の地代のことを指します。親族間での借地契約などのケースが該当します。相当の地代は以下の計算式にて算出可能です。

相当の地代=土地の価額×6%

「通常の地代」と異なる点は、権利金の授受がない分、借地権割合を考慮しないので高額になる点です。

3.実際の地代

「実際の地代」は、実際に借地権者が地主に支払っている地代のことを指します。そのため、借地権者の皆さまに関係があるのは、この地代だと言えるでしょう。この記事でも、これ以降はこの「実際の地代」について解説していきます。

借地権設定時の地代の計算方法

借地権設定時の地代の計算方法

それでは、借地権者が実際に支払っている「実際の地代」が妥当な額なのかどうかを判定できるように、その計算方法について解説していきましょう。

まずは借地権設定時における地代の計算方法についてです。

固定資産税・都市計画税をもとに算出する方法

公租公課(固定資産税+都市計画税)の額から、年間の地代相場を算出することが可能です。具体的には、公租公課の合計額に一定の倍率を乗ずることでおおよその相場が分かります。なお、乗ずる倍率は借地の用途によって異なり、以下の表の通りになります。

借地の用途 (固定資産税額+都市計画税額)に対する倍率
住宅地 3~5倍
商業地 5~8倍

また、固定資産税の算出方法は以下の通りです。

固定資産税=課税標準額(固定資産税評価額)×税率(1.4%)

固定資産税の税率は、標準税率で1.4%とされていますが、地域によっては1.5%や1.6%などと異なることもあります。

そして、都市計画税は以下のように算出します。

都市計画税=課税標準額(固定資産税評価額)×税率(~0.3%)

都市計画税の税率は上限0.3%の制限税率となっており、地域によっては0.3%未満のところもあります。

ご自身の地域の税率をしっかり確認して公租公課の合計額を算出し、借地の地代相場を計算してみましょう。

相続税路線価をもとに算出する方法

相続税路線価からも地代のおおよその相場を算出することが可能です。

「相続税路線価」とは、相続税額などを決める際の基準となる評価額のことで、国税庁が毎年発表しています。これは国税庁が公開している「路線価図」より確認することが可能です。

また、相続税路線価は、国土交通省が毎年発表している「公示地価(公示価格)」の80%程度の水準で決められています。つまり相続税路線価から大体の公示地価を求めることが可能で、その計算式は以下の通りです。

公示地価(公示価格)=相続税路線価÷0.8
          =相続税路線価×1.25

なお、公示地価は1平方メートルあたりの価格です。地代の相場は、この価格に土地面積を乗じた「更地価格」の1.5~3.0%ほどになります。計算式にすると以下の通りです。

地代の相場=公示地価(公示価格)×土地面積(平方メートル)×1.5~3.0%

相続税路線価が分かる場合は、以上のようにして地代の相場を把握しましょう。

期待利回りをもとに算出する方法(積算法)

積算法という計算方法では、「期待利回り」をもとに地代を算出することが可能です。この方法は、不動産鑑定士などが地代を算出する際などに使われます。その計算式は以下の通りです。

地代=更地価格×期待利回り+必要経費

期待利回りとは、不動産取得に要した資本相当額に対する期待収益の割合のことを指します。また、必要経費は減価償却費や維持管理費、公租公課(固定資産税や都市計画税など)、損害保険料などのことです。

近隣の類似物件をもとに算出する方法(賃貸事例比較法)

賃貸事例比較法とは、近隣にある類似物件の地代と比較することで対象の土地の地代を算出する方法です。複数の類似物件の地代の平均を取り、さらにそこに対象の土地特有の個別的要因(土地の形など)を考慮して地代を算出します。

こういった算出方法であるため、近隣に賃貸物件がない場合にはこの方法は使えないという特徴があります。また、対象の土地特有の個別的要因を正確な数値として考慮することが難しいため、なかなか正確な地代を算出することはできないということにも注意しましょう。

不動産利用による事業収益をもとに算出する方法(収益分析法)

事業用の不動産の場合には、対象不動産が生むと期待される事業収益に基づいて地代を算出する収益分析法が使用できます。その計算方法は以下になります。

地代=予想収益(年間)+必要経費

必要経費は積算法とほぼ同じで、減価償却費・維持管理費・公租公課(固定資産税や都市計画税など)・損害保険料などです。しかし、収益分析法の場合は減価償却費を必ず考慮しなければいけません。

また、この方法は予想収益の算出が難しいため、あまり使われることはありません。

地代を改定する際の計算方法

地代を改定する際の計算方法

前項では、借地権設定時に使われることの多い地代の算出方法について解説しました。地代改定時にもそれらの方法が採用されることはありますが、ここではそれらと異なる改定時に使われることの多い地代算出方法(継続賃料評価)について解説していきます。

現行の地代と適正な新規の地代をもとに算出する方法(差額配分法)

契約継続時に地代を改定する際に用いられる計算方法の一つに、差額配分法があります。

この計算方法では、現行の地代と適正な新規の地代の差額をもとに改定地代を定めます。計算式に表すと以下の通りです。

地代=現行の地代+(適正な新規の地代-現行の地代)×配分率

配分率には、一般的に2分の1や3分の1といった数値が採用されますが、場合によっては別の数値が使われることもあります。この配分率を用いて計算することによって、適正な新規の地代と現行の地代に大きな差があった場合にも、突然地代が大きく変動することなく改定地代を決定することが可能です。

継続賃料利回りをもとに算出する方法(利回り法)

利回り法は、前述の積算法とほぼ同じ考え方の地代算出方法になります。しかし、積算法が借地権設定時に用いられる方法なのに対し、こちらはあくまで地代改定時に使用される算出方法です。

対象不動産の取得に要した資本額に対する期待収益の割合である「継続賃料利回り」に基づいて地代を算出します。計算式は以下の通りです。

地代=現在の更地価格×継続賃料利回り+必要経費

必要経費についても積算法に準ずるので、減価償却費・維持管理費・公租公課(固定資産税や都市計画税など)・損害保険料などを経費として考慮することになります。

物価などの変動をもとに算出する方法(スライド法)

スライド法は、地代を定めた時点からの物価などの変動をもとに新たな地代を算出する方法になります。

地代=(現行の地代-想定される必要経費)×変動率+現在の必要経費

変動率は、物価・土地や建物の価格・所得水準などの変動を総合的に考慮して求められます。そのため、経済情勢などを考慮した地代改定が可能なのが特徴と言えるでしょう。

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まとめ

まとめ

この記事では、借地の地代の計算方法などについて解説してきました。借地権付き建物は安く購入できるというメリットがある一方、借地の地代を支払い続けなければいけないため、中長期的に所有する場合には多額の費用がかかってしまいます。

そこで、借地権付き建物は売却を検討してみてもいいかもしれません。空き家パスは、借地権付き建物の買取にも対応しております。どこに売却の相談をしたらいいか分からないという方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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