再建築不可物件は43条但し書きで売れる？買取時の注意点を解説
再建築不可とされている物件でも、43条但し書きの条件を満たせば、特例で建て替えが可能になることをご存じでしょうか。一定の条件を満たすことが必要になりますが、再建築不可物件の救済措置ともいえる制度です。
43条但し書きと呼ばれていた制度は、現在、建築基準法の改正によって「建築基準法43条2項」として整理されています。
この記事では、現在再建築不可で、43条但し書き（43条2項）道路に接している物件はそもそも売却できるのか、売却前に確認しておきたいこと、売却後のトラブルを防ぐための注意点について解説します。
- 再建築不可物件でも43条但し書きで売却できる？
- 43条但し書き物件の売却方法は？
- 43条但し書き物件の売却価格は何で決まる？
- 売却後のトラブルを防ぐには
- 43条但し書き物件を売却する5ステップ
空き家パスでは、再建築不可や43条但し書きの物件など、売却に手のかかる不動産を専門に、ご相談を承っています。
接道の状況や、再建築の見込みを踏まえたうえで、買取を含めた処分方法を一緒に整理できます。他社で断られてしまった不動産や、価格がつかないと言われた不動産でもご相談可能ですので、まずはお気軽にご連絡ください！
再建築不可物件の売却方法については、以下の記事で全体像を解説しています。
＞＞再建築不可物件は売却しづらい？買取してもらうためのポイントを解説
本記事では、その中でも「43条但し書き」が関係する場合について詳しく見ていきます。
目次
再建築不可物件でも43条但し書きで売却できる？
まずお伝えしたいのが、再建築不可の物件であっても売却自体は可能だということです。
ただし「43条但し書き」に該当すると建て替えができるようになるため、売却する際に再建築不可物件よりもよい条件で売却することができる、というのが現状です。
ただし、43条但し書きの対象だから自由に建て替えられるというわけではありません。売却を進める前に、売りたい敷地が現在、行政上どのような扱いになっているのかを確認しておくと、後が進めやすくなります。
「43条但し書き」とは？
43条但し書きとは、接道義務を果たさない敷地に対して特例を定めたものです。
通常、建物を建築する場合、建築物の敷地は、道路（建築基準法42条で定める各道路）に2ｍ以上接道しなければならないと定められています（建築基準法43条1項）。したがって、接道義務を果たしていない敷地は、原則として建物の再建築等ができません。
しかし、接道義務を果たしていない敷地でも、「43条但し書き」の基準を満たせば、建物の建築行為が可能になります。ちなみに、以前は「43条但し書き」と呼ばれていたものが、2018年の建築基準法改正によって、現在は「43条2項」という形に整理されています。
参考：国土交通省丨接道義務に係る特例認定・許可（建築基準法第43条第2項）
1号認定とは
建築基準法上の道路ではない農道などに接している敷地について、一定の用途・規模の建築物を対象に、特定行政庁（市役所や都道府県などの建築を担当する窓口など）の認定を受けることで接道義務の適用除外が認められるものです。
接道義務の適用除外とは、新築・増改築・建て替えなどの建築に必要である接道条件を満たしていなくても、一定の条件を満たせば、建築ができるようにする仕組みのことです。
2号許可とは
周囲に広い空地がある場合や、幅が4ｍ以上ある農道などの公共の道、建築基準法上の道路につながる安全な通路に接している場合などに、一定の基準を満たして建築審査会の同意を得た後に特定行政庁の許可を受けることで、接道義務の適用除外が認められるものです。
買い手にとって、その敷地で再建築ができるかできないかは購入判断に大きく関わってくるポイントです。認定や許可の見込みがある物件なら、建て替えや大規模な工事を前提に検討しやすくなります。
一方、43条但し書きが取得できるか分からない物件では、買い手が再建築できないリスクを引き受けることになるため、その分だけ価格が下がりやすくなります。
なお、売却手続きへ進む前に43条但し書きの制度概要や建て替えの条件を詳しく整理したいときは、「43条但し書き道路で再建築不可物件が建て替え可能になる裏技！注意すべきトラブルも解説」もご参照ください。
再建築不可でも、43条但し書きが適用される可能性は残っている
お持ちの物件が再建築不可だと思っていても、43条但し書きの対象になる可能性がないわけではありません。
売却を検討している段階では、現在の敷地が43条但し書きについて、次の3つのどれに近いのかを確認しておくと、その後の方向性を決めやすくなります。
- ✓ 43条但し書きが適用される可能性がある：再建築についてある程度の説明材料を持ったまま査定に進めます。
- ✓ 適用されるか分からない：「再建築不可」とだけ判断せず、まず特定行政庁で扱いを確認する段階です。
- ✓ 適用が難しそう：現況のまま使うことを前提に、価格帯と買い手の層を考える流れになります。
「43条但し書き」は、売主が許可を取ってから売るべき？
売主自身が正式な許可申請まで済ませてから売却する必要は、必ずしもありません。
売却前の段階では、許可を取ることよりも、43条但し書きが適用されるかどうかの見込みを確認することを考える程度で問題ありません。
売主がいきなり正式な許可申請まで進めなくてもよい
43条但し書き（43条2項）の許可は、特定行政庁への事前相談から始まり、許可申請、許可通知、その後の建築確認という流れで進むのが一般的です。事前相談の扱いや必要書類は、特定行政庁によって異なります。
許可申請にあたっては、測量や図面の作成、通路部分の権利関係の整理などが必要になることがあります。費用と時間をかけても許可が下りる保証はなく、許可が下りたとしても、その費用がそのまま売却価格に上乗せされるとは限りません。
買い手が業者であれば、許可取得までを自社の業務として査定に織り込んでいることもあります。その場合、売主が先に許可取得を進めると、買主側でも同じ費用や手間をかけることになり、結果的に無駄が生じる可能性があります。
売却前に確認するのは「許可を取ること」ではなく「再建築できる可能性」
売主が確認しておきたいのは、次のような点です。
- ✓ 現在の敷地・通路が43条但し書きのどのケースに該当し得るか
…1号認定と2号許可では対象となる条件が異なるため、どちらのケースに該当するかを確認します。 - ✓ 過去に43条関連の認定・許可を受けた記録があるか
記録が残っていれば、売却時にそのまま説明材料として使えます。写しが取得できればしておきましょう。 - ✓ 建て替える場合に必要な条件は何か
必要な通路の幅や工事内容など、具体的な条件を明確にできればベストです。 - ✓ 現在の建物と将来建てる建物で条件が変わる可能性があるか
建物の用途や規模によって、確認すべき項目が変わることがあります。
ここまで確認しておけば、査定の際に「分かっていること」と「まだ確認が必要なこと」を業者と共有しやすくなります。価格についても、なぜその金額になるのか、具体的に話しやすくなります。
自分で調査 vs 現況のまま業者へ相談
自分で調べられるところまで役所で確認しておけば、査定価格の判断材料になる情報を整理したうえで業者に相談できます。一方で、窓口へ出向いたり、資料を集めたりする手間はかかります。
現況のまま業者に相談すれば、早い段階から査定や売却の話を進められます。ただし、確認できていない部分が多いと、その不確実性を考慮して査定額が算出されることもあります。
それぞれメリットとデメリットがあるため、まずは最低限の情報を整理してから、業者に査定を依頼する方法もあります。正式な許可申請まで、売主だけで進めておく必要があるとは限りません。
43条但し書き物件の売却方法は「仲介」と「買取」のどちらがいい？違いを比較
どちらを選ぶかは、売却価格を優先するのか、売却までの期間や手間を抑えたいのかで変わります。また、再建築の条件が複雑な物件では、価格そのものだけでなく、「誰に査定してもらうか」も重要になります。
この章では、「仲介」と「買取」の違いと、それぞれのメリット・デメリットを整理します。
仲介売却｜高値を狙いやすい一方で、買主探しに時間がかかる
仲介では、不動産会社に買主を探してもらい、物件を市場に出して売却します。
43条但し書きについて理解している投資家や工務店などに情報が届けば、複数の買主から購入希望が出て、価格が上がる可能性もあります。引き渡し時期や残置物の扱いなど、売却条件を買主と相談しながら決められる点も特徴です。
一方で、再建築の条件が複雑な物件は、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。住宅ローンを利用しにくいケースでは、現金で購入できる人や不動産業者などに買主が限られる場合もあります。
売却まで時間がかかると、その間も固定資産税の支払いや建物の管理が必要です。空き家の状態が続けば、建物の傷みや草木の繁茂などによって、近隣への対応が必要になることもあります。
また、内見の立ち会いや、通路の権利関係など物件特有の事情について買主へ説明するなど、一般的な物件より売主側の対応が増えることもあります。
買取売却｜早期の現金化と売却後の負担軽減を重視
買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。買主を探す必要がないため、条件が合えば、仲介よりも早く売却を進められます。
43条但し書きや再建築不可物件の取り扱いに慣れた業者なら、物件の条件を踏まえて査定してもらえるので、話がスムーズに進みやすいでしょう。残置物が残ったままでの売却に対応している会社もあります。
一方で、買取価格は、仲介で売却する場合より低くなることがあります。業者が購入後の解体や改修、税金・管理費などの費用や再建築できないリスクを負うためです。
ただし、買取では仲介手数料がかからないのが一般的なので、査定額だけでなく、最終的に手元に残る金額で比較することが大切です。
また、最初に提示された金額が確定額とは限りません。現地調査や測量の結果によって金額が変わることもあるため、査定額が「概算」なのか「確定額」なのかは確認しておきましょう。
どちらを選ぶ？価格だけでなく3つのポイントで判断する
仲介と買取を比べるときは、「いくらで売れるか」「どれくらい時間がかかるか」「売却までにどのくらい手間がかかるか」の3つのポイントを見ておくと分かりやすいでしょう。
| ポイント | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 価格 | 買主によっては高く売れる可能性がある | 仲介より低くなることがある |
| 期間 | 買主が見つかるまで時間がかかることがある | 条件が合えば、比較的早く売却しやすい |
| 手間 | 内見対応や買主への説明などが必要 | 買主探しや内見対応の負担を抑えやすい |
時間がかかってもいいから価格を重視したい場合は仲介、売却までの期間や手間を抑えたい場合は買取、という考え方ができます。
43条但し書きや再建築不可の物件は、業者によって取り扱い経験や得意分野が異なります。査定を依頼する際は、こうした物件の取り扱い実績があるかも確認すると安心です。
空き家パスでは、再建築不可や43条但し書きの物件について、仲介と買取の両面から売却の進め方をご提案することが可能です。物件の接道状況や建物の状態を踏まえ、どちらが手元に残るお金を増やしやすいかも一緒に検討できます。査定前のご相談でも構いませんので、売却相談ページからご連絡ください。
43条但し書き物件の売却価格は何で決まる？
43条但し書きの物件だからといって、一律で安価になってしまうわけではありません。売却価格は、敷地や通路の条件、建物の状態、周辺の相場などの、さまざまな要素で決まります。
この章では、売却価格に影響するポイントや、査定額に差が出る理由を分かりやすく解説します。
43条但し書きが適用される可能性・条件が大きな判断材料
43条但し書き（43条2項）には「1号認定」と「2号許可」があります。簡単にまとめると、1号は一定の条件を満たす場合に認定を受ける仕組み、2号は周囲の空地や農道、道路につながる通路などの状況を個別に確認したうえで許可を受ける仕組みです。
そのため、同じ43条但し書きでも、敷地がどのような道や通路に接しているのか、どのような条件を満たす必要があるのかによって、再建築までの進め方や必要な工事・費用が変わります。
条件が具体的に分かっていれば、買い手も計画を立てやすくなります。同じ「43条但し書き」でも査定額に幅が出るのは、こうした違いがあるためです。
価格に影響しやすい5つのチェックポイント
価格に影響しやすいのは、次の5つです。
- ✓ 43条但し書きで再建築できる見込みや条件
- ✓ 接道・通路の状況
- ✓ 土地の形状・面積
- ✓ 建物の状態・築年数
- ✓ 立地・賃貸需要・周辺相場
特に大きいのは、再建築できる見込みがはっきりしているかどうかです。買い手にとって不確実な部分が多いほど、リスクを考慮して査定額が低くなることがあります。
通路についても、幅や所有者、掘削の承諾が取れるかによって、工事のしやすさや費用が変わります。工事車両が入れない場合は、解体費や建築費が高くなることもあります。
土地の形や広さ、建物の状態も価格に影響します。旗竿地や間口の狭い土地では、建て替えのプランが限られることがあります。また、そのまま貸せる状態なのか、解体や大規模な改修が必要なのかによっても、買い手が出せる金額は変わります。
最後に、駅からの距離や周辺の賃貸需要など、立地も重要です。購入後に賃貸や売却をしやすいかどうかも、査定額に影響します。
再建築不可物件全体の買取相場の目安や、査定額を高めるコツについては「再建築不可物件の買取相場はどれくらい？高く売却する方法も解説」をご覧ください。
「相場に近い価格」と「大幅に安い価格」は何で分かれる？
条件によって査定の考え方が変わる例を2つ見てみましょう。
ケースA：43条2項（43条但し書き）で再建築できる見込みや条件が比較的はっきりしている場合
再建築について説明できる材料が多く、買い手も購入後の計画を立てやすい状態です。相場に近い価格での売却を目指し、投資家などを対象に、仲介で売却する方法も検討しやすくなります。
ケースB：43条2項で再建築できるかどうかが不透明な場合
再建築できない可能性や、許可・認定を受けるまでの不確実性を買い手が負うことになります。そのため、こうしたリスクを考慮して、査定額が低くなることがあります。場合によっては、現況のまま買い取ってもらう方法も選択肢になります。
このように、同じ43条但し書きの物件でも、再建築の見込みや条件がどこまで明確になっているかによって、買い手が負うリスクが変わります。その違いが、査定額にも反映されます。
売却後の「再建築できる・できない」のトラブルを防ぐには
売却後のトラブルは、売主が説明した内容と、実際に建て替えをするときの条件に食い違いがあった場合に起こりやすくなります。
特に43条2項（43条但し書き）が関係する物件では、売主側で「建て替えられる」と判断してそれだけを伝えるのではなく、特定行政庁に確認した内容や条件をそのまま、業者や買主に伝えることが大切です。
「再建築できること」と「43条但し書きの認定・許可を受けられる可能性」は違う
特定行政庁や専門家に相談した場合、「この条件を満たせば、43条2項の認定・許可を受けられる可能性がある」といった説明を受けることがあります。
これは、「今の時点で無条件に建て替えられる」という意味ではありません。
たとえば、役所から一定の条件を満たす必要があると説明された場合に、売主が「再建築できます」とだけ伝えると、買主が無条件で建て替えられると受け取る可能性があります。後から条件を満たせないことが分かれば、「聞いていた話と違う」というトラブルにつながります。
そのため、売却時には確認した内容をできるだけ具体的に伝えましょう。
- ✓ 避けたい伝え方：「この物件は再建築できます」とだけ説明する。
✓ 望ましい伝え方：「役所に確認したところ、○○の条件を満たす場合に43条2項の手続きが可能との説明を受けました」と、確認した内容を具体的に伝える。
このように伝えておけば、買主も条件を確認したうえで購入を判断できます。売主と買主の認識も擦り合わせやすくなるでしょう。
売却するときに業者へ伝えておきたいこと
査定や売却の相談をするときは、売却に不利になりそうな情報も含めて、分かっていることを先に共有しておきましょう。たとえば、次のような情報です。
- ✓ 43条2項について役所に相談した内容（確認した日、担当部署、回答の要点）
- ✓ 過去に許可・認定を受けたことがあれば、その資料
- ✓ 接道や通路に関する資料、通路の所有者との取り決め
- ✓ 建築確認に関する書類
- ✓ 再建築について売主が把握している制限や、過去に指摘された事項
こうした情報を後から伝えると、査定額や契約条件を見直す必要が出てくることがあります。先に共有しておいた方がスムーズです。
契約不適合責任は「免責にすれば何でも大丈夫」ではない
売買契約では、引き渡した物件が契約で決めた内容と合っているかどうかについて、売主が責任を負うことがあります。これを「契約不適合責任」といいます。
契約不適合責任をどこまで負うかは、契約書の内容によって変わります。例えば、不動産会社が買主となる買取では、売主が個人の場合、契約書で売主の責任を限定することがあります。
ただし、「免責」と記載しておけば、知っていることを何も伝えなくてよいというわけではありません。
売主が知っている事情を伝えずに契約した場合は、免責特約の内容にかかわらず、契約不適合責任を負うことになります（民法第572条）。
43条但し書きが関係する物件では、買主が実際に建て替えを進める段階になって、初めて条件を満たせないことが分かるケースも考えられます。
そのため契約前には、再建築について確認できていることや条件を整理し、契約書の内容を業者と確認するとともに、重要事項説明書に必要な事項が正確に記載されているかを確認することが大切です。
参考：国土交通省丨住宅瑕疵担保履行制度における民法改正への対応②
43条但し書き物件を売却する5ステップ
43条但し書きの物件を売却するときは、まず物件の資料を集め、可能であれば役所で再建築について確認してから、不動産会社に査定を依頼すると進めやすくなります。
この順番で準備しておけば、査定の際にも物件の状況を説明しやすくなり、提示された価格についても具体的に確認できます。
STEP1：物件に関する資料を集める
まずは、手元にある物件の資料をまとめましょう。
登記事項証明書、公図、地積測量図、建築確認に関する書類、過去に43条関係の手続きをした資料などがあれば、一か所にまとめておきます。先に資料をそろえておけば、役所や不動産会社に相談するときも同じものを使えるため、やり取りがスムーズになります。
STEP2：43条2項について確認する役所の窓口を調べる
次に、役所で調査をする場合は、物件がある自治体の担当窓口を確認します。
43条2項については自治体によって取り扱いが異なるため、担当部署や相談方法を事前に調べておきましょう。受付時間や予約の要否なども確認しておくと安心です。
STEP3：役所で再建築の条件を確認する
窓口では、「この物件を建て替える場合、43条2項の認定・許可についてどのような条件があるのか」を確認します。聞いた内容は、その場でメモしておきましょう。
全てを確認できなくても問題はなく、何が分かっていて、何がまだ不明なのかを整理しておくことが大切です。
STEP4：43条2項などの取り扱いに慣れた業者へ査定を依頼する
集めた資料と役所で確認した内容をもとに、不動産会社へ査定を依頼します。依頼するときは、次の2点を伝えるとスムーズです。
- ・「43条2項について役所へ確認済みです」
・「確認内容は○○（条件・担当部署・確認日）です」
あわせて、建物の内部や通路の写真も用意しておくと、現地調査の前でも物件の状況を伝えやすくなります。遠方に住んでいて現地での立ち会いが難しい場合にも役立ちます。
STEP5：査定額だけでなく「なぜその価格なのか」も比較する
査定を依頼した業者から回答をもらったら、金額だけでなく、次の項目も比べてみましょう。
| 査定価格 | いくらで売れそうかの目安 |
| 価格の根拠 | 43条2項や物件の条件をどう評価したか |
| 仲介か買取か | 売却までの期間や手間 |
| 契約条件 | 売却後の責任がどこまで及ぶか |
| 売却までの期間 | 売却を待つ間の税金や管理費などの負担 |
仲介の場合は、売却価格から仲介手数料などの費用がかかります。査定額だけを比べるのではなく、諸費用を差し引いたあとに、実際にいくら手元に残るのかで比べると分かりやすいでしょう。
まとめ
43条但し書き（43条2項）の物件を売却するときは、いきなり許可申請を進めるのではなく、まず「この物件は建て替えができるのか」「できる場合はどのような条件があるのか」を確認しておくと、どのような方向で売却をすればいいか考えやすくなります。
再建築不可だと分かったからといって、最初から安い価格で売るしかないとは限りません。再建築について確認できていることや物件の条件を整理したうえで、売却価格や売り方を考えることができます。
売却を進めるときは、次のようなポイントを押さえておきましょう。
- ① 43条2項の認定・許可の対象になるか確認する
- ② 物件がある自治体で、建て替えに必要な条件を確認する
- ③ 分かる範囲の情報を整理したうえで、不動産会社に売却方法を相談する
- ④ 仲介・買取の両方を含め、43条2項など条件のある物件を扱った経験のある会社に査定を依頼する
43条2項には、一定の条件を満たした場合に認定を受ける方法と、個別に許可を受ける方法があります。どちらに当たるのか、どのような手続きが必要なのかは、物件がある自治体の建築担当窓口で確認できます。
ただし、売主がすべての調査や手続きを済ませてからでないと売却できないわけではありません。再建築についてよく分からないことがあっても、物件の状況を伝えたうえで不動産会社に相談し、仲介だけでなく買取を含めて売却方法を検討することもできます。
また、実際に売却するときは、契約条件や契約不適合責任の扱い、相続した物件の税金など、個別に確認が必要なこともあります。専門家に相談しながら、自分に合った方法で売却を進めましょう。
どうしても再建築できない場合は空き家専門業者に相談
空き家パスでは、再建築不可の物件でも積極的に買取させていただき、再生した実績があります。
【再建築不可物件の買取事例】
再建築不可で残置物が多い木造のアパートの買取実績
再建築不可、駐車場無しの一戸建ての買取実績
前面道路は私道で持分がなく、ほとんど接道していなかった物件の買取実績
他社で断られた不動産や、なかなか売れずに困っている再建築不可の不動産を持ちでしたら、お気軽にご相談ください。
