再建築不可物件でローンは組める？リフォームや売却も検討しよう

再建築不可物件は一般的な相場価格より低価格で購入できることから、「住宅ローンを組んで、再建築不可物件を購入しよう」と考える方も多いのではないでしょうか。

実は、購入予定の物件が再建築不可物件の場合、住宅ローンを組むことはできません。

今回は、購入や増改築などを検討している物件が「再建築不可物件」の場合、住宅ローンを組むことができるのか、またローン以外に再建築不可物件を有効に活用する方法があるのかについて詳しく解説します。

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再建築不可ってどんな物件？

「再建築不可物件」とは、建築基準法で定められている接道義務を満たしておらず、現在建っている建物を取り壊すと、新たに建物を建てられない土地のことです。

接道義務とは、「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならない」とする建築基準法上の取り決めです。

建築基準法上の道路とは

建築基準法でいう「道路」とは、原則として幅員4m以上の公道などをいいますが、道路の種類によっては公道に限らず私道も含まれます。また、幅員4ｍ未満の道でも「2項道路」として、道路とみなされる場合もあります。

但し書き道路というのもある

建築基準法上の道路以外にも「但し書き道路」というものも存在します。

接道義務を果たしていない土地でも、建築基準法第43条「但し書き」の基準を満たせば、建物の建築行為が可能になるというものです。接道義務を果たしていない土地に対して特例を定めたものであり、原則、建築審査会の同意を得なければ建物の建築はできません。

再建築不可になった背景

そもそも、再建築不可物件は、建築基準法が施行された昭和25年や、都市計画区域などを制定している都市計画法が施行された昭和43年以前に建てられた建物が多く、建築当時は問題のなかった建物でも法の施行や改正などを経て、現行の建築基準法では不適合扱いとなり、再建築不可物件となった背景があります。

再建築不可でもローンは組める？

再建築不可物件は、基本的に再建築や増改築ができないため、一般の不動産と比べて相場より低い価格で評価され売買されます。

なるべく価格を抑えて不動産を購入したいと考える人にとっては、再建築不可物件が魅力的に見えるでしょう。ところが、再建築や増改築ができないデメリットの他に、基本的に住宅ローンを組めないというデメリットもあります。

基本的にローンは組めない

結論から述べると、再建築不可物件は基本的に銀行から住宅ローンは受けられません。

つまり、再建築不可物件の購入や増改築を行う場合は、現金での支払いになります。

住宅ローンが組めない理由

再建築不可物件が住宅ローンが組めない理由は主に2つあります。

1. 担保としての価値が低い
2. 債務者の返済リスクが高い

以下で詳しく見ていきましょう。

①担保としての価値が低い

原則、銀行が融資する場合、ローンが返済されない場合の担保として、土地や建物を担保に入れます。しかし、再建築不可物件は、一般的な再建築可能な物件と比べ、不動産としての価値の評価が低く、銀行側の換金性と担保としての評価が低くなります。

そのため、銀行側にとって、融資する金額と担保に入れる不動産の価値が釣り合わないと判断され、住宅ローンを受け入れてもらえません。

②債務者の返済リスクが高い

再建築不可物件で建てられている建物は、昭和43年以前の建物が多く、建物の耐震性の低さや経年劣化している場合が多いと考えられます。再建築不可物件は、原則、地震などの自然災害によって倒壊しても再建築ができないため、土地を更地の状態にするしかなく、住む家自体がなくなる可能性もあります。

再建築不可物件に住んでいた場合は、再建築不可物件を購入する際に組んだ住宅ローンの返済に加えて、新居にかかるための費用も重なり、債務者の返済が滞るリスクがあります。また、再建築不可物件の土地を売却して現金化しようと考えても、再建築不可物件は売却までに時間がかかることが多いです。さらに、現金化できても不動産自体の価値が低く評価されるため、住宅ローンを返済できる金額にならない可能性もあります。銀行側としては、ローンが回収できず、返済リスクが高いと判断され融資が通りません

他に不動産を持っていれば担保ローンを検討

他に不動産を所有している場合は、「不動産担保ローン」を検討しましょう。

「不動産担保ローン」は、土地や建物など所有している不動産を担保に入れることで融資を受けられるローンのことです。ローンの用途が限定されず、子どもの教育費や病気になった際の費用にも利用でき、再建築不可物件の購入に充てることも可能です。一般的に、「無担保ローンより金利が低い」「返済期間を長く設定できる」「最大の融資額が大きい」といったメリットがあります。

ただし、不動産の価値が高いほど、融資の額は大きくなり、反対に価値が低いと融資額も小さくなるため、再建築不可物件の場合は注意が必要です。

再建築不可ならノンバンクを検討しよう

再建築不可物件では銀行の住宅ローンを利用できませんが、「ノンバンク」の住宅ローンなら利用することができます。

ノンバンクってなに？

「ノンバンク」とは、預金の預け入れや為替の決済を行わず、基本的にはローン業務に特化した機関のことをいいます。具体的には、消費者金融・住宅金融専門会社・ビジネスローン会社・クレジットカード会社などです。

銀行などの金融機関は「銀行法」が適用されていますが、ノンバンクは「貸金業法」が適用されているという違いもあります。

ノンバンクなら三井住友トラストL&F

ノンバンクを利用する場合は、「三井住友トラストローン＆ファイナンス（以下、三井住友トラストL&F）」がおすすめです。

三井住友トラストL&Fは、三井住友信託銀行が100％出資するノンバンクです。既存不適格物件や借地権付建物など、制限があり一般的な銀行の融資が受けられない物件も、融資の対象としており、再建築不可物件も融資される可能性があります。

しかし、金利は高い

一般的な銀行の住宅ローンは、仮審査の結果までに数日、本審査の結果までに更に数週間かかる場合もありますが、ノンバンクは、融資の審査結果が出るまでの期間が早いという特徴があります。ただし、その一方で金利は高いです。

銀行による住宅ローン金利は、日銀による金融緩和政策と銀行同士の競争によって低金利の状態が続いており、1％を切る住宅ローン金利も多く存在しています。それに対し、ノンバンクの金利は、金利の低いところでも2％〜4％前後が一般的な相場です。

物件自体の価格が安い再建築不可物件ですが、ノンバンクから住宅ローンを受けることで、金利を含めると返済の総額が大きくなる可能性があり、強くおすすめはできません。

再建築不可物件はどう活用すべき？

では、住宅ローンを組みにくい再建築不可物件を活用する方法はあるのでしょうか。ここからは、再建築不可物件を有効に活用する方法を解説します。

再建築不可ならリフォームしよう

再建築不可物件は、新規での建築や、建築確認申請を必要とする増改築はできませんが、一定の規模のリフォームや物件の要件を満たせば、リフォーム工事を行うことは可能です。

再建築不可物件で、購入や増改築のための住宅ローンの融資を受けられない場合は、リフォームを検討しましょう。

ここで、再建築不可物件で可能なリフォーム工事の範囲は以下のとおりです。

1. 防火・準防火地域以外で、建築確認申請が不要な範囲（10㎡以下）での新築・増改築工事
2. 4建築物に該当し、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）の一種以上を過半（2分の1）を超えない範囲での修繕もしくは模様替え

①については、新築や増改築などの建築行為をする場合は原則「建築確認申請」が必要です。ところが、防火・準防火地域以外で工事を行う部分の床面積が10㎡以下の場合は建築確認申請が不要なため、再建築不可物件でもリフォーム工事が可能です。既存の建物にくっ付けるような形で10㎡以下の増改築や、既存の建物にくっ付いていなくても同じ敷地内の10㎡以下の新築行為であれば建築確認申請は不要ということです。

②については、「4号建築物（2階建て以下、延べ面積500㎡以下、高さ13m以下、軒の高さ9m以下の『木造建築物』もしくは、平家建て、延べ面積200㎡以下の『非木造建築物』のこと）」と呼ばれる小規模な建築物は、主要構造部（壁、柱、床、はり、屋根又は階段）のいずれか一つで、過半（2分の1）を超えない範囲での大規模修繕もしくは模様替えは建築確認申請が不要なため、リフォーム工事が可能です。

上記いずれかの条件を満たす場合、再建築不可物件でも、リフォーム工事を行うことができます。

リフォームローンは借りやすい

建物をリフォームする場合、「リフォームローン」を利用できます。

リフォームローンとは、リフォームするために必要な資金を買い入れるローンのことです。住宅金融支援機構などの公的機関や銀行・信用金庫などの一般的な金融機関が取り扱っています。

リフォームローンの借入先によって、ローンを組むための条件は異なりますが、一般的な条件は次のとおりです。

• 年齢が借入時の時点で20歳〜70歳で、完済時の時点が20歳〜80歳であること。
• 年収200万円以上であること。
• 勤続年数1年〜2年以上であること。

上記のとおり、リフォームローンの大きなメリットとして、審査に通りやすくローンを組みやすいことが挙げられます。住宅ローンに比べて審査が柔軟で、条件を満たしていれば借りられる可能性が高いです。

リフォームローンならみずほ銀行

リフォームローンを利用する場合は、みずほ銀行のリフォームローンをおすすめします。
みずほ銀行では、最大500万円までを最長15年の返済期間で借り入れることが可能です。

リフォームローンは金利が高く返済期間が短い

リフォームローンは、比較的審査に通りやすいメリットがありますが、金利が高く返済期間も短く設定される点に注意しましょう。

例えば、500万円のリフォームローンで、固定金利4.5％（年率）・10年間という返済計画を立てた場合、毎月の返済額は51,819円になります。月々の返済計画を立てて無理のない借入金額に設定しましょう。

再建築不可でローン組めない物件なら売却を検討しよう

再建築不可物件で、ローンの審査に通らない場合は、物件の売却も検討しましょう。

再建築不可でも売却はできる

再建築不可物件は、接道義務を満たしていないという理由で再建築や増改築ができないため、再建築可能な物件にして売却する方法もあります。

具体的な方法は以下の通りです。

方法①セットバックをする】

建築基準法上の道路が「2項道路」の場合、「セットバック」をすれば建築物の再建築や増改築が可能になります。

「セットバック」とは、「元道」と呼ばれる道路の中心線から2m後退することをいいます。セットバック方法については例外もありますが、2項道路に沿って建ち並ぶ建築物に不平等が生じないように、「元道」の道路中心線から2m後退するのが一般的です。2m後退したラインまでが道路とみなされ、道路とみなされる部分に建築物を建てることはできなくなります。建築できる土地の面積は小さくなりますが、セットバックをすることで幅員4mの道路とみなされ、再建築や増改築が可能になります。

方法②隣接地を買い取る・借りる

幅員4m以上の建築基準法上の道路に接しているが、接道の長さが2m未満の場合、隣接地の一部を買い取る、もしくは借りることで2m以上の接道を確保する方法もあります。

この場合、有償で買い取る・借りるなどの交渉が必要です。将来的に再建築不可物件を売買することを考えて、今後のトラブル防止のために書面で契約を交わすことをおすすめします。

再建築不可でも買取する会社がある

一般的な不動産会社では物件の活用が難しい再建築不可物件は、買取を断られるケースもあります。その場合は、再建築不可物件や違反建築物などの買取を専門としている買取専門業者に売却する方法があります。特殊な物件を活用するノウハウがあり、自社で直接物件を買い取るため現金化もスムーズに行うことができます。

また、当社が運営する空き家買取サービスの「空き家パス」のご利用もご検討ください。「空き家パス」は、他社で断られた物件の買取実績も多く、全国各地の”空き家が売れない悩み”を解決してきました。再建築不可物件の買取においても、多くの方々のお役に立てるためお気軽にお声掛けください。

まとめ

再建築不可物件では、原則、住宅ローンを組むことは困難です。しかし、住宅ローンの借入ができなくても、ノンバンクからの借入やリフォームローンを組むことは可能です。

ただし、金利が高く、結果的に返済の総額が高くなる傾向にある点には注意しましょう。また、ローンが組めない場合には、物件自体を売却するという方法もあるため、条件が揃えば再建築不可物件でも有効に活用することができます。

購入や増改築を検討している人は、再建築不可物件の将来性を考え、最適な活用方法を見つけていきましょう。

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