2025年建築基準法改正で再建築不可物件のリフォームや売却はどうなる？4号特例縮小の背景や対策を解説

2025年に建築基準法が改正され、リフォームやリノベーション、売却に大きく影響すると言われています。4号特例が縮小され、再建築不可物件のリフォームにも建築確認申請が必要になるためです。再建築不可物件で建築許可はおりませんので、そのような不動産を所有している方は注意が必要です。
この記事では改正建築基準法について改正後の変更点や法改正のポイント、法改正でリフォームができなくなることへの対処方法を解説します。

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2025年から再建築不可物件のリフォームができなくなる？

2025年に基準法が改正されますが、これにより建て替えや増改築と同様にリフォームにおいても建築申請と建築確認が必要となります。これまでのように建築物を自由に模様替えしたり改修や改築といった大規模な工事をすることができなくなるいうことです。

この改正によりリフォーム費用が増加するだけでなく、再建築不可物件においてはリフォーム自体ができなくなる可能性があるのです。

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、既存の建物を解体してしまうと新たに建物を建てられない土地のことです。築年数の古い物件に多く、接道要件を満たしていない、市街化調整区域である、などが該当します。

参考：再建築不可物件とは？

こうした物件は現況のままでは建築基準法の観点から建築可能ではないため、何かしらの改善をしなければ再建築ができません。近年こうした住宅が増加しており倒壊のリスクが高い空き家になっていることもあるため、国土交通省としても対策を進めています。

再建築不可物件でもリフォームできる理由

現行(2024年7月現在)の建築基準法では再建築不可物件でもリフォームは可能となるケースがあります。代表的な例として屋根や家屋の修繕や増築などです。その理由は後述する4号特例が適用されるためです。4号特例が適用されると、大規模修繕と見なされない限りは建築許可の審査を受ける必要がなく、再建築不可物件であってもリフォームが可能です。

また、リフォームやリノベーションであれば道幅を拡張するセットバックも外壁後退も必要ありません。このような理由から、築年数の古い再建築不可物件は買取業者が買取し、リフォームして再販売する方法が有効とされてきました。

2025年の建築基準法改正で4号特例が縮小される

2025年の建築基準法改正では、4号特例が大幅に縮小されます。

2022年6月に「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」が公布され、これにともなって全ての建築物は省エネ基準が原則義務付けられることとなりました。この流れで建築基準法が改正されることになり、その結果4号特例が縮小されることになったのです。

【参考サイト：国土交通省：4号特例が変わります】

建築基準法の4号特例とは

今回の建築基準法改正による影響を解説する上で、「建築基準法の4号特例」は重要なポイントとなります。

この特例は建築確認の対象となる木造住宅等の小規模建築物において、建築士が設計を行う場合には構造関係規定等の審査が省略される制度となっています。これにより4号特例を利用することで多くの住宅がリフォームすることができ、それにともない売却も容易となるケースが多くありました。
しかし、今回の法改正により4号特例が縮小となることが決定されています。

改正のポイントは以下の2つです。

• 「建築確認・検査」「審査省略制度」の対象範囲が変わる
• 構造関係規定等の図書・省エネ関連の図書も新たに提出が必要になる

以下で詳しく解説します。

「建築確認・検査」「審査省略制度」の対象範囲が変わる

建築基準法には「4号建築物」という建築基準法第6条第1項第4号に該当する建築物がます。一般的な木造2階建ての一戸建て住宅や木造平屋建ての多くがこの4号建築物に該当します。

4号特例では、建築士が設計している場合は建築確認申請時の審査が省略されています。そのため、現行法では再建築不可物件であってもリフォームが可能です。今回の改正によりこの4号建築物が「新2号建築物」と「新3号建築物」に分かれることになり、次のような特徴を有することになります。

このように、これまでの4号建築物が細分化されることで審査が厳しくなるケースが増加することになり、その結果リフォームの許可を得ることができないことも考えられます。

構造関係規定等の図書・省エネ関連の図書も新たに提出が必要になる

建築基準法の改定によって構造関係規定等の図書・省エネ関連の図書も新たに提出が必要になります。

改正前は確認申請書と設計図書のみとなっており、さらに一部の図書は省略可能でした。

しかし今回の法改正によって新2号建築物は構造関係規定等の図書と省エネ関係の図書を追加で提出することに変更となっています。

さらに国土交通省の公布文書には「今後、建築基準法施行規定において、申請に必要な図書の種類と明示すべき事項を規定する予定です。」という記載があることから、より細かく書類を用意しなければならない可能性もあるといえます。

4号特例が縮小される理由

不動産のリフォームや売却に大きな影響を与える2025年の建築基準法改正ですが、特に4号特例の縮小は不動産所有者にとって他人事ではありません。そこで、この章では4号特例が縮小されることになった理由について解説します。

省エネ基準の厳格化のため

大きな理由の1つに、2022年6月に公布された「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」があります。

日本はエネルギー資源が少なく、石油や石炭を輸入することでエネルギーを賄っているのが現状です。そのためよりエネルギー効率の良い建造物を建築することで将来のエネルギー問題を解決し、さらに環境問題にも取り組む施策が必須です。この法律はこうした日本が直面しているエネルギー問題を解決する方法の一つとして施行されており、これにともなってこれまで審査不要としていた小規模の住宅についても検査を行い、省エネ基準を満たすことを義務付けることとなりました。

こうした理由から4号特例が縮小されることになり、省エネに特化したリフォームやリノベーションの検討が2025年以降必須になります。

【参考サイト：脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律（令和４年法律第６９号）について – 国土交通省】

倒壊リスクの回避のため

もう一つの理由として、有効活用されていない家屋を放置した場合の倒壊リスクがあります。

国土交通省の調査によると、令和元年時点で腐敗・破損状態にある空き家は全体の55%になったそうです。

つまり半分以上の空き家は倒壊のリスクを抱えているということになり、こうした空き家の隣地は安心して暮らすことができない状況となっています。
関連記事：空き家が倒壊した時は所有者の責任？リスク回避の方法も解説
また、こうした空き家は今後も増加することが予測されることから、リフォームをする場合は安全性が担保された工事になることを義務付ける必要があります。

そのため4号特例を分割し、構造と延床面積に応じて申請することに変更となりました。

【参考サイト：国土交通省：令和元年空き家所有者実態調査 集計結果】

4号特例縮小の再建築不可物件への影響

4号特例を縮小することで省エネ基準を満たした住宅が増加し、倒壊リスクのある住宅を減らすことに繋がることが分かりましたが、この法改正は再建築不可物件にどう影響するのでしょうか。この章では改正建築基準法が施行されることによるデメリットを解説します。

再建築不可物件のリフォームがしづらくなる

これまでは、4号特例を利用することで再建築不可物件であってもリフォームを行い活用することが可能でした。しかし建築確認申請が必要になると、そのままの状態でリフォームを行うことは難しくなります。

方法として、後述する接道義務を満たした上で建築確認申請をしフォームするといったことが挙げられます。ただし、リフォームが可能になったとしても費用が高額になったり、着工タイミングが遅くなってしまうデメリットもあります。

関連記事：再建築不可物件が建て替え可能に？再建築を可能にする43条「但し書き」道路とは？

再建築不可物件の売却がより難しくなる

再建築不可物件は居住用財産を探している一般的な買主にとってリスクが高いことから、そもそも売却は難しいとされていました。そういった状況であっても「リフォームして使えるなら欲しい」という層に向けて販売することが可能でしたが、法改正によってリフォームの難易度が高くなってしまうとさらに売却が難しくなってしまうことになります。

つまり、リフォームにしろ売却にしろ法改正によって再建築不可物件の活用や処理の選択肢が限定される可能性が高いのです。

再建築不可物件はどうするべき？

これまでに解説したように、2025年の建築基準法改正により再建築不可物件のリフォームや売却はこれまでよりも難しくなることが予想されます。2024年度中にリフォームするのも一つの方法ですが、これから準備するとなると急すぎて難しい方が多いでしょう。
現在再建築不可物件を所有している方や相続によって取得する可能性がある方向けに、対応方法を紹介します。

接道義務を満たす

もっともシンプルな解決策として、再建築不可物件を「再建築可能物件」に変えてしまうという方法があります。

たとえば再建築不可物件の代表的なケースである接道義務違反は、隣地の敷地を一部購入することで解消が可能です。建物を建築する場合は敷地と道路が最低2m接面していなければならないというルールがありますが、建築基準法が制定されるよりも前から存在している街では2m未満の接道も多いです。そこで、隣地から足りない分だけの面積を購入することで接道要件をクリアし、建築可能にするのが一般的な解決策とされています。

ただし、この方法は隣地にとってメリットがないケースも多く、うまくまとまるかは隣地の状況と交渉次第です。

また、セットバックすることで接道義務を満たす方法もあります。

関連記事：再建築不可物件が建て替え可能に？再建築を可能にする43条「但し書き」道路とは？

不動産会社に売却する

再建築不可物件は資産価値が担保できないという点や金融機関の融資を得られないという点がデメリットとなり、一般的な不動産仲介では売却が難しい物件です。
とはいえ、有効活用していない再建築不可物件を保有していると維持管理に費用がかかってしまいます。かといって放置していると倒壊リスクや「特定空き家」に認定され解体命令や固定資産税の税制優遇撤廃といった勧告を受けるリスクもあり、使わないならできるだけ早く手放す方が良いでしょう。
関連記事：空き家放置で増税される？固定資産税が6倍になる理由と対策を解説

そこでおすすめなのが、「買取」という方法です。「仲介」は不動産会社を介して一般購入者を探すため時間や手間がかかるほか、そもそも再建築不可物件だと買手が見つからない可能性が高いです。一方不動産会社に直接買い取ってもらう買取であれば、時間をかけずに売却することが可能です。ただしどの不動産会社でも買い取ってくれるわけではなく、再建築不可物件の買取実績のある不動産会社に依頼する必要があります。

空き家パスは全国で再建築不可物件の買取を行なっている実績があります。ご相談や査定は無料ですので、お困りの際はご連絡ください。

関連記事：【目的別】空き家買取業者20選！相続・訳あり・スピード・不用品回収に対応するならどこ？

まとめ

2022年から省エネ住宅の普及が本格化しており、それにともなって2025年には建築基準法が改正されます。この影響でこれまで不要だったリフォームの建築申請や許可が必要となり、さらに省エネ基準のクリアが義務化されることになります。
つまり、2025年以降はこれまでよりもリフォームがしにくい状況になるといえます。この中でも再建築不可物件への影響は大きく、リフォームだけでなく売却ができなくなるという可能性も考えられます。

空き家パスを運営している株式会社ウィントランスは、再建築不可物件をはじめ全国の空き家の買取実績が豊富な空き家買取専門不動産会社です。お見積もりは無料ですので、再建築不可物件についてお困りの方はぜひお気軽にご相談ください。

土地や建物の売買には「建築基準法上の道路」「接道要件」「再建築の可否」など専門用語が多く、様々な法律が複雑に絡んでくるため「これを機に不動産の知識を身に付けたい！」と考える方もおられるのではないでしょうか。
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