空き家を売却する方法と成功のポイント｜相続、特例、不動産会社選びまで解説
空き家を相続したが使い道が分からない、不動産を相続したが遠方に住んでいるため空き家状態になっているなど、空き家の処分に困っている方もいらっしゃることでしょう。
例えば、相続や遺贈などにより、古家付き土地や空き家などの中古住宅を取得したものの「住む予定もないし、どうすればいいかわからないからとりあえず放置している」というケースも多く見受けられます。
全国的に所有者が不明なまま放置された土地や家屋が増加傾向にあるため、国は「空き家対策」として空家等対策特別措置法を施行しました。同法により、維持管理されず、倒壊の可能性があり、近隣住民への悪影響を及ぼすような空き家は”特定空き家”に指定され、固定資産の税制優遇措置を受けられなくなってしまいます。
そのため、「この空き家には住まない」と判断したら、放置せずに、すぐに売却を検討することが賢明です。
そこで本記事では、空き家売却をする時に一緒に考えなければならない3000万円特別控除の特例や不動産会社の選び方とともに、空き家の売却方法と売却を成功させるためのポイントについて解説します。
- 空き家を売却する方法は「そのままの状態で売却」「取り壊してから売却」「買取を利用して売却」「空き家バンクを利用して売却」の4つがある
- 空き家売却の成功のポイントは「名義人を確認する」「価格は高めに設定する」「売却期間の見積もりをする」「空き家の状態を確認する」である
- 空き家の売却には、3000万円特別控除を利用して譲渡所得税を軽減する方法がおすすめである
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目次
空き家を売却するメリット
空き家を所有した場合、「売却する」「賃貸に出す」「自分が住む」などいくつか空き家を活用する方法があります。
「あまりお金もかからないのに、わざわざ売却する必要があるの？」と思われる方もいるかもしれませんが、空き家の売却にはメリットがあります。
空き家売却のメリットは、大きく次の3つです。
- 固定費や維持費の支払いがなくなる
- 維持管理の手間がなくなる
- 売却代金を現金化できる
空き家を所有している間、定期的に通い、窓を開けて風通しを良くしたり、庭の手入れをしたりして、維持管理をする必要があります。また、不動産を所有している限り、住宅の修繕費や維持費がかかります。古家付き建物や老朽化した空き家も不動産ではあるため、居住の有無にかからわず、それら維持費は負担せざるを得ません。
しかし、売却すればこれらの手間や負担はなくなります。さらに、売却後は、空き家の売却代金は現金となって戻ってくるため、まとまったお金を手に入れられます。3000万円特別控除の特例を活用すれば、譲渡税の大幅な節税も可能です。
3000万円特別控除の特例について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。
空き家特例は適応される？相続空き家3,000万円特別控除を分かりやすく解説！
空き家売却の方法を4つ紹介
空き家を売却したい場合、売却する方法にはいくつかのパターンがあります。ここでは以下の4つを紹介します。
- そのままの状態で売却
- 取り壊してから売却
- 買取を利用して売却
- 空き家バンクを利用して売却
ひとつずつ見ていきましょう。
そのままの状態で売却
コストをかけずに売却できるのは、室内の家財道具などの残置物の撤去を行って、空き家をそのままの状態で売却する方法です。
不動産会社に仲介してもらい、空き家を取り扱う不動産業者や、一般の方に売却します。ただ、「そのままの状態で売却」という方法は、リフォームや修繕を行えば住み続けることができる築年数の浅い建物や、老朽化していない高付加価値の戸建てやマンション、土地の立地が良く需要のある空き家などに向いている売却方法です。
交通の便が悪い田舎や地方にある戸建てや、築年数が古く劣化した空き家だと、すぐに買い手を見つけることは難しい傾向にあります。
取り壊してから売却
相続したのが築年数の古い老朽化した空き家や、建築から間もないものの田舎や地方にあるアクセスに不便な戸建てだと、一般の買主ではなかなか買い手が見つからないこともあります。この場合は、建物を解体し、更地の状態にして売却する方法があります。
マイホームを建てることをイメージしている買主や、新築分譲を行っている不動産会社などが買主になるパターンが多いです。
この売却方法のデメリットは、取り壊し費用を自己負担しなければならない点です。そして、もう一つのデメリットは、建物がなくなることで固定資産税などの税制優遇措置を受けられなくなる点です。一般的に、木造二階建ての取り壊し費用の相場は、坪単価3万〜5万円、30坪の場合で約90万〜150万円程度とされています。
売却の準備を進める段階で、そのまま売却するのか、そもそも更地にして売却するのか、更地にするなら取り壊すタイミングはいつにすべきかなどを不動産会社に相談しましょう。
買取を利用して売却
買取の利用とは、空き家を不動産会社に直接買い取ってもらうことです。
「そのままの状態で売却」と「取り壊してから売却」の2つは、空き家所有者と買主との間に不動産会社に仲介に入ってもらうことが一般的です。その場合、基本的には売却が終わった段階で仲介手数料を支払わなければなりません。直接買取の場合は、不動産会社に直接買い取ってもらうため、仲介手数料は発生しません。
空き家買取の流れとしては、買取を行っている不動産会社に売却の相談をし、不動産会社が物件調査・買取金額の査定を行います。不動産会社が提示した買取金額、買取条件に合意できれば売買契約となるのが一般的です。
ただし、空き家の価値をしっかり見極め、売主に寄り添う不動産会社ばかりではありません。また、「老朽化した戸建てだから、あまり高い値段がつかないだろう」と考える売主も少なくありません。その心理を利用し、基礎知識のない買主に対して、買い叩く不動産会社も存在します。
「売却金額が二束三文になるなら売らなきゃよかった」と後悔しないためにも、実績のある空き家買取専門の不動産会社に相談することをおすすめします。
信頼と実績のある空き家買取専門の不動産会社を探している方は、お気軽に「空き家パス」までお声掛けください。
空き家バンクを利用して売却
空き家バンクは、自治体が主体となって運営している、いわば「空き家のマッチングサービス」です。
空き家バンク上の物件情報を見て、借主や買主側は借りたい・買いたい物件に対して申し込み、貸主や売主側が空き家を賃貸に出す・売却する、という仕組みです。
空き家バンクは、営利目的ではないため、空き家バンクを介して売却をしても自治体や空き家バンクに仲介手数料を支払う必要はありません。
売却してから確定申告までの流れ6ステップ
ここでは、実際に不動産仲介会社に依頼して空き家を売却するまでの流れと売却後の手続きを6ステップに分けて解説します。
- ステップ1.査定を依頼
- ステップ2.仲介会社を決める／媒介契約
- ステップ3.売り出し価格を決める
- ステップ4.買い主との交渉
- ステップ5.契約・引き渡し
- ステップ6.確定申告
あらかじめ流れを把握し、しっかり準備を進めておくことは空き家売却を成功させるために重要なポイントであるため、理解を深めておきましょう。
査定を依頼
まずは、不動産会社に空き家の売却査定を申し込みます。査定の依頼をした後は、不動産会社からの連絡が来るため、事前に「いつまでに売却したい」「最低の売却価格は◯円にしたい」など、売却に関するイメージをしておくとよいでしょう。
なお、査定には机上査定と訪問査定の2つの方法があります。机上査定は、実際に物件を見ずに不動産の基本情報（エリア、築年数、面積、駅からの距離）、近隣の売買事例の価格などから査定価格を算出するものです。
訪問査定は、実際に不動産会社が物件を確認して査定を行うため、査定額の精度は机上査定よりも高く、家屋や土地などの価値をしっかりと見極めてもらえる方法といえます。査定額は、物件の基本情報のほか、周辺環境、政府が公表する「公示地価」や「路線価」、不動産流通サイトに掲載される類似物件の取引実績価格などさまざまなデータから算出されます。
仲介会社を決める／媒介契約
複数の不動産会社から査定価格の回答が来たら、媒介契約を締結する不動産会社を決めます。不動産売却において、媒介契約を締結する不動産会社は、いわばパートナーです。「なんとなく」で決めていいものではありません。決める要件としては、「査定額やサービス内容に満足できる」「担当者の印象が良い」などが挙げられます。
なお、媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの特徴とメリットを簡単に整理していきましょう。
「専属専任媒介契約」は、不動産会社1社のみに売却の仲介を依頼する契約です。他の不動産会社に売却を依頼することはできず、不動産会社が見つけた買主としか売買取引をすることができません。メリットは、積極的に物件の宣伝や売却活動をしてもらいやすい点です。
「専任媒介契約」は、専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社のみとしか契約することができません。ただし、自分で買主を見つけて売買契約を結ぶことは可能です。メリットは、専属専任媒介契約に次いで、不動産会社からの報告頻度が高く、売主が販売状況を把握しやすい点です。
「一般媒介契約」は、複数の不動産会社に仲介を依頼できます。また、自分で買主を見つけて売買契約をすることも可能です。メリットは、複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、買い手の幅が広がる点です。
このほか、3つの媒介契約には以下のような特徴があります（図1）。
どのように売却を進めていきたいのかを考え、自分にとって適した媒介契約を選びましょう。
売り出し価格を決める
不動産会社と媒介契約を締結したら、売却の戦略を立て、空き家の売出価格を決めます。
売出価格とは、不動産広告などに掲載される売買価格のことです。売出価格は、不動産会社が査定した「査定価格」をベースに、売主が「いくらで売りたいか」という売主の希望価格も加味された価格で決められることが一般的です。
買い主との交渉
空き家の購入希望者が現れたら、不動産会社が間に入り売主と購入希望者で条件交渉を行います。
購入希望者からの購入希望価格や支払い条件、引き渡し希望日や融資の利用予定などの希望条件を検討し、不動産会社を通じて条件の調整を行います。売主は購入希望者からの要望を叶えつつ、売却希望価格や売却条件などを伝えることが大切です。
そして、売主と買主が合意したら、売買契約の手続きへと進みます。
契約・引き渡し
売買契約では、主に、重要事項説明と売買契約書の読み合わせ、記名と押印、手付金の受領を行います。
重要事項の説明は不動産会社から買主へ、売買契約書の読み合わせは売主・買主・不動産仲介会社の3者で行われるのが一般的です。
売買契約後の引き渡しでは、買主から売主に売買代金を支払い、手付金を差し引いた売買代金の残代金を受領し、引き渡し日を基準として固定資産税等の清算を行います。同時に、売主から買主へ所有権移転登記の申請を行い、物件の引き渡しを行います。
確定申告
不動産売却を行った場合は確定申告が必要になります。会社員の場合、会社的に会社が毎年の納税の手続きを行ってくれますが、不動産売却益など給与以外の所得があった場合は、個人事業主と同じように自身で確定申告をしなければなりません。
確定申告では、まず1月1日から12月31日までの間に得た所得と、所得にかかる税金を計算します。税額が確定したら、翌年の2月中旬から３月中旬の間に所轄の税務署に申告し、納税しなければなりません。この期限を過ぎてしまっていたり、そもそも申告を忘れてしまっていたりした場合は、無申告加算税と延滞税が課せられるため注意が必要です。
空き家売却時の費用と税金
空き家を売却する場合、具体的にどのくらいの費用がかかるのか、税金関係の仕組みはどうなっているのかを気になる方も多いと思います。
ここでは、空き家の売却で押さえておきたい費用と税金の仕組みについて解説します。
空き家売却にかかる費用
以下のとおり、空き家売却にはさまざまな費用がかかります。
- 譲渡所得税
- 相続登記費用
- 仲介手数料
- 取り壊し費用
ここでは、上記4つを中心に解説していきます。
譲渡所得税
空き家の売却額が取得金額を上回り売却益（譲渡所得）が出た時に発生する税金が、譲渡所得税です。
税額は売却益（譲渡所得）に税率をかけて算出されますが、税率は空き家の所有期間で異なります。
所有（相続の場合、空き家を購入してから）してから5年を超える場合は、「長期譲渡所得」となり税率は39.63％、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり税率は20.315％です（図2）。
ともに、2037年までは所得税に対して2.1％の復興特別所得税が加算されます。
相続登記費用
空き家を相続した後に自分の名義に変更していない場合は、相続登記費用が必要になります。
相続登記とは不動産の名義人を変更するもので、法務局に必要書類を提出して申請します。不動産売却は、不動産の登記名義人のみが可能であるため、売却活動を行う前に相続登記の手続きが必要になります。
相続登記に必要な費用は、謄本等書類の取得費、登録免許税、司法書士への依頼料などです。
仲介手数料
仲介手数料とは不動産会社に物件の販売活動を行ってもらい、不動産の売買が成立した際に支払う報酬のことです。文字通り、不動産の仲介に対する手数料です。
仲介手数料は売却額（売買価格）に応じて変動します（図3）。
取り壊し費用
もしも空き家売却の条件で、自己負担で空き家を解体しなければならない場合は、空き家の取り壊し費用もかかることも念頭におかなければなりません。
空き家の取り壊し費用は、依頼する解体業者や、地域や条件によってさまざまですが、一般的には、100万～300万円程度の費用がかかります。
税金と3,000万円特別控除の特例について
不動産売買では、数百万〜数千万円の売却益（譲渡所得）が発生するため、それに伴い発生する譲渡所得税も高額になる傾向にあります。
そこで活用したい税制優遇制度が、3000万円特別控除の特例です。一定の条件を満たせば、特例を利用して譲渡所得税の納税額を軽減できるようになります。
3,000万円特別控除
3000万円特別控除の特例とは、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」のことです。
不動産の売却で発生した譲渡所得は、居住期間の長短にかかわらず、以下の要件を満たすことによって最高3000万円まで非課税になる、という税制優遇制度です。
- 自宅とともにその敷地や借地権を売却する
- 売主と買主が親子や夫婦などの関係でない
- 自宅として住んでいる不動産である（居住用財産）
- 自宅を取り壊した場合は、譲渡契約まで土地を住居以外の用途にしていない
つまり、これら条件を満たし3000万円特別控除の特例が適用されれば、売却益が3000万円以内であれば税金が発生しません。空き家の売却をする際は、適用条件を満たしているか必ず確認するようにしましょう。
3000万円特別控除の特例について、さらに詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
空き家特例は適応される？相続空き家3,000万円特別控除を分かりやすく解説！
空き家売却の注意点とポイント
空き家売却には、次のような注意点とポイントがあります。
- 名義人を確認する
- 価格は高めに設定する
- 売却期間の見積もり
- 空き家の状態を確認する
売却を成功させるためにも、注意点とポイントを押さえておきましょう。
名義人を確認する
不動産を売却する場合、名義人本人しか売却することができません。そのため、空き家の名義人が自分になっているかを確認しておきましょう。
空き家を遺贈や相続により取得したが、名義人が被相続人になったままでは売却できないため、まずは名義変更を行いましょう。名義変更の手続きは、法務局で行います。必要な書類と手続き費用などを調べ、申請しに行きましょう。
価格は高めに設定する
不動産売買において、買主は売却価格の値下げを交渉してくるケースは少なくありません。そのため、空き家の販売価格は少し高めに設定しておくと、本来希望する価格で売却できるようになる可能性が高まります。
最終的にいくらであれば売却に納得ができるのかを決めるのは売主の自由になりますが、値下げ交渉に対応しても損をしないように、仲介手数料や税金、諸経費などを考慮したうえで販売価格を少し高めに設定しておくとよいでしょう。
売却期間の見積もり
空き家は売却には時間がかかるものと考えておきましょう。
築年数が古い空き家や老朽化した戸建ての場合は、見た目の印象や建物耐久性などから築年数の浅い中古物件に比べて印象が悪くなりやすいです。
売れない期間の固定資産税や維持管理費をなるべくかけないように対策をしておき、売却活動を行いましょう。
空き家の状態を確認する
不動産を売却する場合は、その不動産の状態を告知しなければなりません。売却する空き家に売主も知らなかった隠れた瑕疵があった場合、買主が売主に対して契約の解除を行ったり、損害賠償の請求を行ったりすることができます。
この要求に対して、売主は無条件に応えなければなりません。これを、「契約不適合責任」といいます。空き家の状態を自分の目で確かめ、告知しておくことで売却後のトラブルを防ぐことが大切です。
不動産会社の選び方と活用方法
空き家の査定依頼は各不動産会社のホームページや一括査定・一括見積もりサイトなどを利用すれば、誰でも簡単にできます。どこに相談してよいか分からない場合は、一括査定・一括見積もりサイトを活用し、スピーディーに各社の比較検討を進める、という方法もおすすめです。
ただ、空き家や老朽化した家屋は、あまり査定額に期待できないことも多く、しっかりと価値を見極めてくれる買取専門業者や不動産会社に直接相談する方が、良い結果につながる可能性は高いです。
ただ、「不動産会社は数が多いし、どう選べばいいのかわからない」という方も少なくないでしょう。ここからは、不動産会社の選び方と活用方法について解説していきます。
買取り不動産会社を選ぶタイミングとポイント
不動産会社を選ぶタイミングは、主に以下の2点が挙げられます。
- 空き家の査定
- 売買契約締結
各社から空き家の査定価格の回答が来た時や本格的に売却活動を進めて行く段階で、どこの不動産会社に依頼をお願いするかを決めることが一般的です。
最適な不動産会社を選ぶコツ
自分にとって最適な不動産会社を選ぶコツは、必ず複数の不動産会社に査定を依頼することです。
一例ですが、参考にしたい基準は以下のとおりです。
- 査定価格が一番高い
- 素早い対応をしてくれる
- 空き家買取の専門業者である
- 担当者が誠意を持って対応してくれる
- 売りたい空き家のある地域で実績と信頼がある
不動産会社を選ぶ基準は人さまざまですが、ご自身が最も後悔せずに空き家を売却できそうな不動産会社を選ぶことが大切です。
空き家売却の相場
「空き家売却にあたって、あの地域の売却価格は大体いくらなのか」を知りたい方は多いことでしょう。
不動産会社からの査定結果を見比べるだけではなく、売主として、おおよその売却価格の相場を把握しておくことはとても大切です。
空き家売却の相場をお調べになりたい方は、「空家ベース」をご活用ください。全国の空き家を取り扱っており、地方の売却実績も多いため、精度の高い情報が提供されています。
空き家売却成功事例
買取での売却を考えているのであれば、空き家買取専門の「空き家パス」へお気軽にご相談ください。
他の買取業者で売れなかった空き家でも買い取った実績も多く、全国エリア対応であるため、地方の物件でも売却可能です。
買取実績はこちらからご確認いただけます。
営業時間 10：00 ～ 19：00（土日祝を除く）
まとめ
遺贈や相続により空き家を相続した場合、「住む」「貸す」「売る」など、空き家の使い道はさまざまです。
しかし、維持管理が行き届かないまま放置されることが多く、有効活用されていないのが現状です。
そのなかの多くが「地方の空き家だからそこまでの価値がない」「老朽化した戸建てや古家付き土地を売っても、二束三文にしかならない」と考えています。
空き家買取専門の不動産会社も存在するため、空き家を有効活用できず持て余している方は、ぜひお早めの売却をご検討ください。
売却の際は、全国エリア対応で数多くの買取実績を持つ「空き家パス」へお声掛けください。
