袋地は売却できる？売れにくい理由と買取してもらう方法
相続した土地を調べてみたら、公道に面していない「袋地」だったというケースは少なくありません。
不動産会社に相談しても「再建築ができない場所なので売却はちょっと…」と言われ、そのまま手つかずになってしまうケースもあります。
袋地は、一般の買い手を見つけて売却するのは難しいものの、隣地の所有者との交渉や専門業者による買取など、別の方法で売却することが可能です。
「袋地＝売れない」とは限りません。接道状況や通行・掘削の権利関係、隣地所有者との関係などを確認することで、売却までの道筋が見えてくることがあります。
この記事では、袋地を売却する3つの方法から、隣人交渉のコツ、権利関係の整理、袋地の買取に強い専門業者の活用法まで分かりやすく解説します。
「袋地の売却の進め方がわからない」「袋地の買取をスムーズに成立させたい」という方はぜひ参考にしてください。
この記事で分かること
- 袋地が売れにくい理由と、「再建築不可＝売却不可」ではない理由
- 袋地の売却・買取方法と、売却方法別のメリット・デメリット
- 売却前に確認したい、袋地の通行権・配管などの権利関係
- 袋地を専門業者に買い取ってもらうメリットと、契約時の確認事項
袋地の評価方法や固定資産税への影響は、こちらの記事で詳しく解説しています。
【関連記事】道路に接していない「袋地（無道路地）」の評価は？固定資産税や計算方法、売却方法を解説
目次
袋地は売却できる？「売れない」と言われる理由を整理
袋地とは？再建築不可との違い
袋地とは、周囲を他人の土地に囲まれていて、道路に直接接していない土地のことです。公道に出るためには、周囲の土地を通行する必要があります。
袋地は、建築基準法上の接道義務を満たせず、再建築不可となっているケースがあります。再建築不可とは、現在建っている建物を取り壊した場合に、新たな建物を建てられない土地のことです。
ただし、袋地であることと再建築不可であることはイコールではありません。再建築不可には、袋地以外にも接道条件を満たせないさまざまなケースがあります。
袋地が一般仲介で売れにくい3つの理由
袋地が一般の不動産会社を通した仲介で売れにくいのには、主に3つの理由があります。
1つ目は接道義務を満たせないことです。建築基準法では、建物を建てる敷地について道路への接道が求められています。接道義務を満たせない袋地では、建物の再建築ができない場合があり、購入後の利用方法が限られます。
2つ目は担保評価が低くなり、住宅ローンを利用しにくいことです。金融機関は、融資の際に不動産の担保価値や利用可能性などを確認します。再建築が難しい土地は担保評価が低くなりやすく、住宅ローンを利用した購入を希望する人にとって高いハードルになりやすい傾向があります。
袋地の住宅ローンについては、こちらの記事で解説しています。
【関連記事】袋地はなぜローンが組めない？再建築不可物件やノンバンクについても解説
3つ目は通行や給排水に関する権利関係を確認する必要があることです。公道に出るために他人の土地を通る必要があったり、水道管やガス管が隣地を経由していたりする場合、購入後のトラブルを懸念して買い控えが起きやすくなります。
このように、袋地は一般的な土地と比べて購入前に確認する事項が多いため、買主が見つかりにくくなることがあります。
「再建築不可＝売却不可」ではない
ここまでに挙げた袋地が売れにくい理由は、あくまで「一般の個人が住宅ローンを使って購入しにくい」という話であり、売却そのものができないという意味ではありません。
再建築ができない土地でも現状のまま活用したい人や、隣地と合わせて利用したい人、専門的に買取を行う業者など、買い手候補は複数存在します。売れないことと売れにくいことは、分けて考えておくとよいでしょう。
袋地の売却・買取方法は3つ｜価格と手間で選ぶ
袋地を売却する方法は、大きく分けると次の3つです。
- 一般仲介で買主を探す
- 隣地所有者に売却する
- 専門業者に買い取ってもらう
どの方法が適しているかは、売却価格を優先するのか、売却までの期間や手間を抑えたいのかによって変わります。
仲介で売る｜時間をかけて買主を探す
一般の不動産会社に仲介を依頼して、次にその土地を使いたい人を探してもらって売却する方法です。広く買主を募集できる点はメリットですが、袋地の場合は住宅ローンが使いにくいことから、購入希望者が限られやすくなります。
そのため、売却までの期間が長引くケースが多く、半年から1年以上、買主が見つからないまま販売活動が続くこともあります。売却までの期間が延びるほど固定資産税や維持費もかさみます。価格を大きく下げないと動きが出ない場合もあるため、期間と価格のどちらを優先するか、事前に考えておくとよいでしょう。
隣地所有者へ売る｜土地の価値を活かしやすい
袋地を囲んでいる土地の所有者に売却する方法もあります。隣地所有者にとっては、袋地を取得することで自分の土地と一体で利用できる可能性があります。そのため、一般の買主には利用しにくい袋地でも、隣地所有者にとっては価値のある土地になる場合があります。
ただし、隣地所有者に購入する意思があるとは限りません。
また、売却するためには価格や利用方法について話し合う必要があり、通行や境界などについてこれまでに問題があった場合は、交渉が難しくなることもあります。
専門業者に袋地を買い取ってもらう｜現状のまま早く手放したい人向け
袋地や再建築不可物件など、一般的な不動産会社では扱いにくい物件を専門に買い取る業者へ売却する方法です。
買取では、業者自身が買主になるため、仲介のように購入希望者を探す必要がありません。また、通行権や配管、再建築の可否など、一般の買主が気にする問題についても、業者側で調査や確認を行うことがあります。
一般仲介より売却価格が低くなる傾向はありますが、買主を探す期間を短くしやすく、現状のまま売却を相談できる場合があるといったメリットがあります。
3つの売却方法を「価格・期間・交渉・手間」で比較
| 売却方法 | 価格の目安 | 売却までの期間 | 隣人交渉 | 売主の手間 |
|---|---|---|---|---|
| 一般仲介 | 高くなる可能性がある | 長期化しやすい | 状況による | 比較的少ない |
| 隣地所有者へ売却 | 高くなる可能性がある | 交渉次第 | 必要 | 多い |
| 専門買取業者 | 相場よりやや抑えめになりやすい | 短期間で済みやすい | 業者が対応するケースが多い | 少ない |
「できるだけ高く売りたい」なら一般仲介や隣地所有者への売却を検討し、「自分で調査や交渉をする負担を減らして早く手放したい」なら専門業者による買取が選択肢になります。
袋地を売却する前に確認したい5項目
袋地は、土地そのものだけでなく、公道までの通行や隣地を利用する権利関係によって売却のしやすさが変わります。そこで、売却を検討する段階で、次の5項目を確認しておきましょう。
1．公道までの通行経路は確保されているか
まず確認したいのが、自分の土地から公道まで、実際にどの経路を通っているのかです。
通行経路が明確になっているか、複数の土地を通る必要がある場合には、それぞれの土地を通行できる状態になっているかを確認します。通行経路が曖昧なままだと、買主が購入後の利用方法を判断しにくくなります。
現在利用している通路がある場合でも、「昔から通っているから大丈夫」とは限りません。登記や契約書などの資料が残っていれば、あわせて確認しておきましょう。
2．通行権・通行地役権などの権利を確認する
袋地では、他人の土地を通行するための権利が問題になることがあります。袋地の所有者には、一定の条件のもとで囲繞地を通行できる囲繞地通行権が認められる場合があります。また、土地の所有者同士の合意によって通行地役権が設定されていることもあります。
囲繞地通行権の詳細については、こちらの記事をご参照ください。
【関連記事】囲繞地通行権とは？通行地役権との違いや囲繞地売却のポイントを解説
囲繞地通行権については、どこを通行できるのか、徒歩だけでなく車も通れるのか、通行の際ににどのような条件があるのかなど、実際の通行範囲や方法を確認しておきましょう。通行地役権が設定されている場合は、その内容や登記の有無を確認し、過去に隣地所有者と交わした合意書などが残っていないかも確認しておくとよいでしょう。
このように、現在の通行状況に合わせどのような権利に基づいて通行しているのか、その内容がどこまで明確になっているのかを確認しておくことが大切です。
3．水道・下水・ガスなどの配管経路を把握しているか
袋地では、水道・下水・ガスなどの配管が隣地を通っていることがあります。その場合、可能であれば、配管がどのあたりを通っているのか、誰が所有している配管なのか、修繕や交換の際に隣地へ立ち入る必要があるのか、過去の資料や承諾書が残っているか等を確認しておきましょう。
配管の位置が分からなくても、すぐに売却が難しくなる訳ではありません。ただし、買主が購入を検討する際に確認が必要になるため、分かっている情報を整理しておくほど、売却までがスムーズになります。
4．隣地の掘削について承諾を得られる状態か
水道管などが隣地を通っている場合、将来の新設・修繕・交換工事で隣地を掘削する必要が生じることがあります。隣地を通行できることと、隣地を掘削できるかどうかは全く別の問題です。過去に掘削について隣地所有者の承諾を得ている場合は、その記録が残っているか確認しておきましょう。
承諾書などがない場合でも、必ずしも工事ができないとは限りませんが、将来的に隣地所有者との調整が必要になる可能性があります。
5．建物の再建築・修繕について確認できているか
建物がある袋地の場合は、現在の建物を取り壊した後に再建築できるのかも重要な確認事項です。再建築ができない場合でも売却は可能ですが、買主が建物を建て替えられないことを前提に購入を検討する必要があります。
また、再建築だけでなく、増改築や大規模な修繕について制限がないかも確認しておくとよいでしょう。建築基準法上の接道状況だけでなく、都市計画法などによる制限が関係する場合もあるため、判断が難しい場合は専門家や行政に確認することをおすすめします。
隣人と交渉する前に知っておきたいこと
袋地を売却するために、隣地所有者へ通行や掘削について相談したほうがよいケースもあります。
ただし、売却するために必ず交渉が必要なわけではありません。
まずは現在どのような権利関係になっているのかを確認し、すでに通行地役権が設定されている、過去の合意書が残っているなど、一定の権利や合意が確認できる場合は、新たに交渉する必要がないケースもあります。
一方で、権利関係が明確でなく、現在の通行方法について隣地所有者との合意が必要な場合には、交渉を検討することになります。
隣地所有者が通行を嫌がる理由
隣地所有者にとって、自分の土地を第三者が日常的に通行することは、負担に感じられる場合があります。たとえば、敷地内を人が通ることによるプライバシーや防犯上の不安、通行による騒音、車両の出入り、将来工事が行われる際の負担などです。また、一度通行を認めることで、将来的に通行範囲が広がったり、別のトラブルにつながったりすることを懸念する場合もあります。
そのため、隣地所有者と交渉する場合は、単に「通らせてほしい」と伝えるのではなく、どこを、どのように、どの程度利用するのか、将来工事が必要になった場合にはどうするのかなど、相手の負担や不安も踏まえて具体的に説明することが重要です。
通行と掘削は分けて考える
隣地との交渉で特に注意したいのが、通行と掘削を同じものとして扱わないことです。
たとえば、隣地を通行できる権利があったとしても、水道管を修繕するために隣地を掘削できるとは限りません。同様に、配管のための掘削について承諾を得ていたとしても、車両の通行まで自由に認められているとは限りません。売却前に権利関係を整理する場合は、「何ができる権利なのか」を一つずつ確認することが大切です。
こんな袋地は専門業者への相談がおすすめ
次のような状態なら、自分だけで問題を解決しようとせず、専門業者へ相談することをおすすめします。
たとえば、通行権や通行地役権の有無が分からない、配管がどこを通っているか把握できていない、隣地所有者との交渉が難しい、再建築できるか判断できないといったケースです。また、相続した土地で資料がほとんど残っていない場合や、長期間管理しておらず現在の状態を把握できていない場合も、まずは現況を伝えて相談してみるとよいでしょう。
これらをすべて自分で調べることも可能ではありますが、時間も手間もかかるため、負担の大きい作業になります。問題をすべて解決してから売却を始める必要はないので、負担に感じたら、無理をせず専門業者に相談してみましょう。
袋地を専門業者に買い取ってもらうメリット
袋地の調査や交渉を業者に任せられる
専門業者による買取では、一般の買主が購入前に気にするような問題を、業者側で調査・整理したうえで利用方法を検討します。
すべての業者が同じ範囲まで対応できるとは限りませんが、袋地の買取を積極的に行っているような業者であれば、先ほど挙げたような通行経路や通行権の確認、通行地役権などの権利関係の調査、水道・下水などの配管状況の確認、必要に応じた隣地所有者との交渉、再建築やその他の活用方法の検討などを一任することも可能です。
ただし買取価格は、一般仲介で売却する場合より低くなる傾向があります。買取を利用する場合は、価格だけでなく、自分で調査や交渉をする負担がなくなることも含めて比較することが大切です。
契約不適合責任の負担を抑えられる場合がある
不動産を売却するときは、契約不適合責任についても確認しておきましょう。契約不適合責任とは、引き渡した土地や建物が契約で定めた内容と異なっていた場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、契約で定めた内容と異なる雨漏りや、土地の利用に関する問題など、買主が契約時に想定していた状態と異なる不具合が見つかった場合、買主から修補や代金減額などを求められることがあります。そのため、一般的な不動産売買では、売主は契約時に物件の状態や把握している不具合などを適切に伝え、契約書にも契約不適合責任の内容や期間などを定めておきます。
専門業者への買取では、この契約不適合責任を免責する特約が設けられる場合もあります。これにより、売却後に契約内容と異なる不具合が見つかった場合に売主が修繕や代金減額を求められるケースを少なくすることができます。
ただし、契約不適合責任が免責される契約であっても、「どのような場合でも売主が一切責任を負わない」という意味とは限りません。免責の範囲や、売主が把握している不具合について告知が必要かどうかなどは、契約内容によって異なります。買取を依頼する場合は、契約前に契約不適合責任の免責範囲や告知事項について確認しておきましょう。
袋地を「売れない」と諦める前に専門業者へ相談を
袋地は、仲介では買主が限定されやすく、再建築や通行、配管などの確認事項も多い土地です。隣人との交渉が必要になるケースも珍しくありません。
一方で、専門業者への直接買取という選択肢もあります。隣人とこれ以上交渉したくない、リフォームや再建築の可否を自分で調べるのは負担が大きい、相続したものの管理を続けたくない。こうした状況であれば、最初から専門業者に現況を伝え、そのままの状態で売却できるかを確認する方法が合理的な場合があります。
権利関係や建物の状態をすべて自分で解決してから売却に動く必要はありません。今の状態を整理し、そのまま売却できる可能性を専門家に確認してみることから始められます。
空き家パスは、袋地をはじめとした売却が難しいとされる不動産の買取相談を専門に受け付けています。隣人との交渉や権利関係の調査、再建築可否の確認などについても、現況をお伝えいただくところからご相談いただけます。
「この状態のまま売却できる？」という段階でも構いません。袋地を「売れない」と諦めてしまう前に、まずは専門業者へ相談してみましょう。
この記事の監修者 高祖広季
株式会社ウィントランス 代表取締役 高祖広季
空き家パスを運営している株式会社ウィントランスの代表です。日本の空き家問題を解決するため空き家専門の不動産事業を展開中。「空き家パス」と「空家ベース」というサービスを運営しています。これまで500件以上の不動産の売買取引に携わってきました。空き家でお困りの方の力になりたいと思っています。
