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再建築不可物件は買取してもらえる?買取までの流れや業者選びのポイントを解説
再建築不可

「相続したが再建築不可物件だったため売却したい」
「再建築不可物件を所有しているが買取してもらえるのか」
再建築不可物件の処分について困っている人は多いのではないでしょうか。

再建築不可物件は、通常の物件と違い特殊なケースとして扱われるため、不動産買取業者によっては買取してもらえない場合もあります。

本記事では、再建築不可物件を処分した人向けに、再建築不可物件の買取が完了するまでの流れや業者選びのポイントを解説します。

この記事でわかること

    • 再建築不可物件とは
    • 不要な再建築不可物件を早く処分すべき理由
    • 一般的な不動産業者や仲介会社で取り扱えない理由
    • 再建築不可物件の買取が完了するまでの流れ
    • 買取業者選びのポイント

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再建築不可物件とは

再建築不可物件のうちほとんどの物件が、建築基準法が改正される前に建物が建てられ、現行の建築基準法では接道義務を果たしていません。

接道義務については、建築基準法で「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならない」と定められています。この義務を果たさない限り、再建築不可物件となってしまい、一度取り壊した建物の再建築はできません。

  • 袋地や準袋地(そもそも道路に接していない)
  • 旗竿地(道路に接しているが幅が2m未満である)
  • 前面道路が法定外道路(接する道路が建築基準法上で定められた道路ではない)

具体的な再建築不可物件のケースを見ていきましょう。

袋地や準袋地(そもそも道路に接していない)

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「袋地」は、他人の土地に囲まれていて、建築基準法上の道路にそもそも接していない土地をいいます。

「準袋地」とは、道路と土地の間に建築基準法上の道路とみなされていない池や河川、水路などがある土地、または崖岸があり土地と建築基準法上の道路との間に著しい高低差がある土地のことをいいます。

袋地と準袋地は、そもそも道路に接していないので、基本的には再建築不可物件扱いとなります。

旗竿地(道路に接しているが幅が2m未満である)

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「旗竿地」とは、道路に接している出入り口部分が細長くなっていて、その奥に建物を建てるためのまとまった敷地がある土地のことを指します。旗竿敷地や敷地延長、路地状敷地と呼ばれることもあります。

旗竿地の形状で、建築基準法上の幅員4m以上の道路に接しているが、接道の長さが2m未満のものが再建築不可物件に該当します。

前面道路が法定外道路(接する道路が建築基準法上で定められた道路ではない)

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接している道路が建築基準法上の道路ではない場合も、建築基準法の接道義務を果たしていないので、再建築不可物件になります。

前面道路が建築基準法に基づき認定されている道路なのかは、各自治体の担当窓口やホームページで確認することができます。

不要な再建築不可物件を早く処分すべき理由

不要な再建築不可物件は早めに処分をしたほうがよいでしょう。

再建築不可物件を活用しないで無意味に所有していることでリスクが発生します。

  • 税金を負担しなければならない
  • 犯罪に利用される場合がある
  • 建物が倒壊する恐れがある

下記で詳しく見ていきましょう。

税金を負担しなければならない

活用しない再建築不可物件を所有していても、所有者には税金を納める義務があります。

そもそも固定資産税は、その物件の土地と建物の利用価値や資産価値などによって金額が異なります。そのため、再建築不可物件の場合は、不動産としての利用価値・資産価値などが低いと見なされ、通常の不動産よりは固定資産税が安くなる可能性が高いです。

しかし、再建築不可物件を活用せずに、空き家同然に所有していても固定資産税を支払い続けなければならないため早めに処分すべきでしょう。

犯罪に利用される場合がある

再建築不可物件を活用せずに空き家同然のように長期間放置した状態になっている場合にはさまざまなリスクがあります。

例えば、落書きやゴミの不法投棄、不審者の不法侵入・不法占拠、犯罪目的のための居住スペースとしての使用されたり、人目が付きにくく燃えやすい雑草やゴミがなどが散乱していることで不審者による放火をされる、などがあります。

きちんと管理されていない再建築不可物件の場合、建物は窓やカーテンが常に締まった状態になり、庭の手入れがされていないことで敷地内の様子が外から分かりづらく、犯罪に利用される可能性も高まるでしょう。これは、周辺住民に不快な思いをさせ、治安や景観が悪くなるなど、周りに悪影響を及ぼします。

本来、不動産所有者は、民法や建築基準法などで、それぞれ不動産所有者の管理責任の義務が定められています。必要な維持管理をしない場合、その責任を問われることもあるため、不要な再建築不可物件は早めに処分したほうがよいといえます。

建物が倒壊する恐れがある

再建築不可物件は、建築基準法が改正される前に建物が建てられ、築年数の古いものが多いため、一度もリフォーム工事などで耐震補強工事を行っていない場合は、倒壊のリスクが高くなります。

地震や台風などによって建物が倒壊し隣接地の建物を破損させたり、通行人に怪我を負わせた場合、不動産所有者がその賠償責任を負わなければなりません。

自然災害による倒壊のリスクを負い続けるよりも、早めに再建築不可物件を処分するほうがよいといえます。

一般的な不動産業者や仲介会社で取り扱えない理由

再建築不可物件を売却したい場合、一般的な買取業者や仲介業者では取り扱ってもらえないケースがあり、「売却の相談をしてもやんわりと断られてしまう」場合もあります。

不動産買取業者と不動産仲介業者ではそれぞれ理由が異なるため、ひとつずつ見ていきましょう。

不動産買取業者の場合:再建築できないから活用方法がない

一般的に、不動産業者は物件を買取したあと既存の建物を取り壊し、新築に建て替えてから再販売を行いますが、再建築不可物件の場合、そもそも再建築ができないため新築再販をメインに行う不動産業者は再建築不可物件を購入しても無意味になってしまいます。

そのため、再建築不可物件を購入しても、会社の利益を生み出すことができないため再建築不可物件の買取をしてもらえない場合がほとんどです。

不動産買取業者の場合:契約不適合責任を負わなければならない

不動産業者が物件を買い取って、一般の買主に再販売する場合は、「契約不適合責任」を負わなければなりません。宅地建物取引業者が自ら売主となって、宅地や建物を売買する際、買主が宅地建物取引業者でない一般の買主の場合は、この責任を負わなければならないことが宅地建物取引業法で定められているのです。

(担保責任についての特約の制限)
第四十条 宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
2 前項の規定に反する特約は、無効とする。

(引用元:宅地建物取引業法第40条|e-Gov)

上記の宅地建物取引業法第40条にもあるように、特約によって、宅建業法で契約不適合責任の通知期間についてのみ「引渡から2年」よりも長い期間とする特約は有効としていますが、それよりも一般の買主にとって不利となる特約は無効とされています。

例えば、再建築不可物件の契約不適合で想定できるものとして、「雨漏り」が考えられます。「再建築不可物件に雨漏りが発生したことを知っていたが売買契約の際に、告知事項として雨漏りについて説明しなかった場合で再建築不可物件を引き渡したあとに買主より指摘された場合」は、この契約不適合責任を負わなければなりません。

再建築不可物件は築年数の古い物件も多いため、雨漏りが発生するといった屋根や外壁など建物に劣化がある場合も多いため、一般的な中古物件に比べ契約不適合責任を負うリスクも高くなり、再建築不可物件を積極的に買い取る業者は少ないといえます。

不動産仲介業者の場合:再建築不可物件のニーズが限られている

再建築不可物件は、将来、建て替えや増改築ができないため市場のニーズも少ないです。不動産仲介業者は売主に代わって買主を見つけますが、買主からのニーズがないと判断されるものについては、取り扱わない可能性もあります。

また、再建築不可物件は、基本的に金融機関からの融資を受けることができません。金融機関は融資する場合に、担保としてその物件の土地や建物を担保に融資を行います。しかし、再建築不可物件は、資産価値が低いとみなされ、金融期間にとって融資額と担保の価値が釣り合わないと判断されるため、そもそも融資をしてもらえないか、融資してもらえたとしても減額される場合がほとんどでしょう。

もし、仲介業者に売却に依頼をし、再建築不可物件を購入を検討している買主が現れても、現金一括購入が可能な買主しか買い手になれない場合があります。

再建築不可物件の買取が完了するまでの流れ

不要な再建築不可物件を売却したい場合は、再建築不可物件などの特殊ケースを専門に買取を行う買取専門業者に依頼するとよいでしょう。

不動産仲介業者に再建築不可物件の売却の依頼をし、依頼を受けてもらえたとしても、現金一括で購入してくれる買主が見つかるまでの時間がかかり、買主が見つかるまで必要な維持管理費を支払わなければならないなど、なかなかすぐに手放すことができません。

それに対し、再建築不可物件の買取を専門に行う買取業者の場合は、再建築不可物件を一般の買主だけでなく不動産投資家への売却の想定しており、再建築不可物件を「居住用として販売する」場合や、「賃貸物件として収益が出る物件にして販売する」場合など買取後の運用方法をしっかりと検討したうえで査定し、買い取るか否かを判断します。

再建築不可物件の活用方法を熟知しており利益を出すことが可能なため、再建築不可物件のような特殊な案件でも買い取ってくれます。また、不動産仲介業者を間に挟まないため、売主にとっても仲介手数料を支払う必要がなく、また、すぐに現金化できるというメリットがあります。

再建築不可物件の相場の考え方

再建築不可物件は、一般的な物件よりも市場価値が下がりますが、立地や建物の状況により相場が代わってきます。

どのような点で再建築不可物件の買取相場が変わってくるのかを見ていきましょう。

物件の立地条件で変わる

再建築不可物件でも、一般的な物件と同じように物件の立地がよければ、市場のニーズも高くなり、買取相場も上がると考えてよいでしょう。

「立地条件」の良し悪しは、都心と地方で考え方が異なります。都心の場合と、地方の場合のそれぞれ、立地が良いとされる条件を解説します。

都心の場合(東京など)

都心の場合は、最寄駅からの距離が最大のポイントになります。

都心で、かつ駅からも近い戸建て物件は希少価値も高く、再建築不可物件でも一般の買主や不動産投資家からのニーズも高まるため、買取相場も上がります。

反対に、最寄駅からの距離が遠くなるほど、その分、再建築不可物件の買取相場も下がります。

地方の場合

地方の場合は、生活環境が充実しているかと、ファミリー層に向けての需要があるかがポイントです。

大型ショッピングモールや病院、学校、公共施設が近隣にあれば、再建築不可物件でも需要があり買取相場も上がります。または、企業の工場などが近隣にあり社員の家族向けに再建築不可物件を賃貸に出して収益が見込める物件であれば買取相場も上がります。

反対に、交通の便が悪く、生活環境も充実していない場合は買取相場も下がる可能性が高いです。

建物の状態で変わる

建物の状態でも、買取相場は変わってきます。

建物の状態が良いと、買い手のニーズも高まりますので、その分、買取相場も上がると考えてよいでしょう。

「建物の状態」の良し悪しは、リフォームが安く抑えられそうかどうかで判断されます。リフォーム代が安く済むと判断されることで、その分、買取金額を引き上げることができるからです。

再建築不可物件の建物は基本的に築年数の古い建物は多いですが、きちんと修繕が行われており、建物の基礎や屋根、外壁などの構造耐力上主要な部分がしっかりしている、水廻りの設備にリフォーム代がかからないといった場合は、建物の状態が良いと判断され、買取相場が上がることが期待できます。

売却の流れ

ここからは具体的な再建築不可物件の売却までの流れを説明します。

再建築不可物件の査定を依頼

まずは、再建築不可物件専門の買取業者に査定の依頼をしましょう。その際、必ず、複数の買取業者に査定依頼をすることが大事です。

一般的な物件と異なり、特殊な案件のため、必ず複数の買取業者から意見を聞くことが大事です。また、再建築不可物件を買い取ったあとの活用方法は、買取業者ごと異なるため、買取金額にも差がでてきます。

対象の再建築不可物件が買取エリアに該当しているかを確認し、インターネットを使って、一括査定をするのもよいでしょう。インターネットから一括査定をする場合は、物件の詳細情報を記入して、買取業者のレスポンスを待つだけなので手間なく査定依頼を行うことができます。

査定額の連絡

いつくかの買取専門業者に問い合わせた場合、その後、電話やメールで買取査定額の連絡が来ます。場合によっては、現地にて内見が必要になるケースもあります。

買取査定額の結果が出揃った段階で、どこの買取業者に売却するかを絞っていきましょう。

売買契約の締結

売却する買取業者が決まったら、売買契約を締結します。売買契約を結ぶ際は、以下の書類が主に必要になります。

  • 本人確認書類
  • 土地、建物登記証
  • 実印
  • 固定資産税納税通知書

など

再建築不可物件の引き渡しと決済

売買契約を締結したら、引き渡し日を決め、再建築不可物件の引き渡しと売買代金の受け取りをします。

引き渡しと決済では、主に、売買代金の受け取りと所有権移転登記を行います。その際に、抵当権の抹消が終わっていなければ、抵当権抹消の手続きも同時に行わなくてはなりません。また、固定資産税の清算も引き渡し日に行います。

固定資産税は、毎年1月1日時点の固定資産の所有者に対して請求書が送られてきます。引渡日から12月31日までの部分は日割り計算で買取業者から清算してもらうことになります。

買取業者選びのポイント

再建築不可物件の売却に失敗しない、損をしないためには買取業者選びが重要になってきます。

  • 得意とする物件種別を調べてから選ぶ
  • 買取の条件を見極める
  • 担当者との相性を見極める

買取業者選びのポイントを見ていきましょう。

得意とする物件種別を調べてから選ぶ

買取業者を選ぶ際に、その会社が得意とする物件のケースやエリアを調べてから選びましょう。
特殊なケースといわれる物件は、再建築不可物件以外にも、定期借地権付き建物や事故物件などいくつか種類があります。その中でも、再建築不可物件を得意とし積極的に購入している買取業者を選ぶようにしましょう。

また、買取業者によっては、関東のみ買取を行っているなど買取エリアを限定している場合もあります。もし、相続によって地方の再建築不可物件を所有している場合は、地方の再建築不可物件の買取実績がある業者を選ぶようにしましょう。

買取の条件を見極める

再建築不可物件の買取業者と売買契約を結ぶ前に、売主(=再建築不可物件の所有者)にとって不利な条件での売買になっていないかを確認するようにしてください。

特に確認すべき事項としては、「契約不適合責任が免責となっているかどうか」です。売主の契約不適合責任が免責されていない場合、再建築物件を買取業者に引き渡したあとでも、買主である買取業者からの契約不適合責任の追求に対応しなければなりません。

たとえ、複数の買取業者に査定を依頼し、その中で一番金額が高い業者に売却をしようとしていたとしても、買取の条件次第では、結果的に売主が損をする可能性もあります。

そのため、買取業者と売買契約を結ぶ前に、契約不適合責任をはじめ、売主にとって不利な条件となる契約になっていないかを確認しましょう。

担当者との相性を見極める

担当者が信頼できる人物なのか、きちんと見極めることも大切です。

再建築不可物件の売却をお願いする買取業者の担当者が不誠実だと、売主にとって不利益が生じたり、不安な思いをすることになります。買取査定の金額を提示する際も、査定額に明確な根拠を説明してくれるか、売主の質問事項に対して誠実に応えてくれる担当者がよいでしょう。

不誠実な担当者の例として、売買契約の直前になって、売主にとって不利となる条件への変更を提示してくるケースなどがあげられます。

想定されるリフォーム代を含めたうえで買取金額を提示してくれたのに、売買契約の直前になって、リフォーム代が想定よりもかかりそうという理由で買取金額の減額を提示してくるような担当者がいれば不誠実だといえるでしょう。

いくら買取金額の査定額が高い業者であっても、担当者が不誠実で信用できないような人物であれば、その買取業者と取引することはおすすめしません。

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まとめ

再建築不可物件は、特殊案件として扱われ、同じ不動産業者でも買取や取引を断られてしまう場合があることも事実です。

しかし、再建築不可物件を専門に買取している専門業者もあり、物件の立地や建物の状況によっては思ったよりも高く買取してもらえる場合もあります。

相続などによって再建築不可物件の処分に困っている場合は、再建築不可物件の買取の実績がある専門業者にまずは相談してみましょう。

当社が運営する「空き家パス」は再建築不可物件の買取実績も豊富です。一度ご相談してみることをおすすめします。
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