空き家の売却はどこに相談したらいい？目的別の相談窓口と早く手放す方法

空き家を所有していても活用する予定がない場合、維持費や管理の負担を考慮すると、早期の売却が有効な選択肢となります。 しかし、空き家の売却には相続や解体、税金など様々な問題が絡むため、どこに相談したら良いのか迷う方も多いのではないでしょうか。
空き家の売却を円滑に進めるためには、物件の状況に合わせて適切な専門家に相談することが重要です。売却の相談窓口には、不動産会社や司法書士、税理士など様々な選択肢があり、各専門家が得意とする分野が異なります。
本記事では空き家売却の相談先と、物件を適切に売却するためのポイントについて解説します。空き家の売却でお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

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空き家売却の相談窓口

空き家の売却には様々な専門知識が必要になります。物件の価格査定や売買契約だけでなく、相続手続きや税金の問題、建物の法的制限など、多岐にわたる課題に対応しなければなりません。売却を円滑に進めるには、相談内容に応じて適切な専門家に依頼することが大切です。

不動産会社に相談する

空き家の売却について最初に相談すべき窓口は不動産会社です。不動産会社では物件の査定から売買契約まで一括対応が可能です。特に売却に関する実務的なアドバイスを得られる点が強みです。
不動産会社への相談は大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。仲介の場合は不動産会社が買主を探して仲介手数料を受け取り、買取の場合は不動産会社自身が買主となって物件を購入します。古い空き家の場合は買取を得意とする不動産会社に相談することを推奨します。

行政の空き家バンクに相談する

自治体が運営する空き家バンクも、空き家の売却相談を受け付けている窓口の1つです。空き家バンクは地域の空き家情報を集約し、空き家を活用したい人とのマッチングを行うシステムです。
空き家バンクを利用するメリットは、行政が関与することで安心感があり、地域の実情に詳しい担当者から適切なアドバイスを受けられる点です。ただし、空き家バンクは物件の登録から売却までに時間がかかることが多く、早期の売却を希望する場合は不動産会社への相談が適しています。
参考：建設産業・不動産業：空き家・空き地バンク総合情報ページ – 国土交通省

空き家の固定資産税や相続税は税理士に相談する

空き家の売却には様々な税金が関係します。特に相続した空き家を売却する場合は、相続税や譲渡所得税の負担を最小限に抑えるための対策が重要です。
税理士に相談することで、空き家の売却に伴う税金対策について専門的なアドバイスを受けられます。たとえば、相続時の小規模宅地等の特例の活用や、相続した空き家を売却する際の3,000万円特別控除の適用など、税制上の特例措置について詳しい説明を得られます。

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空き家の相続などは司法書士に相談する

司法書士に相談することで、空き家の所有権移転に関する手続きを適切に進められます。特に相続した空き家の名義変更や、売買契約後の所有権移転登記などの複雑な手続きも安心して依頼できます。
2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の登記が必要になりました。期限内に登記をしない場合は過料が科される可能性もあるため、相続した空き家の登記手続きは早期に司法書士へ相談することを推奨します。

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空き家の法律関係のトラブルは弁護士に相談する

空き家の売却では、相続人間での権利の主張、敷地の境界問題、賃借人との契約トラブルなど、様々な法律問題が発生します。こうした法的な問題は専門知識が必要なため、弁護士への相談が推奨されます。弁護士に相談することで法的問題の解決策を明確にし、必要に応じて調停や訴訟手続きのサポートを受けられます。

空き家は放置せず早く手放す方が良い理由

空き家を所有していても、売却するかどうか決めかねて放置してしまう方も多くいます。建物の劣化や管理の負担、事故やトラブルのリスクなど、空き家を放置することで様々なデメリットが発生するため、早期の売却を検討することが重要です。

維持費や管理費がかかる

空き家は所有しているだけで、建物の維持費や管理費が発生します。特に築年数が古い建物では、突発的な修繕費用が必要になることも多く、所有者の経済的な負担が大きくなります。

空き家の維持にかかる主な費用

空き家の維持費には固定資産税や都市計画税、火災保険料、さらに建物の補修費用など様々な支出が毎月発生します。空き家を所有し続けると、維持費が積み重なり家計への負担が増すため、将来的に空き家を利用する予定がない場合は、維持費の支出を抑えるために早期の売却を検討することを推奨します。

経年劣化で資産価値が減る

建物の価値は一般的に年間約4%ずつ減少するとされており、築20年を超えると資産価値が大きく下がります。さらに空き家の管理を怠ることで、雨漏りや害虫被害、カビの発生などにより、建物の劣化が急速に進んでいきます。水回りの劣化や外壁の損傷は、そのまま放置すると建物全体に悪影響を及ぼし、最終的に大規模な修繕が必要になる可能性もあります。
建物の状態が悪化すると売却価格が下がるため、売却を検討している場合は、建物の価値が下がる前に売り出すことが得策です。早期の売却判断が、結果として資産価値を守ることにつながります。
参考：【指針参考資料 １】 住宅に関する価格評価手法

倒壊や放火・犯罪に使われる可能性がある

空き家を放置すると、自然災害や経年劣化による倒壊リスクが高まります。特に古い木造建築の場合、地震や台風の影響を受けやすく、建物の倒壊によって周辺住民や隣家に被害を与える恐れがあります。万が一、倒壊によって損害が発生した場合、所有者には損害賠償の責任が生じる可能性があります。そのため、適切な維持管理が求められます。

また、防犯上のリスクが発生します。管理が不十分な空き家は、不審者の侵入や放火などの犯罪の標的になりやすく、近隣の治安悪化を招く要因となります。さらに、空き家が犯罪行為に利用された場合、所有者が管理責任を問われる可能性もあります。

こうしたリスクを回避するためには、適切な建物管理を行うことが重要です。もし管理が難しい場合は、防犯上のリスクを減らすためにも、早めの売却が望ましいでしょう。

固定資産税が上がる可能性がある

空き家を放置して管理不全な状態になると、自治体から「特定空家等」に認定される可能性があります。特定空家等に認定されると、それまで受けていた住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に上昇します。
住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地について固定資産税を軽減する制度です。200㎡以下の小規模住宅用地では評価額の6分の1、200㎡を超える一般住宅用地では評価額の3分の1に減額されます。住宅用地の特例が適用されなくなると、税負担が3～6倍に跳ね上がる可能性があります。

空き家放置で増税される？固定資産税が6倍になる理由と対策を解説

空き家を早く売却する方法

空き家を売却する方法は大きく分けて3つあります。それぞれの方法にメリット・デメリットがありますので、物件の状態や売却の緊急性などを考慮して最適な方法を選ぶことが重要です。また、売却方法によって必要な費用や売却にかかる期間も大きく異なってきます。

そのまま古家つき土地として売却する

古家付きの状態で売却する方法は、リフォームや解体の費用を負担せずに売却できるメリットがあります。特に建物の状態が比較的良好で、まだ住宅として使用できる場合は、古家付き土地としてそのまま売却する方法が適しています。
古家付き売却のメリットは以下の通りです。

建物の老朽化が進んでいる場合は買主が限定され、売却までに時間がかかる可能性があります。また、建物の瑕疵担保責任を負うリスクもあるため、建物の状態を適切に開示する必要があります。
古家付き売却を検討する場合は、まず不動産会社に建物の状態を確認してもらい、売却可能な価格帯を把握することが重要です。建物に価値が残っているかどうかの判断は、不動産の専門家に任せることを推奨します。

リフォームして売却する

建物の基本構造が健全で、リフォーム工事で価値を高められる場合は、リフォームしてから売却する方法があります。キッチンやお風呂などの水回り設備の交換や、クロスの張替え、フローリングの補修など、比較的安価な工事で見栄えを改善すると、購入希望者の関心が高まり、売却までの期間を短縮できます。
リフォーム後に売却するメリットは以下の通りです。

リフォーム費用がそのまま売却価格に反映されるとは限らないため、費用対効果を考慮しながら、必要な範囲で工事を行うことが大切です。一般的には、投資額の50～70%程度が売却価格に反映されると言われています。
リフォームを検討する際は、リフォームが売却価格にどのような影響を与えるか、不動産会社に相談して確認することが重要です。

解体して更地にしてから売却する

建物の老朽化が著しく、リフォームでは対応できない場合は、解体して更地にしてから売却する方法があります。特に再建築不可の土地や、立地条件が良い土地の場合は、更地の方が売却しやすいケースがあります。
更地にして売却するメリットは以下の通りです。

ただし、解体費用は平均で100万円以上かかり、建物の規模や構造、地域によってはさらに高額になることもあります。解体に際して、アスベストなどの有害物質が見つかった場合は、特殊な処理が必要となり、予想以上の費用がかかることもあります。
50坪の家の解体費用相場は？内訳から費用が高くなる6つの原因や安く抑える方法も解説

また、更地にすると住宅用地の固定資産税の特例の対象から除外され、維持費が大幅に増える点にも注意が必要です。固定資産税は最大で6倍に跳ね上がることがあるため、解体後は早めに売却することが重要です。
解体を検討する場合は、複数の解体業者から見積もりを取り、適正な費用を見極めることが重要です。また、解体後の売却価格から解体費用を差し引いても採算が取れるか、事前に不動産会社に相談することを推奨します。特に古い建物の場合、予期せぬ問題が発生する可能性もあるため、余裕を持った予算計画を立てることが大切です。

まずは空き家専門の不動産会社へ相談

空き家の売却を検討する場合、最初のステップとして空き家専門の不動産会社に相談することを推奨します。空き家専門の不動産会社は、一般の不動産会社と比べて以下のような強みを持っています。

特に買取を専門とする不動産会社であれば、物件の状態に関わらず売却できる可能性が高くなります。買取の場合、以下のようなメリットがあります。

一方で、買取価格は市場価格より低めになる傾向がありますが、リフォームや解体の費用、売却までの維持費などのコストを総合的に考えると、買取による売却が最適な選択肢となることもあります。
専門の不動産会社への買取相談は無料で行えることが多く、物件の現状評価や売却方法のアドバイスを受けられます。また、相続や税金の問題については、提携する専門家を紹介してもらえるケースもあります。
買取相談は、複数の不動産会社に依頼し、提案内容や買取価格を比較検討することが推奨されます。不動産会社によって買取の対応エリアや得意とする物件の種類が異なるため、所有する物件に合った売却方法を選ぶことが重要です。

まとめ

空き家の売却は、物件の状態や権利関係によって最適な相談先や売却方法が異なります。円滑に売却を進めるためには、不動産会社や司法書士、税理士など、各分野の専門家に相談しながら手続きを進めることが重要です。
また、空き家を放置すると、維持費や管理費の負担が続くだけでなく、建物の劣化による資産価値の低下、防犯上のリスク、固定資産税の増額など、所有者にとってさまざまなデメリットが発生します。活用予定がない場合は、早期の売却検討が重要です。
売却方法としては、古家付きのまま売却する、リフォームして売却する、解体後に更地として売却する の3つの選択肢があります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、物件の状態や立地、予算に応じて適切な方法を選ぶことが求められます。
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