田舎の実家はどうするべき？処分・活用方法と早く売却する方法について解説。

「田舎にある実家を相続したけれど、誰も住む予定がない」という場合、放置しているとトラブルに巻き込まれる・固定資産税が6倍になるなど、様々なリスクがあります。そのためできるだけ早く活用・売却を検討すべきですが、田舎の土地や戸建ての活用・売却には失敗しない為のコツを知っておくことが大切です。
そこで、この記事では田舎の実家を処分もしくは管理する場合の方法を解説します。
田舎の実家をこれから所有する予定がある人や活用方法・処分方法で悩んでいる人は、参考にしてください。

田舎の実家の処分・活用方法

田舎の実家を放置するリスクについては後述しますが、まずはじめに処分方法・活用方法をご紹介します。

田舎の実家を売却する

一番シンプルで手間のかからない方法として「売却」がおすすめです。不動産の売却は不動産会社が間に入って買手を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「仲介」の2つの売却方法があり、どちらにもメリットとデメリットがあります。
この章では買取と仲介の特徴を紹介します。

買取業者に依頼して買い取ってもらう

買取業者が買主となって売買契約を締結する「買取」は、どのような物件であっても売却できる可能性が高いというメリットがあります。
たとえば実家が老朽化し倒壊する可能性があるケースや立地が悪い場合であっても売却することができ、売主が売れないストレスを抱えなくてすみます。
また、仲介手数料が不要となる点も、大きなポイントです。
ただし、一般的に買取額は仲介の査定よりも低くなるというデメリットがあるため、売却益を利用する予定がある場合は注意が必要です。

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不動産仲介業者に依頼する

不動産買取の買主は不動産会社ですが、仲介の買主は一般人となります。
売主と買主が合意する販売価格で契約することができるため自由に価格設定できるというメリットがあり、高額で売却することもできます。
このような特徴からとりあえず仲介から売却を検討する売主も多いですが、買取と違って売却に時間がかかってしまうというデメリットがあります。
そのため「いつ売れるか分からない」というデメリットがあります。さらに売れるまでは売主が物件の管理責任を負うことになり、その間の維持管理費や固定資産税は負担し続ける必要があります。

田舎の実家を活用する

実家を売却せずに活用する方法も検討すべきであり、自分で住んだり賃貸にだす方法が代表的です。
これらの方法についても売却とは違ったメリットとデメリットがあるため、この章で詳しく解説します。

相続した田舎の実家に住む

住んでいる場所から実家に戻り、自ら居住するという方法は家賃が無くなるだけでなく管理も同時にできるというメリットがあります。
特にリモートワークが多い人や個人事業主であれば仕事を変える必要もないことから、積極的に検討することをおすすめします。
ただし法定相続人が他にいる場合は相続のトラブルが発生するリスクもあるため、実家に住むことを前提とした遺産の割り振りを協議する必要があります。
遺産の内容によっては実家に住めない可能性もあることから先に遺産分割協議をまとめておく必要があり、その結果すぐに住めないことも考えられます。
このように、実家であっても親族との関係性次第では自由に活用できないというデメリットがあります。
なお、実家に住んだ場合は事実上の所有者となるため固定資産税や都市計画税といった維持費の支払い義務が発生することも、デメリットといえます。

田舎の実家を賃貸で活用する

住んでいる場所が遠方であったり仕事の都合で実家に住めない場合は、賃貸にだすという選択肢があります。

この方法は賃料を得られるという点と入居者に実家を管理してもらえるという点がメリットとなり、賃料を固定資産税や都市計画税の補填に使えるという点も魅力的です。
最近の古民家ブームによって田舎の実家を借りたいという要望は増加していることからも、住む人がいないのであれば賃貸も検討しましょう。
その一方で賃貸に一度だしてしまうと将来売却することになってもすぐに販売活動ができなくなり、タイミングを逃してしまうというデメリットがあります。
さらに売却できたとしても「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」や「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といった税制優遇を利用できなくなり、売却時にかかる譲渡所得税が高額になってしまうという点も大きなデメリットです。
このように賃貸は売却に切り替えた場合の影響が大きいことから、不動産会社に相談しつつ慎重に判断することが大切です。

田舎の実家を放置してはいけない理由

田舎の実家を放置してしまうと様々なトラブルが発生する可能性があることから、注意が必要です。
この章では実家を放置し長年空き家にしてしまった場合に起こり得る問題点について、解説します。

維持管理費用がかかる

不動産は活用しているしていないに関わらず固定資産税や都市計画税といった維持費がかかり、3年に1度の評価替えで税額が増加することもあります。
こうした維持費は毎年支払うことになるため家計を圧迫する原因にもなることから、実家を活用するか売却するのかを早急に決める必要があります。
さらに敷地の草むしりや家屋のメンテナンスといった管理工数や費用もかかるため、実家が遠方にある場合は管理自体が難しくなることも多いです。

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老朽化してトラブルの元になる

建物が老朽化するとダニやカビ、シロアリが発生する可能性が高くなり、草むしりを放置すると蚊や野良猫の巣になってしまうリスクがあります。
このような状態になってしまうと近隣住民の生活に悪影響を及ぼすこともあることから、空家になった実家は放置すべきではありません。
さらに放置した結果劣化が進み家が倒壊し、破片が近隣に飛散してしまうと建物を損壊させてしまうこともあり得ます。
その場合は損害賠償を請求されるケースもあるため、注意が必要です。

特定空き家に指定されると高額の費用がかかる

平成26年11月27日に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では空き家を次の項目によって判定し、危険と判断された場合に「特定空き家」に認定します。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

こうした判定基準により特定空き家の認定を受けてしまった場合、自治体から管理の指導が通達されます。
この時点で放置することなく実家を管理できれば問題ありませんが、そのまま放置してしまうと固定資産税の減税措置が撤廃され、税金が増額されてしまいます。
さらに行政代執行により家屋が強制的に解体され、自治体から高額な解体費の請求を受けることも考えられます。
このようなリスクを抱えないためにも、実家は空き家として放置することを避けるべきです。

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田舎の実家を相続放棄する方法

田舎の実家を放置することはリスクが高いことを解説しましたが、実家が遠方にある等の理由で管理が難しいことも多いです。
そのため相続が発生するタイミングで相続権を放棄し、不動産を所有しないという選択をする人も多いです。
ただしこうした「相続放棄」は手順を正しく理解しておかなければスムーズに放棄できず、場合によっては放棄したつもりが相続してしまっているというケースもあります。
このような失敗を防ぐためにも、相続放棄をする可能性がある人はこの章で解説するポイントを押さえておくことをおすすめします。

相続放棄とは

相続放棄とは法定相続人が所有している相続権を放棄し、被相続人が保有していた財産の遺産分割協議に参加しない意思表示のことです。
この相続放棄はただ親族に対して宣言するだけでなく、次のような手順で裁判所の許可を得る必要があります。

• 必要書類の準備（被相続人の戸籍謄本、住民票や戸籍の附票、相続人の戸籍謄本）
• 裁判所に必要書類と共に相続放棄申述書を提出
• 裁判所から通達された照会書に必要事項を記入し、返送する
• 相続放棄申述受理通知書が届き、相続放棄完了となる

相続放棄するためには上記の手順を相続を知った時から3ヶ月以内に完了させる必要があり、被相続人の財産をチェックしたり書類の準備を考えるとタイトなスケジュールになりがちです。
そのため、相続放棄をする意志がある場合はあらかじめ必要書類を集めておくことをおすすめします。
なお、相続には法定相続人が死亡した場合にその子どもや孫が代襲相続人となる制度がありますが、相続放棄した時点でこの制度を利用できなくなります。
つまり、相続放棄の影響は相続人だけでなく子どもや孫にも影響することを知っておく必要があります。

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相続放棄すると不動産は国に継承される

民法239条第2項では「所有者のない不動産は国庫に帰属する」と明記されていることから、法定相続人全員が放棄した場合は国が管理を継承することになります。
この時点で固定資産税や都市計画税の支払い義務はなくなりメンテナンスの手間からも解放されますが、実家にある残置物は全て国の所有物となります。
このことからも相続放棄の前に残置物はチェックしておくべきですが、資産価値が高い物を持ち出してしまうと相続したとみなされ、相続放棄が却下されることもあります。
そのため、どのような残置物であれば持ち出してよいか裁判所に事前確認することをおすすめします。

相続放棄をすると空き家の管理義務はどうなる？

相続放棄することで空き家の所有権は国に帰属されることから管理義務はなくなり、責任から解放されることになります。
ただし令和5年4月1日に民法が改正され、相続財産に関する管理責任は次のように定められました。

第940条1項：相続の放棄をした者は、その放棄の時に相続財産に属する財産を現に占有しているときは、相続人又は第九百五十二条第一項の相続財産の清算人に対して当該財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない。

このことからも、相続放棄を予定していたとしても空き家の管理責任は放棄完了の時まで法定相続人全員が負うことになり、その間に起きたトラブルにも対処する必要があります。
こうした理由から相続放棄はなるべく早く手続きすることをおすすめします。

田舎の実家をできるだけ早く売却する方法

田舎の実家を売却する方法として「仲介」と「買取」がありますが、不動産売却の要望によって選択肢が変わるといえます。
この章では仲介と買取のどちらを選ぶべきか、売主の要望に合わせて解説します。

できるだけ高く売りたければ仲介

売主として不動産をできるだけ高く売却し、手残り額を増やしたいのであれば仲介がおすすめです。
なぜなら仲介は不動産会社の査定額をベースに売主が自由に価格設定することができ、さらに売却条件も「残置物残し」や「契約不適合免責」というように設定できるからです。
これにより売主が売りたい金額と条件で販売を進めることができます。
ただし相場と需要が販売条件とマッチしていなければ長引く可能性があり、早期売却に向かない方法です。
築年数が古い家屋や人気のないエリアの場合は何年も反響がないということも多く、田舎の実家を仲介で売るのであれば長期的な販売計画を立てる必要があるといえます。

売れない場合は買取業者がおすすめ

仲介で長期間売れなかったりそもそも仲介では販売が難しい物件であれば、買取を検討すべきです。
空き家パスのような不動産買取専門店は販売が難しい物件であっても買取が可能であり、最短即日査定できることからスピーディーに売却することができます。
また売主が現地立会しなくても良いため遠方の実家であっても査定でき、さらに全国どこでも査定対応しています。
このことからも処分方法に困っている不動産を持っている人は、空き家パスにお問い合わせください。

手放すとはいえ思い入れのある家を、空き家パスでは買い取った後に必要な清掃や修繕を行うなどして次に繋げています。

・大阪府枚方市の買取事例

・福岡県久留米市の買取事例

空き家パスなら全国対応！相続空き家の買取実績も豊富

この章では全国で買取対応を実施している空き家パスの強みを紹介します。
空き家パスは「全国対応」「最短即日査定」「高い買取査定」という3つの強みがありますが、その理由については次のようになります。

動画で見たい方はこちら↓

空き家パスは全国にスタッフが在籍

空き家パスは調査する物件を絞り込み、全国各地にいる現地スタッフが調査を行います。
これによりコスト削減し買取価格を高くすることができるため、地元の不動産会社よりも高く買取できるケースが多くなる理由といえます。

最短即日査定

査定依頼のあった物件を写真や動画、地図情報を使って机上査定し、最短で即日査定額を提示できるという点も大きな強みです。
ただしこの査定はあくまでも机上であることから、正確な査定額を算出する場合は現地でしっかり調査し依頼者が納得できる金額の提示を目指します。
このように、空き家パスに依頼することでおおまかな査定額をスピーディーに知ることができ、その後正確な査定額の提示を受けた上で判断できるといえます。

データを元に高い買取査定を実現

全国各地で査定の実績があるため、それらのデータを元に高い買取査定を実現できるという点も、大きな強みといえます。
さらに現地スタッフによる調査によってコストを削減することができることから、空き家を高く売りたい人に向いている買取専門店となっています。

まとめ

田舎の実家を相続するとメンテナンスや固定資産税、都市計画税といった費用や工数がかかってしまいます。
このように田舎の実家が遠方にある場合は管理が難しく維持費もかかることから、そのまま放置してしまう所有者も多いです。
しかし空き家を放置してしまうと倒壊のリスクにより近隣住民とトラブルになる可能性があり、さらに特定空き家に認定されてしまうと家屋が強制解体されることで多額の解体費を支払わなければならないこともあります。
そこで、田舎の実家を活用しないのであれば買取による売却がおすすめです。
空き家パスは全国どこでも査定を実施しており、さらに現地スタッフが調査することで高い査定額を実現しています。
実家の処分で悩まれている場合は、まずはお気軽に空き家パスにお問い合わせください。

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