空き家補助金とは？解体・改修・空き家対策で使える制度と申請前の注意点
空き家を相続したものの、「解体したい場合の制度なのか」「リフォーム向けなのか」「購入時に使える制度なのか」種類が多すぎてよく分からない、という方も多いのではないでしょうか。
実は、空き家補助金に全国共通の制度はありません。
補助金は各自治体が独自に設けているため、利用できる制度や補助額、申請条件は地域によって大きく異なります。
さらに、解体・改修・取得など、空き家をどう活用したいかによって利用できる補助金も変わります。
そのため、補助金を探す前にまずは「空き家をどうしたいのか」を整理しておくことが大切です。
この記事では、空き家補助金の種類、申請前に確認しておきたいポイント、売却・活用・解体を比較する際の考え方について解説します。
この記事でわかること
- 空き家補助金とは？まず知っておきたい全体像
- 目的別 あなたが使うべき空き家補助金はどれ？
- 解体補助金とは？申請前に知っておきたいメリットと注意点
- 改修補助金とは？空き家を資産として活用する方法
- 空き家補助金以外にも使える制度
- 空き家補助金を申請するときの注意点
- 自分の地域の空き家補助金を調べる方法
目次
空き家補助金とは？まず知っておきたい全体像
空き家補助金は大きく3種類ある
全国の自治体で設けられている空き家に関する補助制度は、「解体」、「改修」、「管理・取得支援」に大きく分けられます。
- 解体補助金：老朽化した空き家を取り壊す費用の一部を補助する制度です。倒壊等のおそれがある建物や、自治体が定める老朽度の基準を満たす建物を対象とする制度があります。
- 改修補助金：空き家をリフォームして、居住・賃貸・民泊などに転用するための費用を支援する制度です。
- 空き家対策補助金（管理・取得支援）：移住者が空き家を取得する際の費用補助や、所有者が建物を維持・管理するためのコストを支援する制度が含まれます。
解体、改修、管理・取得支援のどれを検討するかによって、確認する制度は変わります。例えば、解体を予定している場合は除却費の補助制度を、賃貸利用を予定している場合は改修費の補助制度を確認します。
国の制度と自治体制度の違い
所有者が申請する解体費や改修費の補助制度は、主に市区町村が窓口となります。
国（国土交通省）は、空き家対策を推進するための交付金を各自治体に配分しています。自治体はその財源を活用しながら、地域の実情に合わせた補助金を独自に設計・運営しています。
ですので、実際の申請窓口は、空き家が所在する市区町村になります。国が金額や条件を統一しているわけではないため、同じ都道府県内でも、隣の市と補助額が数十万円単位で異なることは珍しくありません。
なぜ自治体が補助金を出すのか
自治体が補助金を設けるのは、その自治体における空き家問題を解消するためです。空き家の増加は、景観の悪化や防犯・防災上のリスクの増加など地域全体の課題に関わります。そのため自治体は、空き家の解体や利活用、移住促進などを後押しする手段として補助金制度を設けています。
空き家補助金は、所有者の負担を軽減すると同時に、地域課題の解決を図るための政策でもあります。観光地の自治体は民泊や賃貸として活用するための補助を手厚くしていることが多く、人口減少が深刻な地域では移住者向けの取得支援や解体補助が充実している傾向があります。補助金の種類や金額には、その自治体が重点的に取り組もうとしている空き家対策の方向性が表れています。
所有者は、自分の地域で利用できる制度を確認することで、解体・改修・売却のどれを検討しやすいか整理できます。活用や売却を検討する場合は、エリアの需要傾向を把握する材料にもなります。
【目的別】あなたが使うべき空き家補助金はどれ？
補助金を調べる前に、まず「空き家をどうしたいか」を決めましょう。方向性が明確になれば、探すべき補助金制度と申請のタイミングが分かります。
更地にして売却したい人
検討すべき制度は「解体補助金」です。
ただし、申請前に確認したいのは、解体後にその土地を売却できる見込みがあるかどうかです。需要が薄いエリアでは、解体後も土地が売れず、固定資産税の負担が増えた状態で保有し続けなければならないことがあります。
更地にすると住宅用地の税優遇がなくなるため、解体後は税負担が大きく変わる点にも注意が必要です。仮に補助金で解体費自体を抑えられたとしても、売却までに時間がかかれば、軽減できた解体費を上回る税負担が生じることもあります。
解体前に、周辺の土地取引事例を確認したり、不動産会社へ査定を依頼しておくと、売却を見込んで解体するかどうかを判断しやすくなります。
自分で住みたい人
自分で住む場合は、改修補助金に加え、移住先の自治体が設ける取得補助金を組み合わせて利用できます。
この場合に確認したいのが居住要件の有無です。多くの制度では、補助後、一定期間は居住を続けることが条件になっています。転勤や転居の予定がある場合は、途中で住まなくなった際に補助金の返還が必要となるかを申請前に確認します。
改修費や固定資産税等の税金を合算し、補助金を利用した後も無理なく住み続けられるかを確認したうえで検討します。
賃貸や民泊で活用したい人
賃貸や民泊として活用する場合は、改修補助金を利用して物件を整備する方法があります。
この方法を選ぶ際は、整備にかけた費用をあとあと賃料で回収できるかを計算します。改修費が300万円かかり、補助金で100万円が出たとしても、手出しは200万円残ります。賃貸として運用する場合、月4万円の賃料なら、その回収だけで50ヶ月（4年2か月）がかかります。
民泊は自治体によって営業日数の上限や許可条件が異なります。先に稼働率の現実的な見通しを試算してから、改修の規模と費用を決めることが重要です。エリアの空室率や周辺の賃料相場を確認してから、賃貸や民泊で活用するかを判断しましょう。
とりあえず維持したい人
草刈りや清掃など、管理費の一部を支援する空き家対策補助金を設けている自治体があります。
ただし、空き家を維持する間は、固定資産税・管理費・火災保険料などの負担が発生します。これらは毎年かかる費用です。
また、建物は管理をしない期間が長いほど劣化が進み、数年後に必要となる修繕費も増えやすくなります。
老朽化が進むと、「特定空き家」に指定され、固定資産税の住宅用地特例が外れる場合があります。その結果、税負担が6倍に増える可能性があります。維持を続ける場合も、売却・解体・改修を検討する時期は、あらかじめ決めておく方が判断しやすくなります。
解体補助金とは？申請前に知っておきたいメリットと注意点
解体補助金の対象になるケース
解体補助金の対象となる空き家には一定の条件があります。多くの自治体では、次のような申請条件を設けています。
- ・一定期間（おおむね1年以上）使用されていない空き家であること
- ・老朽化が進んでいること（各自治体が定める基準を満たすもの）
- ・木造の戸建て住宅であること（非木造・共同住宅は対象外の場合が多い）
- ・申請者が登記上の所有者であること
- ・固定資産税など市区町村税の未納がないこと
- ・解体後、一定期間は土地を売却できない制限が付く場合がある（自治体による）
自治体によっては、「特定空き家」に指定済みの物件を優先採用する制度も設けています。申請を進める前に、建物の登記情報や納税状況、自治体の最新募集要項の情報を揃えて確認しましょう。
解体費用の相場と補助後のイメージ
解体費用は、建物の構造・規模・立地条件によって変わります。一般的な目安は次のとおりです。
| 構造 | 坪単価の目安 |
|---|---|
| 木造 | 3万〜5万円 |
| 軽量鉄骨造 | 5万〜7万円 |
| RC造（コンクリート） | 6万〜8万円 |
30坪の木造戸建てであれば、解体費用の目安は90万〜150万円です。補助金の上限額は自治体によって異なりますが、30万〜100万円程度に設定されている制度が多く、補助率は解体費の1/3〜1/2程度が一般的です。
仮に上限50万円の補助が出ても、40万〜100万円程度の自己負担は残ります。補助金を使えば自己負担を軽くできます。ただし、解体後の土地の使い道が決まっていなければ、かけた費用を回収できないまま保有を続けることになります。
解体すると固定資産税が上がる理由
解体後に見落とされやすいのが、固定資産税の増加です。住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用され、税負担が大きく軽減されています。建物を解体して更地になるとこの特例が外れます。その場合、土地の条件にもよりますが、固定資産税などの負担が数倍になることもあります。
そのため、売却までの期間が長引くと、補助金で抑えられた解体費以上に税負担が増えてしまうことがあります。
詳しい計算方法や税額のシミュレーションは、こちらの記事で解説しています。
参考：更地の固定資産税は高い？安くする方法と計算方法、空き家との比較を解説 │ 空き家パス
解体して得するケース・損するケース
解体後の収支は、最終的にその土地を売却できるかどうかで大きく変わります。
- ・駅近・幹線道路沿いなど、更地としての需要が見込めるエリアにある
- ・解体後の売却・建築条件付き分譲として、すでに買い手の見通しが立っている
- ・「特定空き家」に指定されており、放置すると行政代執行のリスクが生じている
- ・人口減少が進む地域で、更地にしても買い手がつく見込みが薄い
- ・接道条件や地形の問題（旗竿地・狭小地など）で、建て替えができない土地
- ・補助金の条件として売却制限が付いており、状況が変わっても動けなくなった
- ・解体費・固定資産税の増加分・管理費を合算すると、売却価格で回収できない水準になる
解体を判断する際は、補助金で解体費を抑えられるかだけでなく、解体後にその土地を売却できるかを確認する必要があります。まず不動産会社に更地での売却査定を依頼し、「売れる価格」と「かかる費用の合計」を比べたうえで、申請するかどうかを検討します。
改修補助金とは？空き家を資産として活用する方法
空き家を手放す方法には、解体して更地にする方法や、そのまま売却する方法があります。加えて、リフォーム系の補助制度を活用し、収益を生む資産として利用する方法もあります。
リフォーム補助金の概要
改修補助金は、空き家を居住・賃貸・民泊などに転用するリフォーム費用を支援する制度です。
- 耐震補強・屋根・外壁の修繕
- キッチン・浴室・トイレなどの水回り改修
- 断熱・バリアフリー工事
補助率は工事費の1/3〜1/2程度、上限額は50万〜150万円前後に設定されている自治体が多くあります。多くの制度では、「改修後に一定期間、居住または賃貸に使用すること」が申請要件です。将来の使い方を決めないまま申請すると、後から用途を変更しにくくなることがあります。
賃貸活用で使われるケース
この制度は、空き家を改修して賃貸物件として活用する場合にも利用されています。改修費200万円に対し補助金が100万円出た場合、手出しは100万円です。月4万円の賃料が得られれば、手出し分の回収期間は25ヶ月（2年1か月）になります。
補助金が出る場合も、前提となる賃料相場と空室リスクを精査しなければ、費用を回収できるか正しく判断できません。地方でも、「田舎暮らし」や「テレワーク移住」の需要がある地域では、改修物件の入居が決まりやすいことがあります。「月いくらで貸して何ヶ月で回収できるか」を試算してから、改修規模と予算を決めることをおすすめします。
移住・定住支援と組み合わせるケース
移住者が空き家を取得して改修する場合、リフォーム補助と移住支援金（定住支援補助金）を組み合わせて、自己負担をさらに抑えられることがあります。移住者向けの改修補助（上限100万円）と定住支援金（20万〜100万円）を同時に申請できる制度を設けている自治体もあります。
ただし、制度ごとに「対象者要件」「居住継続期間」「申請タイミング」が異なります。要件を満たさずに転居した場合は、補助金の返還を求められることがあります。複数の制度を組み合わせる場合は条件が複雑になるため、申請前に各制度の要件を整理しておく必要があります。
売却前に改修した方がよいケース
改修してから売却する場合、改修費が売値の上昇分を超えてしまうと、手元に残るお金は減ってしまいます。そのため、売却前の改修は最小限にとどめることが原則です。
ただし、次のような状況では、改修が売却の後押しになることがあります。
- ・雨漏りや設備の故障など、売却価格に直接響く不具合がある
- ・水回りの状態が悪く、内覧した買い手が購入を見送るケースが続いている
売却前の改修はあくまで「不具合を直す」「住める状態にする」水準にとどめ、内装の好みに関わる部分は買い手に委ねる方法もあります。
空き家補助金以外にも使える制度
空き家に関する支援制度には、現金給付だけでなく、節税や融資優遇を受ける方法もあります。金額への影響が補助金を上回る仕組みもあるため、空き家の処分や活用を考える際は、あわせて確認しておきたい制度です。
空き家の譲渡所得3,000万円特別控除
相続空き家の譲渡所得3,000万円特別控除とは、相続した空き家を売却する際、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる税制優遇です。補助金で受けられる支援額は数十万円程度なのに対し、この特例は税負担を大きく減らせる可能性があります。
ただし、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、相続後一定期間内に売却することなど、適用にはいくつかの要件が定められています。空き家を相続してから時間が経つほど、利用できる期間は短くなっていきます。売却を具体的に考えていない段階でも、一度要件を確認しておくことをおすすめします。
控除の要件と手続きの詳細については、こちらの記事で解説しています。
参考：空き家特例は適応される？相続空き家3,000万円特別控除を分かりやすく解説！ │ 空き家パス
フラット35など住宅取得支援
空き家を取得してリフォームする場合、「フラット35リノベ」を利用すると一定期間の金利が引き下げられます。2,000万円のローンで年0.5%の金利差が生じれば、35年間で軽減される利息は数十万〜100万円超となることもあります。現金を受け取る制度ではありませんが、長期的には返済総額を抑える効果があります。購入やリフォームを検討している場合は、改修補助金と組み合わせたときに、自己負担をどこまで抑えられるかを試算してみる価値があります。
空き家バンク制度
空き家バンク制度とは、売却・賃貸を希望する所有者と、購入・移住を希望する側をつなぐ仕組みです。広告費をかけずに空き家情報を公開でき、一般市場には流通していない物件が見つかることもあります。国土交通省が推進する全国版空き家・空き地バンクでは、市区町村が登録した物件を検索できます。補助金の活用を検討する前に、売却先や買い手を探す方法の一つとして利用できます。
移住支援制度
東京圏から地方に移住する場合、国と自治体が連携した移住支援金の対象となることがあります。支給額の目安は世帯で最大100万円、単身で最大60万円です（要件・金額は年度により変わります）。改修補助金との組み合わせで、移住先の空き家にかかる初期費用を大きく抑えられるケースがあります。一定期間の居住継続が要件のため、支援金を受け取った後に転居した場合、返還を求められることがあります。
自分の地域の空き家補助金を調べる方法
同じ「解体補助金」でも、上限額が30万円の自治体もあれば、100万円を超える自治体もあります。自分の地域の制度を確認する方法は下記の通りです。
自治体ホームページで確認する
市区町村の公式サイト内で、「空き家」「補助金」「リフォーム」などのキーワードで検索します。担当窓口の名称は「住宅課」「建築課」「地域振興課」など、自治体によって異なります。ページが見つからない場合は、今年度の受付がすでに終了しているか、制度自体が設けられていないことがあります。
「市区町村名＋空き家補助金」で検索する
まずは、「〇〇市 空き家補助金」と検索して、制度の有無を確認することもできます。ただし、検索上位に表示されるのが前年度以前の情報であるケースもあります。制度の詳細と現在の公募状況は、必ず自治体の公式ページで確かめることが大切です。
地域別補助金ページを活用する
当サイトでは、都道府県別に空き家補助金の情報を整理したページを用意しています。
北海道
青森 岩手 宮城 秋田 山形 福島
茨城 栃木 群馬 埼玉 千葉 東京 神奈川
新潟 富山 石川 福井
山梨 長野 岐阜 静岡 愛知 三重
滋賀 京都 大阪 兵庫 奈良 和歌山
鳥取 島根 岡山 広島 山口
徳島 香川 愛媛 高知
福岡 佐賀 長崎 熊本 大分 宮崎 鹿児島 沖縄
地域によって制度の充実度に大きな差があるため、近隣自治体の条件と比較しながら確認することも、判断の材料になります。
補助金は毎年内容が変わる
補助金は年度ごとに見直され、上限額の変更や条件の追加、制度の廃止が行われることもあります。年度途中に予算が尽き、受付を終了する制度もあります。
今年度の制度がどういった内容なのか、現在も受付中かどうかは、早めに確認しておきましょう。
空き家補助金を申請するときの注意点
補助金は申請条件や申請のタイミングが複雑な場合が多いです。制度の内容をよく確認せずに工事を始めると、補助対象にならず、最終的に費用を全額自己負担することもあります。申請前には、必要な手続きと工事を始められる時期を確認しておきましょう。
工事契約後は対象外になることがある
補助金は、工事の契約や着工の前に申請するのが原則です。多くの制度では、業者に発注した後に申請しても、審査の対象にはなりません。見積もりの取得は問題ありませんが、契約書への署名・着工前に申請を済ませることが条件です。施工業者の選定と申請書類の準備は、並行して進めておくと申請までの時間を短縮できます。
補助金は後払いが多い
補助金は、工事完了後に完了報告と確認を経て振り込まれる、精算払いの制度が一般的です。工事費の全額を、一時的に手元資金で立て替える必要があります。
補助上限50万円の制度で工事費が100万円かかる場合は、補助金が入金されるまでの数か月間、100万円を手元で用意する必要があります。つなぎ資金の目処が立たない場合は、工事規模を補助額に収まる範囲で調整することも検討したほうがよいでしょう。
予算上限で終了する場合がある
補助金には年度ごとに予算の上限があるため、上限に達すると受付は終了します。自治体によっては、年度末を待たずに夏から秋頃で受付を締め切ることもあります。年度内であっても、申請時点で受付が終了している場合があります。
補助金を利用する場合は、「使える制度かどうか」だけでなく、「今から申請に間に合うか」も早めに確認します。今年度の申請に間に合わず翌年度に先送りした場合、制度の変更や予算縮小、あるいは制度自体が廃止されて利用できなくなる可能性もありますのでご注意ください。
自治体ごとに条件が違う
対象建物の条件・補助率・上限額・提出書類は、自治体ごとに異なります。他の地域で利用できた制度でも、そのまま当てはめると、条件が合わず申請できないことがあります。
複数の自治体に空き家を所有している場合は、物件ごとに条件を確認する必要があります。補助金の金額や対象は、エリアによって異なります。
空き家補助金を選ぶ際は、まずその空き家をどうしたいのかを整理します。解体して処分したいなら解体補助金、賃貸・民泊への転用なら改修補助金。安く取得して移住したいなら取得補助や移住支援、当面は維持したいなら空き家対策補助金が選択肢になります。
目的が変われば、確認する補助制度も変わります。補助金は、空き家をどう処分・活用するかを決めたうえで、その目的に合う制度を利用するものです。空き家をどうするかを決めた後で、その目的に合う制度を探しましょう。
まずはお住まいの地域で使える補助金を確認したい方はこちら
北海道
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鳥取 島根 岡山 広島 山口
徳島 香川 愛媛 高知
福岡 佐賀 長崎 熊本 大分 宮崎 鹿児島 沖縄
この記事の監修者 高祖広季
株式会社ウィントランス 代表取締役 高祖広季
空き家パスを運営している株式会社ウィントランスの代表です。日本の空き家問題を解決するため空き家専門の不動産事業を展開中。「空き家パス」と「空家ベース」というサービスを運営しています。これまで500件以上の不動産の売買取引に携わってきました。空き家でお困りの方の力になりたいと思っています。
